Juridische vraagbaak voor woonwagenbewoners.
|
Met dank aan Het Wiel worden in deze rubriek Woonwagenrecht de adviezen over juridische vragen beantwoord door Sjoerd Jaasma.
Het Wiel is een onafhankelijk periodiek dat zich richt op woonwagenbewoners, Sinti en Roma in Nederland om hen zo breed mogelijk te informeren. Het Wiel was tot 1 oktober 2019 een uitgave van de Stichting Woonwagennieuws. Vanaf die datum wordt het uitgegeven door Virtumedia. Het verschijnt 6 keer per jaar. De redactie blijft in handen van Thea Reuver. Het Wiel heeft ook een eigen website www.hetwiel.info, waarin een aantal artikelen terug te lezen zijn. Sinds 2012 is Het Wiel ook actief op Facebook.
Redactieadres: Het Wiel, Postbus 595, 3700 AN Zeist. Telefoon: 06 – 51607073 Email: redactie@hetwiel.info Bezoekadres: Huis ter Heideweg 13, Zeist
Rechterlijke uitspraken online
Op de website www.jure.nl kan je zoeken naar rechterlijke uitspraken over allerlei woonwagenzaken. Door middel van de zoekfunctie is het gehele archief van uitspraken door de Nederlandse rechterlijke macht doorzoekbaar. Dagelijks worden nieuwe uitspraken afkomstig van alle gerechtelijke instanties, onderverdeeld in verschillende rechtsgebieden gepubliceerd via de website, diverse RSS-feeds en elektronische nieuwsbrieven. Ook op de website www.rechtspraak.nl kan je alle uitspraken van allerlei rechtsinstanties opzoeken.
|
|||||||||
|
|||||||||
|
|||||||||
Toewijzingseisen stand plaats. Mag een gemeente van alles eisen?Het Wiel nummer 2. 2023 Wat zijn de regels Artikel 7 Artikel 14. • 1 In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte voor zover de gemeente als gevolg van regels gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3 van de Wet ruimtelijke ordening of bij een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1 van die wet geringe of geen mogelijkheden heeft tot uitbreiding van de woonruimtevoorraad. De Huisvestingswet bepaalt dat er alleen in uitzonderlijke situaties nadere beperkingen gesteld mogen worden aan woningzoekenden. Als de gemeente dit wil, dan moet ze dat vastleggen in de Huisvestingsverordening. In een gemeente hadden ze bedacht dat de ene lege standplaats die ze nog hebben toegewezen kon worden via een lotingsysteem. Wie mocht er dan mee doen aan die loting? De gemeente greep terug op de regels die de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) heeft opgeschreven in haar Wegwijzer gemeentelijk woonwagenen standplaatsenbeleid. De rechter verwijst daar ook naar. Bindingseisen toewijzingsregels Die laatste eisen mogen volgens de rechter niet. Binding eisen met een bepaalde gemeente mag in principe niet. Dat mag slechts bij hoge uitzondering en dan ook nog alleen als dat vastgelegd is in een Huisvestingsverordening, want die heeft een wettelijke basis in de Huisvestingswet. Uitgangspunt van de wet is dat iedereen zich in principe overal in Nederland moet kunnen vestigen. Zes van de afgelopen tien jaar in een woonwagen gewoond hebben mag ook niet als eis gesteld worden, aldus de rechter. De rechter vindt deze eis onevenredig zwaar omdat er heel lang sprake was van een uitsterfbeleid en het dus vrijwel onmogelijk was om een standplaats te krijgen. Volgens de rechter is er dan nog steeds sprake van een soort van uitsterfbeleid als er zulke zware eisen worden gesteld. De rechter vindt het geven van voorrang aan familie in de eerste en tweede graad wel toegestaan. Kortom laat u niet snel tegenhouden door dergelijke regels. Je kunt niet zomaar buitengesloten worden van de toewijzing van een standplaats. Voor een woningbouwvereniging gelden vaak minder strikte regels. Maar als de woningbouwvereniging de toewijzing doet zoals de gemeente dat wil, dan gelden dezelfde strenge regels als hiervoor geschreven. Lees het artikel in Het Wiel: |
|||||||||
|
|||||||||
Rechterlijke afspraken onder de loepHet Wiel nummer 1 2023 Caravan op de standplaats in plaats van een woonwagen.Mag dat? Tijdelijke huurovereenkomst Deze bewoner bleef echter in de toercaravan wonen. De woningbouwvereniging vond dat niet goed, spande een rechtszaak aan en vroeg aan de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden (beëindigen). Daarbij was ook nog aan de orde dat er sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar, met de mogelijkheid deze te verlengen bij goed huurderschap. De verhuurder had deze overeenkomst tijdig opgezegd en deze eindigde dan ook na verloop van die twee jaar. De discussie was of er niet toch verlengd moest worden vanwege goed huurderschap. Goed huurderschap De huurder ging tegen de uitspraak in beroep. Het gerechtshof oordeelde vervolgens dat het feit dat de huurder (nog) niet over een vereiste vergunning kon beschikken, onvoldoende is om te spreken over slecht huurderschap. Dat is een uitzonderlijke zaak denk ik zo maar eens. Als in een huurovereenkomst staat dat er geen caravan mag staan op de standplaats, dan zal het niet voldoen aan deze eis voldoende zijn om te spreken van wanprestatie en dat is dan voldoende om te ontbinden. Wonen in een trailer In deze zaak stond in de huurovereenkomst dat er alleen een woonwagen geplaatst mocht worden als de eigenaar over een bouwvergunning beschikte. Er was zelfs opgenomen dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht ontbinden als er geen vergunning was of als deze werd ingetrokken. De huurder had een trailer geplaatst en stelde daarin te wonen. In de trailer zat alleen een dakraam, volgens de uitspraak. Lees het artikel in Het Wiel : Het Wiel 2023 Nummer 1 Caravan Op Standplaats De bovengenoemde uitspraken zijn hier te lezen of te downloaden: ECLl:NL:RBDHA:2019: 14465 : Ontruiming standplaats nu gedaagden zich niet hebben gedragen als goed huurders. Omgevingsvergunning is niet tijdig aangevraagd. ECL/:NL:RBZWB:2022: 7588: Ontbinding van de huurovereenkomst inzake een woonwagenstandplaats, omdat op de standplaats geen woonwagen is geplaatst, maar een trailer zonder omgevingsvergunning. |
Wet Openbaarheid van bestuur (Wob) wordt Wet open overheid (W00)
Het Wiel nummer 5 2022
Sinds mei van dit jaar is de oude Wet openbaarheid van bestuur (Wob) vervangen door een nieuwe wet met de naam Wet open overheid (Woo). Het zogenaamde wobben zal nu waarschijnlijk “wooën” gaan heten. Het indienen van een Woo-verzoek kan een goed middel zijn om de overheid (gemeente) te dwingen openheid van zaken te geven.
Wet openbaarheid van bestuur (Wob)
De Wob werd vaak gebruikt om de overheid vragen te stellen over een bepaalde zaak. Zo kon je vragen om alle stukken die betrekking hadden op bijvoorbeeld de aanleg van een woonwagencentrum, een vergunning of een nieuwe weg. Je kreeg dan in principe alle stukken die de gemeente, de provincie of het rijk hebben en die over dit onderwerp gaan. Bekend voorbeeld is de toeslagenzaak waarbij de mensen hele pakken papier kregen waarvan het grootste deel was zwartgelakt. Dan was de overheidsinstantie van mening dat die delen niet openbaar gemaakt mochten worden, omdat er bijvoorbeeld iets stond over andere mensen dan de aanvrager zelf. Vaak werden ook alle namen van ambtenaren weggelakt. Toch hebben Wob-verzoeken soms tot veel duidelijkheid geleid en konden de burgers er hun voordeel mee doen. Journalisten maken veel gebruik van deze wet om zaken te achterhalen. Een belangrijke wet dus.
Dwangsom
De overheidsinstantie die het Wob-verzoek moest afhandelen had hiervoor maar een beperkte periode om dat te doen. Als ze dat niet lukte, werd automatisch een dwangsom verbeurd. Dat leidde dan weer tot misbruik door allerlei bureautjes die heel veel Wob-verzoeken indienden die nooit binnen de tijd behandeld konden worden. De overheid moest daardoor veel geld betalen.
Wet open overheid (W00)
In de Woo komt deze regeling niet terug. Het is wel zo dat als het verzoek niet binnen de wettelijke termijn wordt afgehandeld, de weg naar de rechter openstaat en de rechter kan dan wel een dwangsom opleggen. De Woo bepaalt wel dat de overheid uit zichzelf veel meer openbaar moet maken, ook zonder dat ernaar gevraagd wordt. Dat moet leiden tot meer openheid vanuit de overheid naar de burgers toe. De invoering van deze bepalingen zijn nog uitgesteld, omdat de overheid de tijd moet krijgen de organisatie hierop aan te passen. De Woo blijft echter de mogelijkheid bieden aan alle burgers om verzoeken in te dienen die dan ook behandeld moeten worden. De overheid moet binnen vier weken besluiten of ze aan het verzoek gaan voldoen, en die termijn mag eenmalig met twee weken worden verlengd. Tegen dat besluit kunt u dan bezwaar maken als u het er niet mee eens bent.
Door wie en aan wie?
Een Woo-verzoek kan worden ingediend door iedereen die meer wil weten over beleid(suitvoering) van de overheid, bestuursorganen of organisaties die onder de verantwoordelijkheid vallen van een bestuursorgaan. Een Woo-verzoek kan – net als een Wob-verzoek – dus ook aan bijvoorbeeld de Belastingdienst worden gericht.
Hoe?
Een Woo-verzoek kan mondeling of schriftelijk worden ingediend en kan ook via e-mail worden verstuurd. Dat maakt het in ieder geval een stuk makkelijker voor de burger om een aanvraag in te dienen. In principe heeft ieder overheidsorgaan een contactpersoon die over deze wet gaat. Het is dan ook handig om van tevoren even te bellen met de gemeente of te kijken op de website bij wie je moet zijn als je een Woo-verzoek wilt indienen. Het opvragen van informatie via een Woo-verzoek kan goed werken als je het idee hebt dat er zaken zijn die niet kloppen maar je er niet achter komt hoe het precies zit.
Informatie over de Wet open overheid kun t u hier lezen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/wet-open-overheid-woo
In 2022 nog steeds uitsterfbeleid door gemeenten
Het Wiel nummer 3 2022
Er zijn gemeenten in Nederland die hun woonwagenstandplaatsen jaren leeg laten staan en daar mee weg denken te komen. Zo ook de gemeente Rijssen-Holten. In deze gemeente liggen twee woonwagencentra die al jaren vrijwel helemaal leeg staan. Hoe kan dat vraag je je dan af. Nou dat gaat zo. Als iemand zich aanmeldt voor een standplaats, dan zegt de gemeente dat je je alleen kunt aanmelden en op de lijst kunt komen te staan als je een binding hebt met de gemeente. Met andere woorden: je moet er vandaan komen of er werk of een bedrijf hebben. Als dat niet zo is, kun je niet op de lijst.
De rechter in Alkmaar heeft de bewoners van de woonwagenstandplaatsen in Den Helder gelijk gegeven. Wat was er aan de hand: Vroeger was het woonwagencentrum pal naast een munitieopslag gelegen. Dat vond men te gevaarlijk en men moest verhuizen. In dat hele proces van verhuizen zijn afspraken gemaakt over de toekomst op de nieuwe woonwagenlocaties. Eén van de afspraken ging over de toewijzing van lege standplaats.
Uitsterfbeleid 2.0
Op deze wijze houden ze iedereen buiten de deur. En als er dan geen kandidaten uit de gemeente zelf meer zijn, dan kunnen ze de standplaatsen gewoon leeg laten, althans dat dacht men. Op een gegeven moment is één van de lege standplaatsen gekraakt door iemand van buiten de gemeente. De gemeente stuurde direct een brief dat dit toch echt niet kon omdat hij niet op de lijst bijgeschreven kon worden. Hij had namelijk geen binding met de gemeente.
Bindingseis
Sommige gemeenten hanteren, voor bepaalde type woningen, de eis dat de gegadigden een binding met de gemeente moeten hebben. Het is een soort van voorrangsregeling voor de eigen inwoners. Op zich valt daar soms wel wat voor te zeggen, maar het is in principe in strijd met het overkoepelende recht van vrije vestiging, zelfs in heel Europa. De vrije vestiging mag alleen beperkt worden in uitzonderlijke gevallen en voor bijzondere woonruimte.
Huisvestingsverordening
Om ervoor te zorgen dat niet ieder gemeentebestuur maar regeltjes opstelt zoals het hen uitkomt, is er de eis vanuit de Huisvestingswet: een beperking van de vrije vestiging kan en mag alleen als dat in de gemeente vastgelegd is in de Huisvestingsverordening. Een Huisvestingsverordening kan allerlei zaken rondom eerlijke en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte regelen. Zoals urgentie en wie komt er eerst aan de beurt en voor welk soort woonruimte. Nou is het zo dat het voor een gemeente niet verplicht is om een Huisvestingsverordening te hebben Als die er niet is, dan mag de gemeente niet de eis stellen aan kandidaat huurders dat zij een binding hebben met de gemeente. Iedereen heeft aldus gelijke kansen en rechten.
Bibob
Sommige gemeenten zijn ook nog steeds verhuurder van de woonwagenstandplaatsen en zij kunnen dan in hun beleidsregels vastleggen dat vastgoedtransacties vallen onder de Bibob. Zo ook hier in Rijssen-Holten. Of dat houdbaar is, is maar de vraag. Je kunt je voorstellen dat een gemeente die afspraken gaat maken met een grote projectont-wikkelaar om te weten met wie ze van doen heeft en zeker wil zijn dat ze met een bonafide partij in zee gaan. Voor het huren van sociale woonruimte, helemaal geen taak van de gemeente, is dat wel wat vreemd. Moeten kandidaten voor een huurwoning in Rijssen-Holten ook een Bibob-informatieformulier invullen? Ik denk het niet. Kennelijk geldt dat alleen voor woonwagenstandplaatsen en dat is op zijn minst gesproken bijzonder.
Zwarte lijsten
De laatste tijd is het onderwerp discriminatie van reizigers weer actueel. Er gaan geluiden dat de belastingdienst een lijst heeft met woonwagenbewoners/centra en onlangs bleek dat het ministerie van Justitie en Veiligheid in ondermijningszaken speciale aandacht vraagt voor de woonwagenbewoners. In de checklist ten behoeve van de signaalanalyse – moeilijke woorden voor hoe om te gaan met een melding van iemand bij de gemeente waarbij een woonwagencentrum betrokken is – moet daar dan extra op gelet worden, volgens deze aanbeveling van het ministerie. De woonwagenbewoners staan dan tussen de outlaw motorbendes en de windhappers genoemd. Ronduit schokkend en onacceptabel volgens mij. Het laatste woord is hierover nog niet gesproken. De belangenverenigingen zitten er bovenop en terecht.
Bewoners Den Helder mogen kandidaten standplaatsen voordragen
Het Wiel nummer 1 2022
De rechter in Alkmaar heeft de bewoners van de woonwagenstandplaatsen in Den Helder gelijk gegeven. Wat was er aan de hand: Vroeger was het woonwagencentrum pal naast een munitieopslag gelegen. Dat vond men te gevaarlijk en men moest verhuizen. In dat hele proces van verhuizen zijn afspraken gemaakt over de toekomst op de nieuwe woonwagenlocaties. Eén van de afspraken ging over de toewijzing van lege standplaatsen.
Coöptatie/groepswonen
De afspraak was dat de zittende bewoners zeggenschap hadden over wie er op een lege plek zou komen te wonen. Dat is vele jaren prima gegaan, totdat de gemeente meende te moeten bepalen dat er bewoners kwamen die niet door de zittende bewoners voorgedragen of akkoord bevonden waren. De gemeente wilde eerst een gezin dat overal voor heel veel overlast zorgde bij hen neerzetten, en later een standplaats verhuren aan iemand die dit alleen wilde om weer door te kunnen verhuren aan arbeidsmigranten.
Hulp ex ambtenaar
Met hulp van de heer Cruijff, voormalig verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente voor het woonwagenbeleid, is toen meerdere malen geprobeerd de gemeente erop te wijzen dat deze afspraken over het toewijzen wel degelijk gemaakt waren. De gemeente hield voet bij stuk en bleef op haar standpunt staan dat zij niets terug kon vinden over deze afspraken. Ondanks het aanleveren van bewijsmateriaal in de vorm van gespreksverslagen.
Gang naar de rechter
Als advocaat van de bewoners heb ik hun zaak toen voorgelegd aan de rechter. Aan de rechter is g~vraagd om voor recht te verklaren dat deze afspraak wel degelijk gemaakt is zoals de bewoners dat stelden. De gemeente verweerde zich met maar liefst twee topadvocaten, maar uiteindelijk werden zij behoorlijk terechtgewezen tijdens de rechtszaak. Volgens de rechter wekte het verbazing dat de gemeente de stukken niet kon vinden maar de bewoners wel. De rechter was zelfs van mening dat de wethouder de gemeenteraad op dit punt apert (volstrekt) onjuist en onvolledig had geïnformeerd. Kortom een grote overwinning voor de bewoners van Den Helder. Nu maar hopen dat de gemeente weer gewoon met de bewoners om tafel gaat en een nieuw beleid gaat vaststellen en dit ook op schrift gaat stellen zodat dit voor eens en altijd duidelijk is.
Uitspraak: ECL/:NL:RBNHO:2022:368
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2022 Nummer 1 Boomstamwoning
Voor wie de hele uitspraak zelf wil lezen:
ECLI NL RBNHO 2022 368 Rechtbank Alkmaar
Boomstamwoning Deventer mag blijven
Het Wiel nummer 1 2022
De rechter in Alkmaar heeft de bewoners van de woonwagenstandplaatsen in Den Helder gelijk gegeven. Wat was er aan de hand: Vroeger was het woonwagencentrum pal naast een munitieopslag gelegen. Dat vond men te gevaarlijk en men moest verhuizen. In dat hele proces van verhuizen zijn afspraken gemaakt over de toekomst op de nieuwe woonwagenlocaties. Eén van de afspraken ging over de toewijzing van lege standplaatsen.
Coöptatie/groepswonen
De afspraak was dat de zittende bewoners zeggenschap hadden over wie er op een lege plek zou komen te wonen. Dat is vele jaren prima gegaan, totdat de gemeente meende te moeten bepalen dat er bewoners kwamen die niet door de zittende bewoners voorgedragen of akkoord bevonden waren. De gemeente wilde eerst een gezin dat overal voor heel veel overlast zorgde bij hen neerzetten, en later een standplaats verhuren aan iemand die dit alleen wilde om weer door te kunnen verhuren aan arbeidsmigranten.
Hulp ex ambtenaar
Met hulp van de heer Cruijff, voormalig verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente voor het woonwagenbeleid, is toen meerdere malen geprobeerd de gemeente erop te wijzen dat deze afspraken over het toewijzen wel degelijk gemaakt waren. De gemeente hield voet bij stuk en bleef op haar standpunt staan dat zij niets terug kon vinden over deze afspraken. Ondanks het aanleveren van bewijsmateriaal in de vorm van gespreksverslagen.
Gang naar de rechter
Als advocaat van de bewoners heb ik hun zaak toen voorgelegd aan de rechter. Aan de rechter is g~vraagd om voor recht te verklaren dat deze afspraak wel degelijk gemaakt is zoals de bewoners dat stelden. De gemeente verweerde zich met maar liefst twee topadvocaten, maar uiteindelijk werden zij behoorlijk terechtgewezen tijdens de rechtszaak. Volgens de rechter wekte het verbazing dat de gemeente de stukken niet kon vinden maar de bewoners wel. De rechter was zelfs van mening dat de wethouder de gemeenteraad op dit punt apert (volstrekt) onjuist en onvolledig had geïnformeerd. Kortom een grote overwinning voor de bewoners van Den Helder. Nu maar hopen dat de gemeente weer gewoon met de bewoners om tafel gaat en een nieuw beleid gaat vaststellen en dit ook op schrift gaat stellen zodat dit voor eens en altijd duidelijk is.
Uitspraak: ECL/:NL:RBNHO:2022:368
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2022 Nummer 1 Boomstamwoning
Voor wie de hele uitspraak zelf wil lezen:
ECLI NL RBNHO 2022 368 Rechtbank Alkmaar
De rechter uit Zwolle heeft bepaald dat de boomstamwoning van een bewoner uit Deventer wel over een vergunning beschikt. Weliswaar is de woning iets te hoog maar de rechter is van mening dat het verschil minimaal is. De gemeente moet hier opnieuw naar kijken.
Vergunning
Volgens de gemeente moest de bewoner de woonwagen afbreken, zowel vanwege de oppervlakte als vanwege de hoogte. De rechter heeft vastgesteld dat er wel een vergunning is voor de oppervlakte, zodat de gemeente geen dwangsommen kan vorderen van 20.000 euro als de woonwagen niet wordt afgebroken. De hoogte is nog wel een punt van discussie. Toegestaan zou zijn een hoogte van 4.5 meter en gebouwd is een hoogte van 5.03 meter.
Het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan kent echter de mogelijkheid van een ontheffing van 10% en dat zou betekenen dat er 4.85 meter hoog gebouwd zou kunnen worden. De rechter is van mening dat de gemeente hier nog eens goed naar moet kijken met inachtneming van deze mogelijkheid en het feit dat er dan nog sprake zou zijn van een overschrijding met 18 centimeter. Kortom dat gaat de goede kant op en nu hopen dat er in een gesprek tot een oplossing
gekomen gaat worden.
Uitspraak: ECL/:NLRBOVE:2022:233
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2022 Nummer 1 Boomstamwoning
Voor wie de hele uitspraak zelf wil lezen:
ECLI NLRBOVE 202 233 Boomstamwoning Rechtbank Overijssel
Oude huurwagen en onderhoud
Het Wiel nummer 6 2021
Er zijn veel woonwagenbewoners die nog in een huurwoonwagen wonen die best wel oud is. Veel van die woonwagens vertonen gebreken en zijn in ieder geval niet aangepast aan de moderne tijd. De isolatiewaarden laten vaak te wensen over. De stookkosten zijn dan ook erg hoog. Met de verhoogde gasprijzen kan dat voor veel mensen een probleem gaan opleveren. Wat kun je daar aan doen?
Verhuurder
Als u een woonwagen huurt dat is de verhuurder verplicht het gehuurde in goede staat te houden. Het maakt dan niet uit of u van de gemeente of van een woningbouwvereniging huurt. Het maakt ook niet uit als u de huur via Nijbod (Aws) betaalt, want zij zijn bijna altijd een tussenpersoon voor de echte verhuurder. Op uw huurcontract staat wie uw echte verhuurder is.
Er zijn gebreken
Als er gebreken zijn dat maakt het uit welke gebreken het zijn . Kleine gebreken moet u vaak zelf herstellen. Er bestaat een speciale regeling die heet Besluit kleine herstellingen en daar staan alle gebreken opgesomd waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Het gaat dan om zaken als kraanleertjes, witten van muren, vastzetten van trapleuningen tot voorkomen van bevriezing van waterleidingen. Kortom een veelvoud aan zaken . Als u dit precies wilt weten hoeft u maar bij Google te zoeken naar dit besluit.
Grotere gebreken
Grotere gebreken zijn voor rekening van de verhuurder. Denk aan dak reparaties, kapotte vloeren, ramen of deuren en het buitenschilderwerk. Wat als de verhuurder niet thuis geeft? Het stopzetten van de huur is meestal geen goed idee. Je loopt dan het risico dat er een betalingsachterstand ontstaat en dat de verhuurder dit gebruikt om de huur te laten ontbinden. Je kunt een paar dingen doen. Ten eerste moet je de verhuurder, het liefst schriftelijk, op de hoogte stellen van de gebreken en vragen deze binnen vier weken te herstellen.
Hoe zorg ik ervoor dat de verhuurder slecht onderhoud aanpakt?
• Slecht onderhoud eerst bij verhuurder melden.
• Afdwingen onderhoud: klacht over onderhoudwoning melden bij uw gemeente ….
• Afdwingen onderhoud: met uw klacht over onderhoud woning naar de rechter .. ..
• Zelf onderhoud woning uitvoeren op kosten verhuurder.
Rechter
Als de verhuurder niet mee wil werken kunt u de kantonrechter vragen de verhuurder hiertoe te dwingen. Daarvoor zult u meestal een advocaat nodig hebben die iets weet van huurrecht.
Huurcommissie
U kunt ook via de huurcommissie een procedure starten en huurverlaging aanvragen vanwege het achterstallig onderhoud en de gebreken. Als uw verhuurder na 6 weken het gebrek nog steeds niet verholpen heeft, kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dat doet u met een verzoekschrift dat u kunt vinden op de website van de huurcommissie. Bij ernstige gebreken kan de huurcommissie een tijdelijke huurverlaging van 60-80% toekennen, zolang het gebrek niet naar uw tevredenheid is hersteld. Dat is een krachtig drukmiddel. De huurcommissie komt dan ook bij u in de wagen om te kijken naar de situatie.
Oude huurwagen kopen
Over het algemeen is het niet verstandig uw oude huurwagen van de gemeente of woningbouwvereniging te kopen . U krijgt vrijwel nooit meer een andere huurwagen. U staat in voor alle onkosten die aan de wagen komen, zoals een nieuw dak, vervangen van ramen enzovoorts. U moet alleen kopen als u het onderhoud zelf kunnen betalen. Het lijkt aantrekkelijk een woonwagen voor 1 euro, maar het kan ook tot veel problemen leiden. U ontvangt ook geen huurtoeslag meer zodra u de woonwagen gekocht heeft, zodat de totale huurprijs ook niet zo veel lager wordt dat u voldoende zou kunnen sparen om het onderhoud zelf te kunnen betalen. Kortom denk twee keer na voordat u een oude huurwagen van uw verhuurder koopt.
Verzakkingen standplaats. Uitspraak gerechtshof
Het Wiel nummer 4 2021
Het gerechtshof Den Haag heeft eind december 2020 een belangrijke uitspraak gedaan over wie nu verantwoordelijk is voor schade aan de woonwagen door verzakking van de standplaats. Deze procedure werd gevoerd onder de regels van het gewone huurrecht. Aangetoond moet worden dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Wat is dan een gebrek? Artikel 204 lid 2 van het burgerlijk wetboek deel 7 stelt het volgende: Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een ander niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Geen eisen aan fundering
Het gerechtshof stelt allereerst vast dat er geen wettelijke eisen/normen zijn waaraan de fundering van een woonwagen moet voldoen. Die eisen zijn er wel voor woningen maar niet voor woonwagens. De wagens zijn gefundeerd op een stalen frame en dat frame rust op poeren en daaronder zijn stelcon platen. Het frame kan worden gesteld. Een gebruikelijke mate van verzakking maakt een standplaats nog niet gebrekkig juist omdat het frame en de constructie rekening houden met verzakkingen en gesteld kunnen worden.
20 centimeter gezakt
In deze zaak was er sprake van een verzakking van 20 centimeter en dat was volgens het gerechtshof, die zich daarbij beriep op allerlei rapporten van deskundigen, niet abnormaal. De draagkracht van het terrein was voldoende. Het hof stelt verder vast dat een horizontale gelijkmatige verzakking geen probleem zou moeten zijn gezien het feit dat de woonwagen gesteld kan worden.
Scheefzakken
Hoe zit het dan als de standplaats niet gelijkmatig verzakt maar er verschillen zijn. Het hof stelt hier vast dat dit het geval was, hoewel vrij gering. Maar de oorzaak van deze scheve verzakking is niet eenduidig aan te wijzen. Het kan komen door de aanbouw, het later aangelegde stenen terras, het gewichtsverschil in de woonwagen tussen voor en achterzijde. De huurder mocht ook niet verwachten dat verzakkingen altijd geheel gelijkmatig zouden zijn en had hier rekening mee moeten houden, aldus het gerechtshof.
Regelmatig stellen
Het gerechtshof stelt, nu de woonwagen via verschillende draagpunten gesteld kan worden, dat dit kennelijk gezien de scheefzakkingen niet of niet voldoende is gebeurd. Het hof zegt eigenlijk dat als er genoeg gesteld zou zijn en op de juiste manier deze scheefzakkingen niet tot problemen geleid zouden kunnen hebben. De huurder is hiervoor verantwoordelijk, aldus het gerechtshof.
Vooraf controleren
Volgens het hof heeft de huurder van tevoren geen toets gedaan of de constructie van het onderstel wel voldoende was om het gewicht goed te kunnen dragen. Uit de uitspraak blijkt niet duidelijk of er voor de plaatsing en latere uit/aanbouwen een vergunning was verleend . Of dit tot een ander oordeel zou hebben geleid, lijkt niet waarschijnlijk. Het hof heeft in deze zaak immers vastgesteld dat de standplaats op zich voldoende goed was aangelegd om een dergelijke woonwagen te kunnen dragen.
Huurder weet van stellen
Het gerechtshof stelt ook vast dat de huurder op de hoogte is van het feit dat een woonwagen met enige regelmaat gesteld moet worden. Een zettingsverschil van 8 centimeter over de lange periode dat de wagen er al staat, had opgevangen moeten kunnen worden door na te stellen. Als de funderingsconstructie niet toereikend is voor de lengte en gewichtsverschillen van de woonwagen komt dat voor rekening en risico van de huurder, aldus het hof. Het feit dat de huidige woonwagens veel groter en zwaarder zijn dan vroeger, is geen zaak waarmee de verhuurder rekening hoeft te houden. Ook dat komt voor rekening van de huurder.
Conclusie
Een verzakkende standplaats is niet zomaar een gebrekkige standplaats. Deze uitspraak betekent nogal wat voor de eigenaren van woonwagens op gehuurde standplaatsen. Als eigenaar van een woonwagen die geplaatst wordt op een huurstandplaats ben je dus zelf verantwoordelijk voor een juiste fundering van de wagen. De wagen moet een onderstel hebben dat verzakkingen aan kan en de onderstempeling moet dusdanig zijn dat deze flinke verzakkingen, ook met verschillen, moet kunnen opvangen. De eigenaar van de woonwagen moet deze dan ook met enige regelmaat controleren en zo nodig nastellen. De verhuurder zal niet makkelijk aansprakelijk gehouden
kunnen worden voor schade door verzakkingen van de woonwagen. Als je kunt bewijzen dat je er alles aan gedaan hebt om verzakkingen op te vangen en de fundering is goed maar er ontstaat toch schade door scheefzakken, dan kan het nog wel zo zijn dat de verhuurder aansprakelijk is. Maar makkelijk is dat niet. Nastellen dus de woonwagen!
Voor wie de hele uitspraak zelf wil lezen:
ECLI NL GHDHA 2020 2010 Den Haag
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2021 Nummer 4 Verzakkingen
Geen BTW huurwoonwagen
Het Wiel nummer 3 2021
De rechtbank in Den Haag heeft onlangs een uitspraak gedaan in een principezaak over het heffen van BTW over de huur van een woonwagen. Er zijn kennelijk nog steeds verhuurders die BTW over de huur van de woonwagen berekenen. Dat komt al snel neer op een bedrag tussen de 50 à 70 euro per maand op de normale huur. Wat was de zaak. De gemeente heeft de standplaatsen en huurwagens overgedragen aan een woningbouwvereniging. Die woningbouwvereniging was van mening dat woonwagens als roerende goederen aangemerkt moesten worden en dat daarom BTW geheven moest worden. De woonwagens zijn immers verplaatsbaar, stelde de verhuurder. De woningbouwvereniging werd hierin gesteund door de inspecteur van de belastingen die ook vond dat woonwagens roerende goederen waren.
Roerend of onroerend
De vraag of over de huur van een woning of een woonwagen BTW geheven moet worden, wordt bepaald door Europese regelgeving. Woonwagens die als roerend aangemerkt moeten worden, daarvan wordt de huur belast met BTW. U moet dan denken aan recreatieve woonwagens of rijdende woonwagens. De Hoge Raad heeft in een aantal uitspraken al nader vastgesteld wat onroerende zaken zijn. Volgens ons wetboek is een zaak onroerend als deze duurzaam met de grond is verenigd. Daar gaat dan de discussie over bij woonwagens. Is een woonwagen duurzaam met de grond verenigd . Waar kijken we dan naar? In een brief uit 2010 schreef de minister van Wonen
dat het er om gaat of de woonwagen duurzaam met de grond is verenigd en bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Er wordt meestal aangenomen dat er sprake is van duurzame vereniging als de woonwagen is aangesloten op de nutsvoorzieningen en als de woonwagen aan de buitenkant één lijkt met de ondergrond. Dan bedoelen ze de onder afzetting waardoor het, in ieder geval op het oog, lijkt dat de woonwagen doorloopt tot de grond. Het is ook niet zo dat je een dergelijke woonwagen zo maar even verplaatst. Daar is zwaar materieel voor nodig. Wat verder meetelt is het feit dat de woningbouwvereniging de standplaatsen verhuurt en die stand-plaatsen zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Het is dan ook niet de bedoeling dat deze wagens hier maar even tijdelijk staan maar voor een heel lange tijd . Duurzaam dus.
Rechtbank Amsterdam
De rechtbank Amsterdam heeft onlangs ook uitgesproken dat woonwagens als onroerende zaak aangemerkt moeten worden (ECLI :NL:RBAMS:2020:4307). In deze zaak ging het over het al dan niet opleggen van een aanslag voor de Wet Onroerende Zaken aan de eigenaar van een standplaats die geen eigenaar was van de woonwagen erop. Volgens de rechtbank is de woonwagen onroerend ook al zitten er wielen onder. De wagen stond al 35 jaar op deze standplaats en er werd ook gebruik gemaakt van gas en wateraansluitingen, ook al was dat via de buren. Het gevolg hiervan was dat de waarde van de woonwagen opgeteld werd bij de waarde van de standplaats en de eigenaar over het totale bedrag onroerendezaakbelasting moest betalen.
BTW terugvorderen
Vrijwel alle woonwagens die in Nederland op een standplaats staan en gehuurd worden, zijn vrijgesteld van BTW over de huur. Deze woonwagens zijn namelijk naar hun aard en inrichting bedoeld om duurzaam op de standplaats te blijven. Dan maakt het verder niet uit of de wagen verplaatst kan worden of niet. Bewoners die BTW betalen over de huur van de woonwagen kunnen deze dan ook terugvorderen omdat de grondslag voor deze betalingen ontbreekt. De bewoner moet dan alle BTW die hij over de laatste vijf jaar betaald heeft terugkrijgen.
Lees het volledige artikel in:
of de uitspraak van de Rechtbank
Met ingang van 2020 neemt Sjoerd Jaasma in deze rubriek uitspraken van rechters onder de loep die belangrijk zijn voor bewoners van woonwagens. Wat betekenen de uitspraken? En welke gevolgen kunnen ze hebben voor anderen?
Huurwoonwagen heb je daar recht op?
Het Wiel nummer 1 2021
Er komen regelmatig vragen binnen van woonwagenbewoners over het kunnen huren van een woonwagen. Het is bekend dat het overgrote deel van de woonwagenbewoners over een eigen wagen beschikt, maar er is toch nog steeds een groep van minimaal 25% van de bewoners die een huurwagen willen .
Verhuurder
Vroeger ging de gemeente hierover, maar sinds de intrekking van de Woonwagenwet in 1999 is die taak de verantwoordelijkheid geworden van de woningcorporaties. De meeste lezers zullen dan ook inmiddels hun standplaats huren van een woningcorporatie. Deze corporaties zijn opgericht om ervoor te zorgen dat mensen met een laag inkomen ook goed en betaalbaar kunnen wonen. Op zich een prima uitgangspunt en het is dan ook goed dat de woonwagenstandplaatsen en huurwagens hieronder vallen. Alle huurregels gelden onverkort en u kunt ook huursubsidie(toeslag) ontvangen over de huurprijs van de standplaats plus de woonwagen. Tot zover geen probleem.
Recht op huurwagen
Heeft u dan ook recht op een huurwagen en zo ja hoe kom je dan aan een huurwagen? Hier zit het probleem. Alle regels en beleidskaders zijn vooral gericht op de woonwagenstandplaatsen . Er is een tekort aan standplaatsen en het uitsterfbeleid maakte dat er niet beter op. Die trend is nu wel gekeerd en in veel plaatsen in Nederland zit er beweging in en komen er standplaatsen bij. Woningcorporaties gaan ook steeds vaker woonwagen-standplaatsen met daarop een woonwagen/ huis verhuren . De corporaties zijn gewend altijd complete woonruimte te verhuren en niet alleen de ondergrond van de woningen. Dat is echter wel het grote verschil tussen een woonwagenstandpiaats en een huurwoning. In de praktijk zijn er dan ook diverse problemen.
Standplaats
In een standplaats kun je niet wonen, zoveel is wel duidelijk. Veel woonwagenbewoners hebben genoeg aan alleen een standplaats, maar de groep die een huurwoonwagen wil, komt er bekaaid van af. Er zijn niet zo veel goede huurwagens. In het verleden zijn veel slechte wagens gebouwd en die wagens zijn dan ook nog eens vaak voor een symbolisch bedrag verkocht aan de huurders. Die zitten nu met een slechte voormalige huurwagen en vragen aan de verhuurder om een nieuwe huurwagen. Er zijn corporaties die hieraan voldoen, maar mijn stellige indruk is dat dit er niet zo veel zijn.
Beleidskader 2018
Hoe zit dat dan nu na het nieuwe beleidskader van minister Ollongren. In dat beleidskader staat niet veel over huurwoonwagens. Dat komt omdat alle aandacht, begrijpelijk, was gericht op het stopzetten van het uitsterfbeleid en de tekorten aan standplaatsen. Het uitsterfbeleid kan inmiddels nergens meer door de beugel. Alle instanties die er iets over te zeggen hebben, hebben dit beleid veroordeeld en dat is inmiddels ook afgeschaft. De huurwoonwagen is daarbij echter amper in beeld gekomen.
Weigeren huurwagen
Is het weigeren van een huurwoonwagen dan geen discriminatie zult u zich misschien afvragen. Er zijn wat procedures geweest en er loopt nog een procedure waarin deze vraag aan het College voor de Rechten van de Mens is voorgelegd. Tot nu toe zonder resultaat. Het College stelt dat je niet gediscrimineerd wordt als je een huurwagen wilt maar deze niet krijgt. Het College zegt dat uit het nieuwe beleidskader geen juridische verplichting ten opzichte van individuele woonwagenbewoners voortvloeit. En dat uit het verbod op onderscheid op grond van ras geen recht voortvloeit op individuele woonwensen op een specifieke woonwagenstandplaats.
Discriminatie
Ik zou de stelling willen innemen dat als een woningcorporatie of andere verhuurder iedere medewerking weigert om een huurwoonwagen te kunnen verkrijgen, er dan wel sprake is van verboden onderscheid. Immers het moet wel zo zijn dat woonwagenbewoners die niet kunnen beschikken over een eigen woonwagen, de mogelijkheid moeten hebben om een standplaats met woonwagen te kunnen huren. In een standplaats kun je immers niet wonen en “burgers” huren ook niet alleen de grond onder een woning. Net zoals er een reëel zicht moet zijn op het kunnen huren van een standplaats zou dat ook moeten gelden voor de woonwagen.
Uitspraak Raad van State
Onze hoogste bestuursrechter heeft in 2007 bepaald dat een gemeente mag weigeren een huurwoonwagen te verstrekken, waarbij in de uitspraak nadrukkelijk wordt gewezen op de verantwoordelijkheden die woning-corporaties hebben. De overweging van de Raad van State
luidde als volgt: ‘Met de rechtbank overweegt de Afdeling dat het beschikbaar stellen van huurwoonwagens, met de intrekking van de Woonwagenwet niet langer kan worden aangemerkt als de uitvoering van een overheids-taak, nu hiervoor niet langer een publiekrechtelijke grondslag bestaat.’
‘Gelet hierop, moet worden geconcludeerd dat met de intrekking van de Woonwagenwet en de inwerkingtreding van de Wijzigingswet (.. . .) gemeenten niet langer verantwoordelijk zijn voor het ter beschikking stellen van huurwoonwagens, zoals zij evenmin verantwoordeijk zijn voor het ter beschikking stellen van huurwoningen. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van de lokale huisvesting van woonwagenbewoners is overgegaan op woningbouwcorporaties, die zorg dienen te dragen voor de aanleg van standplaatsen en het beschikbaar stellen van woonwagens. (…) Dat in de gemeente Heerlen niet alle standplaatsen en woonwagens aan woningbouwcorporaties zijn overgedragen, doet hieraan niet af.’
Lees het volledige artikel in:
Hert Wiel 2021 Nummer 1 Recht Huurwagen
Wet Bibob en toewijzen standplaatsen
Het Wiel nummer 6 2020
De overheid vindt dat schaarse woningen evenwichtig en rechtvaardig verdeeld moeten worden. Daarom heeft het parlement in 1993 de Huisvestingswet aangenomen. Uitgangspunt van deze wet is de vrije vestiging van burgers. Tegelijkertijd geeft de wet gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen aan de verdeling van de woonruimte. Een van de middelen die gemeenten daarbij ter beschikking staan; is de huisvestingsvergunning. De gemeente moet dan wel een Huisvestingsverordening vaststellen, en niet alle gemeenten hebben een dergelijke verordening.
Doel Bibob
De huisvestingsvergunning kan bijvoorbeeld worden ingetrokken wanneer er bij een huurder een illegaal pension wordt aangetroffen. De gemeente heeft vervolgens de bevoegdheid om zelf de woning toe te wijzen aan huurders die voor een distributiewoning in aanmerking komen. De eigenaar wordt op deze manier het recht ontnomen zelf zijn huurders uit te zoeken. Zo kan een einde worden gemaakt aan de illegale verhuurpraktijken van de eigenaar.
Het gaat er eigenlijk om dat de gemeente misbruik van verhuur van woningen kan tegengaan. Het ‘huisjesmelken’ kan zo bestreden worden.
Toewijzen standplaats
De Bibob kan ook ingezet worden bij het aanvragen van bouwvergunningen en huisvestingsvergunningen. In gemeenten met een Huisvestingsverordening zal vrij.wel altijd een vergunning nodig zijn om een woning die valt onder de sociale woningbouw te kunnen huren. Alle huurstandplaatsen vallen hier ook onder. We zien nu steeds vaker dat er een koppeling gemaakt wordt tussen het toewijzingsbeleid van woonwagenstandplaatsen en de Bibob.
Koop of huur
Bij de verkoop van een standplaats of bij de bouw van een nieuwe woonwagen kun je wel iets voorstellen van een toets aan de Bibob. Dat zie je ook bij bouwvergunningen voor woningen boven ,een bepaald bedrag. Hetzelfde geldt voor de aanschaf van een bouwkavel dan wel koopstandplaats. Vreemder is dat er nu kennelijk ook bij de toewijzing van standplaatsen getoetst gaat worden aan de Bibob. Mag dat eigenlijk wel?
Toets Bibob
De Bibob is nooit bedoeld om toewijzing van standplaatsen te reguleren of te beperken tot bepaalde mensen. Dat gaat veel te ver. De Bibob is inmiddels zover opgerekt dat vrijwel ieder probleem dat iemand gehad heeft met de overheid kan worden meegewogen. Heeft iemand ooit een strafbeschikking gekregen of is iemand ooit verdacht geweest of heeft iemand ooit een boete gekregen voor het op een verkeerd tijdstip buitenzetten van de vuilnis. Dat alles kan nu meegewogen worden. De overheden wisselen nu ook al die gegevens uit met anderen. Het zou toch wel gek worden als iemand die ooit een probleem gehad heeft met de overheid, nooit meer een standplaats zou kunnen huren. Het één heeft toch niets met het ander te maken zou je zeggen.
Discriminatie
De Bibob is nooit bedoeld om mensen tegen te houden bij het huren van een woonwagenstandplaats. Daar zijn eventueel andere middelen voor. Ik noem de zogenaamde Rotterdamwet. Dan kunnen bepaalde achterstandswijken aangewezen worden en probeert men te voorkomen dat deze wijken verder achteruit gaan. Daar kun je je nog wel iets bij voorstellen maar om nu al te zeggen dat kandidaat huurders van toekomstig aan te
leggen woonwagenstandplaatsen een Bibob-toets moeten ondergaan lijkt me veel te ver gaan. Dat riekt naar discriminatie en ongelijke behandeling.
Sociale woningbouw
Mensen, en dus ook woonwagenbewoners, die leven van een laag inkomen zijn volledig afhankelijk van de sociale woningbouw. Zij hebben geen keus om elders te gaan wonen. Zoals iedereen weet is de woninghuur, na tien jaar liberaal overheidsbeleid, volledig uit de klauwen gelopen. Mensen met een normaal inkomen kunnen al nergens een betaalbare woning huren of kopen. Er is een enorm woningtekort en dito standplaatsen tekort. Als er gemeente zijn die overwegen de Bibob in te gaan zetten bij de verdeling van woonwagenstandplaatsen dan roep ik ze op om tot inkeer te komen en daar mee te stoppen. Doel en strekking van de Bibob worden volgens mij dan gepasseerd en de wet wordt dan misbruikt. Dat kan toch niet de bedoeling zijn.
Lees het volledige artikel in:
Standplaats naar kleinkind
Het Wiel nummer 4 2020
Veel woonwagenbewoners kennen het probleem van het leeg moeten opleveren van de standplaats als de ouders overleden zijn. Hoe moet dat met de wagen die meestal eigendom is. Kan de wagen en de standplaats niet binnen de familie blijven. Hoe zit het als er een kind of kleinkind inwoont bij opa of oma als deze komen te overlijden. Iedere woonwagenbewoner krijgt daar vroeg of laat mee te maken. Wat mag en wat kan er nu eigenlijk.
De wet
De wet kent huurders, medehuurders en overige bewoners. Huurder is diegene die het huurcontract op zijn of haar naam heeft staan. Soms staat de huurovereenkomst op twee namen en dan is ieder van hen huurder.
Als je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt en je woont samen in het gehuurde, dan ben je voor de wet ook allebei huurder. Dat houdt in dat er bij overlijden van één van de partners de ander automatisch de huur voortzet.
Medebewoner
Als je geen medehuurder bent volgens de wet dan kun je de huur alleen voortzetten als je aan de eisen van lid 2 voldoet. Je moet dan aan kunnen tonen dat je daar je hoofdverblijf hebt en een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd hebben met de overleden hoofdhuurder. Belangrijke punten zijn dan dat je er ingeschreven moet staan; aan moet kunnen tonen dat je financieel hebt bijgedragen aan de kosten van de huishouding en dat er sprake was van wederkerigheid. Daarmee wordt bedoeld dat er sprake was van een gemeenschappelijke huishouding waarbij beide kanten iets bijdroegen aan die huishouding. De een kookt en de ander doet de boodschappen om het kort door de bocht te zeggen. Als de een alleen zorgt voor de ander dan is er geen wederkerigheid en dus geen gemeenschappelijke huishouding.
Let op 6 maanden termijn
Als de verhuurder niet akkoord gaat met het voortzetten van de huur door de achterblijver dan moet deze binnen zes maanden aan de rechter vragen of hij alsnog de huur mag voortzetten.
Deze termijn is hard. Na zes maanden gaat het niet meer lukken.
Verschillende uitkomsten
De rechters kijken heel erg naar de omstandigheden van ieder geval. Ieder geval is eigenlijk een zaak apart. Onlangs heeft de rechter in Rotterdam nog een uitspraak gedaan waarbij een inwonend kleinkind, deze was wel al in de dertig, als opvolgend huurder werd geaccepteerd. Daar heb je dan ook meteen een punt dat belangrijk is. Als het kleinkind 18 jaar is dan gaat het vrijwel zeker niet lukken maar hoe ouder hoe groter de kansen. Dat geldt ook voor de tijd dat de samenwoning heeft geduurd.
Het waarom van de samenwoning
In de meeste gevallen speelt het waarom van het samenwonen een rol. Ook in deze zaak uit Rotterdam. Er waren diverse redenen waarom dit kleinkind bij zijn grootouders was gaan inwonen.
Dat bleek ook uit allerlei rapporten. De rechter vindt het belangrijk om te weten waarom men is gaan samenwonen en als daar geen goede reden voor was/is dan wordt het al moeilijker. Je ziet met enige regelmaat dat kinderen of kleinkinderen na een relatiebreuk terugkeren bij hun ouders of grootouders. Ook dan is er een concrete reden om samen te gaan wonen.
Tips
Belangrijk is dat iemand ook op het adres staat ingeschreven en zijn of haar hoofdverblijf daar heeft en dit ook kan aantonen. Verder moet er sprake zijn van gezamenlijke kostendeling van de huishoudelijke kosten en dat moet aangetoond kunnen worden. De gemeenschappelijke huishouding moet ook duurzaam zijn en van twee kanten komen.
Verboden om in caravan te wonen
De rechtbank Den Haag heeft een uitspraak gedaan over een tijdelijk huurcontract voor een standplaats en wat de gevolgen zijn als er geen omgevingsvergunning (bouwvergunning) is voor een ‘echte’ woonwagen. Wat was er aan de hand. Een tweetal families woonden met hun caravans op de standplaatsen. Zij hebben toen een tijdelijk huurcontract voor een jaar gekregen. In het huurcontract stond dat er een woonwagen met vergunning geplaatst moest worden. Dit staat in vrijwel ieder huurcontract. De bewoners, Sinti, gaven aan dat zij traditioneel in een caravan woonden en niet in een woonwagen.
Nu zij dat niet gedurende de looptijd van het tijdelijke huurcontract voor elkaar hadden gekregen, mocht de verhuurder de huur beëindigen. Het contract liep tot 31 augustus en de vergunning was er pas in november. Volgens de rechter was er dan ook sprake van geen goed huurderschap en dat is reden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Opvallend hier is dat er nu ook tijdelijke huurcontracten voor standplaatsen gesloten worden. Ik heb dat niet eerder gezien. Wat verder opvalt is dat je dus goed moet opletten dat je voldoet aan het contract en dat de verhuurder dergelijke eisen kan stellen.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2020 Nummer 4 Standplaats Kleinkind
Ontruimen standplaats bij hennepteelt
Het Wiel nummer 2 2020
De laatste jaren lezen we veel uitspraken van rechters over de vraag of een woonwagenstandplaats ontruimd moet worden als er sprake is van het aantreffen van hennep, een hennepplantage of andere drugs gerelateerde goederen. Soms lees je dat het wel mag en soms weer dat het niet wordt toegestaan. Hoe zit dat nou? Ik probeer daar een antwoord op te geven, maar ik moet direct zeggen dat het vrij ingewikkeld ligt en dat er niet zomaar één antwoord mogelijk is. Het recht is nu eenmaal niet hetzelfde als het oplossen van een rekensom. Persoonlijke omstandigheden en bijzondere omstandigheden spelen ook altijd een rol.
Huurrecht
In het huurrecht wordt de huurder zeer goed beschermd. Een verhuurder kan de huur van woonruimte, en daar valt de woonwagenstandplaats ook onder, vrijwel niet eenzijdig beëindigen. Alleen als er sprake is van wanprestatie – de juridische term voor het niet nakomen van de afspraken die je in de huurovereenkomst met elkaar gemaakt heb – kan de rechter en ook alleen de rechter besluiten de huurovereenkomst te beëindigen. En als dat gebeurt, dan moet je het gehuurde ook verlaten. In de wet staat dat iedere wanprestatie kan leiden tot het beëindigen van de overeenkomst.
De Hoogste rechter heeft bepaald dat dit ook bij huurovereenkomsten geldt, behalve als de wanprestatie niet zo erg is. Daar gaan dan weer veel rechtszaken over, want u zult begrijpen dat dit argument altijd aangevoerd wordt. De huurbescherming is wel verminderd door het aanscherpen van de wetten. Waaronder de Opiumwet in relatie tot het huurrecht.
Plantage
Iedereen weet ondertussen wel dat het aantreffen van een hennepplantage in een huis of in een woonwagen, schuur of andere plek op de standplaats meestal leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats, uitzonderingen daargelaten. Gemeenten en woningbouwverenigingen voeren meestal een zero tolerance beleid. In de meeste huurovereenkomsten wordt zelfs uitdrukkelijk opgenomen dat alles wat maar enigszins met drugs te maken heeft direct zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat hoeft niet want de wet kent ook een algemene bepaling en die zegt dat een huurder zich moet gedragen als goed huurder. En het telen van hennep of aanverwante zaken vallen niet onder het begrip goed huurderschap.
Opiumwet
Enige tijd geleden is de wet aangepast en zijn er een aantal zaken aangescherpt. Zo kan de burgmeester, als er drugs en/of een plantage of drogerij is aangetroffen, een woning en dus ook woonwagen en/of standplaats voor een bepaalde periode sluiten. Gemeenten hebben daarvoor eigen regels, zogenaamde beleidsregels die per gemeente wat kunnen verschillen.
Soms krijgt men bij een eerste keer een waarschuwing maar meestal wordt de woning drie maanden gesloten. Na die drie maanden zou men dan weer terug kunnen in de woning/woonwagen.
De wetgever heeft een ander wetsartikel gemaakt waarin staat dat, als er een sluiting van de burgemeester is opgelegd, de verhuurder de huurovereenkomst buiten de rechter om kan ontbinden/beëindigen. De huurovereenkomst stopt dan. Het is dan nog wel zo dat de verhuurder toch aan de rechter moet gaan vragen of ze mogen ontruimen. De huurovereenkomst is dan echter al geëindigd.
Voorbereidingshandeling
De wetgever is nog verder gegaan en heeft nu bepaald dat de burgemeester ook al bij voorbereidingshandelingen een woning/woonwagen kan sluiten. De voorbereidingshandelingen moeten dan al als strafbaar feit aangemerkt kunnen worden. In de praktijk betekent dit dat het aanwezig hebben van spullen die gebruikt kunnen worden bij de bedrijfsmatige en grootschalige productie van drugs ertoe zal leiden dat de burgmeester de woning/woonwagen zal sluiten. Ook dan kan de huurovereenkomst weer zonder tussenkomst van de rechter ontbonden worden. De laatste tijd zijn hier veel uitspraken over verschenen. En hier ontstaat ook veel verwarring. Soms worden de besluiten van de burgmeester door de bestuursrechter vernietigd maar zegt de kantonrechter, die gaat over alle huurzaken. dat er wel ontruimd mag worden.
Kwestie Waalwijk
In Waalwijk waren twee zaken aan de orde waarvan je op het eerste gezicht zou zeggen dat het om dezelfde zaken gaat. Toch zegt het gerechtshof in de ene zaak dat de ontruiming wel overeind kan blijven en in de andere zaak niet. Dat heeft te maken met het feit dat er in de laatste zaak sprake was van een huurovereenkomst en een sluiting door de burgemeester.Maar die sluiting zat kennelijk niet op de standplaats maar alleen op de woonwagen. En de standplaats werd gehuurd maar de wagen niet. Dan is er eigenlijk ook geen sluiting en kan de huur dus ook niet buiten de rechter om ontbonden worden. De verhuurder had dat dan ook moeten vorderen en niet alleen een ontruiming moeten vragen. De verhuurder dacht dat de huur al ontbonden was, niet dus.
Daar moet de kantonrechter dan nu opnieuw naar gaan kijken.
In de andere zaak was er geen huurovereenkomst en dus kon de rechter die wel afdoen.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2020 Nummer 2 Ontruiming Hennepteelt
Wel of niet betoging
Het Wiel nummer 1 2020
De eerste uitspraak die ik wil behandelen is die over de protestactie van de bewoners uit Zwolle. Een aantal bewoners voert daar al vanaf oktober 2018 actie voor meer standplaatsen en een rechtvaardig toewijzingsbeleid. De meeste lezers zullen deze actie wel kennen van Facebook.
Is het een betoging?
Wat kunnen we leren van deze uitspraak? Het gaat hier juridisch alleen om het punt of er nog sprake is van een betoging in de zin van artikel 9 van onze Grondwet en de Wet op de openbare manifestaties.
Artikel 9 Grondwet zegt:
1. Het recht tot vergadering en betoging wordt erkend, behoudens ieders verantwoordelijkheid volgens de wet.
2. De wet kan regels stellen ter bescherming van de gezondheid, in het belang van het verkeer en ter bestrijding of voorkoming van wanordelijkheden.
Volgens Artikel 9 van de Grondwet heeft iedereen in ons land het recht om te vergaderen en te betogen (actievoeren). Maar er zijn wel beperkingen. Die worden genoemd in de Wet op de openbare manifestaties. Daarin staat (in artikel 2) dat een betoging die van tevoren is aangemeld alleen verboden of beëindigd kan worden als er gevaar voor de volksgezondheid dreigt, als dat in het belang is van het verkeer of om wanordelijkheden te voorkomen.
Wat is een betoging
In haar uitspraak van 27 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3174, heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gesteld dat het bij een betoging gaat om het uitdragen van gemeenschappelijk beleefde gedachten en wensen op politiek of maatschappelijk gebied. Acties die niet, of niet primair, het karakter van een gemeenschappelijke meningsuiting hebben, maar waarbij andere elementen overheersen, zijn geen betogingen zoals bedoeld in de vorige zin.
Je moet dus aandacht vragen voor een maatschappelijk probleem, zoals het tekort aan woonwagenstandplaatsen.
Lees volledige uitspraak in :
ECLI NL RVS 2014 3174 Betoging- Raad Van State 27 Augustus 2014
Wanneer is het geen betoging meer
De gemeente Zwolle stelt dat de betoging is veranderd in permanente bewoning en dus geen betoging meer is. De gemeente verbiedt dus niet een betoging zoals die van de bewoners, maar wel als de bewoners dat op de huidige manier doen, namelijk dat ze er wonen, zich hebben ingeschreven in de registers van de gemeente en verder geen andere woonruimte hebben.
We zagen al eerder in andere uitspraken dat een betoging zijn status kan verliezen. Bijvoorbeeld als het doel al is bereikt en als er veel tijd is verstreken.
De rechter vindt dat de gemeente haar bevoegdheid mag gebruiken om op te treden tegen overtredingen van de Omgevingswet. Zo hadden de bewoners geen bouwvergunning voor het plaatsen van een woonwagen.
De rechter doet overigens uitspraak als voorzieningenrechter in een soort kort geding. Dat betekent dat zijn uitspraak in principe niet doorslaggevend hoeft te zijn in de afhandeling van het nog lopende beroep.
Hoe zit dat eigenlijk met bezwaar en beroep en voorlopige voorzieningen?
Kort het bestuursprocesrecht
Er is een besluit van de gemeente dat je weg moet. Dan heb je zes weken de tijd om bezwaar te maken. Dat doe je door een brief te schrijven en dat heet dan een bezwaarschrift.
Het bezwaarschrift schort de werking van het besluit niet op. Als de gemeente dus besloten heeft dat de wagen binnen twee weken weg moet dan heb je geen tijd om de bezwaarschriftprocedure af te wachten. Dan kun je de rechter (de voorzieningenrechter) vragen het besluit gedurende de tijd dat de bezwaarprocedure duurt, te schorsen. Dat noemen we een voorlopige voorziening treffen.
Als dat wordt afgewezen, zul je de wagen weg moeten halen. Wordt het toegewezen dan mag je de hele bezwaarprocedure afwachten.
Na de bezwaarprocedure ligt er een nieuw besluit en daartegen kun je bij de rechtbank in beroep gaan. Dan kun je weer vragen aan de voorzieningenrechter om het besluit gedurende die procedure te schorsen en dat is wat er hier in Zwolle nu aan de hand was.
Als het verzoek om schorsing wordt afgewezen dan kun je alleen nog maar voldoen aan het besluit van de gemeente. Je kunt niet in hoger beroep tegen de uitspraak in een voorlopige voorziening.
Wat leren we hiervan?
Woonwagenbewoners kunnen dus wel actievoeren en aandacht vragen voor het probleem van het standplaatsentekort en dat kan ook nog wel vrij lang zijn, maar op enig moment zal de actie weer moeten eindigen.
Meld de betoging van tevoren aan bij de gemeente en zorg dat de actie zichtbaar is en aandacht oplevert van de plaatselijke krant.
Het beste is om dat te doen op een moment dat dit onderwerp op de agenda staat bij de gemeente, dan heb je de meeste aandacht.
Er zijn veel acties geweest en er zijn veel klachten ingediend bij het College voor de Rechten van de Mens. En die hebben veelal wel tot een positief resultaat geleid. Verschillende gemeente passen hun woonwagenbeleid nu aan en er komen weer extra standplaatsen. Dat is te danken aan alle woonwagenbewoners die hiervoor gestreden hebben en dat verdient waardering.
Tegen de stroom in hebben zij doorgezet en resultaten geboekt.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2020 Nummer 1 Recht Op Betoging
De woonwagen en de omgevingsvergunning
Het Wiel nummer 4 2019
Wat vroeger een bouwvergunning heette, is tegenwoordig een omgevingsvergunning. Wanneer heb je nu zo’n vergunning nodig? Een omgevingsvergunning heb je nodig als je bouwt. En onder bouwen wordt verstaan: plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.
Plaatsen woonwagen
U ziet ook het plaatsen valt eronder, en dat is wat we doen als we een nieuwe woonwagen neerzetten. Daar is dus een omgevingsvergunning voor nodig. Ook voor het vernieuwen, veranderen of vergroten is een vergunning nodig. Let daar dus op en informeer altijd eerst bij de gemeente naar de mogelijkheden. Het belangrijkste is daarbij het zogenaamde bestemmingsplan. In dit plan staat wat precies wel en niet gebouwd mag worden en hoe hoog en hoe groot dat mag. U kunt deze bestemmingsplannen vaak opzoeken via internet. U gaat dan gaan naar de website
ruimtelijkeplannen.nl en voert daar uw adres in. U krijgt dan een kaart te zien en met behulp van de muis kunt u de regels inzien door daarop te klikken. Meestal is dat rechts in het beeldscherm. Lukt dat niet vraag het dan na bij de gemeente. U kunt daar ook de bestemmingsplannen inzien.
Afwijken van het bestemmingsplan
Als u volgens het bestemmingsplan niet de woonwagen mag plaatsen die u graag wilt, dan zijn er nog een aantal mogelijkheden om dit toch voor elkaar te krijgen. Ik noem ze hieronder:
1. een in een bestemmingsplan opgenomen regel inzake afwijking (binnenplanse ontheffing);
2. de kruimelgevallenlijst (opgenomen in artikel 4 van bijlage 11 van het Besluit omgevingsrecht);
3. een ruimtelijke onderbouwing waaruit volgt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Voor deze afwijkingen heeft u wel de hulp van de gemeente nodig, de gemeente moet mee willen werken.
Gemeente wil woonwagen weg hebben
Het komt nogal eens voor dat gemeenten bewoners van woonwagens aanschrijven omdat de gemeente van mening is dat de woonwagen in het verleden zonder vergunning geplaatst is. Het komt ook veel voor dat de gemeente dan ook meteen vanwege andere bouwwerken, zoals schuurtjes, bewoners aanschrijven. Dat doet de gemeente op grond van onderstaande wettelijke regels :
Artikel 2.3a
• 1 Het is verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten.
In de woonwagenzaken is het dan van belang om uit te zoeken hoelang de woonwagen er al staat. De wet kent namelijk een uitzondering, zie hieronder.
• 2 Het eerste lid blijft buiten toepassing indien voor het bouwen van het desbetreffende bouwwerk op grond van artikel 2.1, derde lid, geen omgevingsvergunning is of was vereist, met dien verstande dat indien in een dergelijk geval sprake is van een bouwwerk waarvan de aanwezigheid slechts een beperkte periode is toegestaan, het eerste lid uitsluitend buiten toepassing blijft gedurende die periode.
Voor woonwagens en alles wat eraan vast is gebouwd, geldt namelijk dat er voor oktober 1992 geen vergunning nodig was. Zolang er niets is veranderd aan de woonwagen kan een gemeente daar niet tegen optreden. Dat geldt niet voor andere bouwwerken zoals schuurtjes en dergelijke.
Laat u informeren
Het belangrijkst is dat u, voordat u een andere woonwagen koopt of laat bouwen, gaat informeren wat de bouwmogelijkheden zijn. Als er bij u nog een heel oud bestemmingsplan geldt, dan is er een kans dat de gemeente dit bij het vernieuwen ook aan kan passen aan de moderne tijd. U kunt ook vragen aan de gemeente om de regels aan te passen, als deze regels nog van heel vroeger zijn. Het komt nogal eens voor dat er bijvoorbeeld staat dat de maximale bouwhoogte drie meter is. Dat komt uit de tijd dat er nog geen vergunning nodig was voor het plaatsen van een woonwagen maar wel voor de sanitaire unit en die was dan drie meter. Het is technisch vrijwel onmogelijk een woonwagen te bouwen die maar drie meter hoog mag zijn en waarbij er dan ook een onderstel onder zit . Dat soort regels moeten dan ook aangepast Wabo
De Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) is een Nederlandse wet, die op 1 oktober 2010 is ingevoerd. Wie vroeger ging bouwen of verbouwen, had allerlei vergunningen nodig. Door de
Wabo zijn de verschillende vergunningen, ontheffingen en meldingen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu samengevoegd tot één vergunning: de omgevingsvergunning.
Omgevingsloket online
U kunt ook digitaal een aanvraag of melding doen voor een omgevingsvergunning. Dat kan via het Omgevingsloket online (www.omgevingsloket.nl). De overheid kan met Omgevingsloket online de aanvragen behandelen. Ook kan met Omgevingsloket online een vergunningencheck worden gedaan om te zien of een vergunning of melding nodig is.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2019 Nummer 4 Woonwagen Omgevingsvergunning
Recht op een huurwagen?
Het Wiel nummer 2 2019
Heb ik recht op een huurwoonwagen? Dat lijkt een vrij eenvoudige vraag, maar het is onmogelijk daar een duidelijk antwoord op te geven. Er bestaat geen wet of regeling waarin iets staat over het verstrekken van huurwoonwagens. Ik vond in mijn boekenkast nog een exemplaar van de Wet Geldelijke steun woonwagens uit 1987. Artikel 4 luidde: “De gemeenteraad kan desverzocht, overeenkomstig door onze minister te stellen regels, een door de gemeente in eigendom verkregen woonwagen aan de verzoeker in huur verstrekken ….. “. Onder deze wet die maar tien artikelen
kende, lag een woud aan nadere regels. Met een beroep op deze wetgeving kon in het verleden aanspraak gemaakt worden op een huurwoonwagen. Deze wet is maar zes jaar oud geworden en in oktober 1992 weer ingetrokken. Daarna was er nog een regeling genaamd: Regeling leningen huurwoonwagens ten behoeve van toegelaten instellingen. Gemeenten konden dan geld lenen van het Rijk om huurwagens te laten bouwen. Deze regeling is op 10 maart 2012 ingetrokken.
Gemeente
In veel gemeenten in Nederland zijn de standplaatsen nog in eigendom van de gemeente. Soms is de gemeente ook nog de verhuurder, maar meestal gebeurt de verhuur via een woningbouw-vereniging, al dan niet met inschakeling van tussenpersonen zoals Nijbod consultancy uit Eindhoven. Nijbod heeft ook een eigen verhuuradministratiekantoor. Hoeveel huurwagens er in Neder-land zijn is mij niet bekend. Over het algemeen wordt ingeschat dat maar maximaal een kwart van de wagens gehuurd wordt en dat de rest eigendom is van de bewoners. Of deze schattingen kloppen weet ik niet. Feit is wel dat veel gemeenten hun oude huurwagens aan de bewoners verkocht hebben. Gemeenten beschouwen het echter niet meer als hun taak om standplaatsen en woonwagens te verhuren. Dat moet in principe gebeuren door de normale verhuurders die ook de huurwoningen verhuren en wel in de sociale sector.
Woningbouwvereniging
Met het intrekken van de Woonwagenwet in 1999 was het ook de bedoeling dat alle standplaatsen en huurwagens overgedragen werden aan de woningbouwverenigingen. In veel gemeenten is dat ook min of meer gelukt. Hoewel we ook wel een trend zien dat gemeenten deze taak weer naar zichzelf hebben toegetrokken, zoals in Amsterdam. Woningbouwverenigingen zijn private organisa-ties die een eigen beleid voeren. Hun hoofdtaak is voorzien in voldoende betaalbare woonruimte voor mensen met een laag inkomen. Per 1 januari 2019 is de maximale netto huurprijs voor een sociale huurwoning € 720,43. Het maximale jaarinkomen (verzamelinkomen van uw huishouden, kinderen niet meegerekend) waarmee u op een sociale huurwoning kunt reageren is vastgesteld op € 38.035. In principe zou een woonwagenbewoner met een hoger inkomen helemaal geen standplaats kunnen huren. Ik heb nog nooit gehoord dat woningbouwverenigingen een inkomenstoets hanteren, terwijl dat eigenlijk wel verplicht is. Hier zien we dan ook een probleem. Dat probleem wordt inmiddels ook ingezien door de Rijksoverheid. Die moet zorgen dat het woonwagenbeleid
voldoet aan de mensenrechtelijke kaders en de vraag is dan of de woningbouwverenigingen in dat plaatje passen. Immers zij werken alleen voor mensen met een laag inkomen en niet alle woonwagenbewoners hebben een laag inkomen.
Discriminatie
Juist over deze problematiek is recent een uitspraak gedaan door het College voor de Rechten van de Mens. Het geschil bestond eruit dat de woningbouwvereniging aan een woonwagenbewoner
een standplaats had toegewezen, met als voorwaarde dat hij ook een huurwagen moest accepteren. Deze bewoner had een goede baan en wilde dat niet. Hij wilde een eigen wagen zodat hij ook iets kon opbouwen voor de toekomst. Verder wilde hij ook niet afhankelijk zijn van de woningbouwvereniging en vond hij de totale huurprijs te hoog. Immers als je meer verdient dan de 38.000
euro dan kom je niet in aanmerking voor huurtoeslag en betaal je de volle mep. Er werd een klacht ingediend bij het College voor de Rechten van de Mens tegen zowel de gemeente als de woning-bouwvereniging.
Oordeel College
Het College bepaalde dat de klacht in beide zaken ontvankelijk was en dat is wel opmerkelijk. Hoewel de gemeente geen rol meer speelt bij de verhuur van de standplaatsen was er ook geklaagd
over de gemeente. Volgens de klager moet de gemeente het mogelijk maken dat hij een eigen wagen kan plaatsen, en als de door de gemeente ingeschakelde woningbouwvereniging dit niet wil of kan dan moet de gemeente met een andere woningbouwvereniging samen gaan werken. Het College zegt dat, nu de woningbouwvereniging niet discrimineert, de gemeente ook geen blaam
treft. De gemeente is dan ook niet tekort geschoten in haar sturende rol, aldus het College. Oordeel College Woningbouwvereniging .Klager stelde dat de woningbouwvereniging niet voorzag in een gelijkwaardig aanbod aan woonruimte voor woonwagenbewoners en niet-woonwagenbewoners. Immers het wordt woonwagenbewoners niet toegestaan in een eigen wagen op de huurstandplaats te gaan wonen, terwijl burgers wel de keus hebben om te huren of te kopen. Hier zit dan ook de kern van het probleem.
Woonwagenbewoners hebben eigenlijk geen andere keuze dan een sociale huurstandplaats te accepteren. Er zijn meestal geen andere alternatieven is er wel een keus. Dat geldt dan weer minder
voor burgers met een laag inkomen want ook die zijn meestal afhankelijk van de woningbouwverenigingen. Het gebrek aan alternatieven en een gebrek aan variatie in het aanbod van woonwagen-standplaatsen wordt hier duidelijk.
Het College stelt dat de woningbouwvereniging niet discrimineert nu zij de klager wel in staat stelt zijn cultuur en zijn woonvorm te beleven en ook in familieverband te leven. AI is het dan niet in een eigen woonwagen, het is wel in een woonwagen op een familielocatie.
Huurwagen
Er zijn gemeenten en woningbouwverenigingen die nog wel huurwagens verstrekken . Ik zou zeggen : vraag het altijd schriftelijk aan bij uw verhuurder en als ze weigeren dan kunt u contact met mij opnemen. Als de verhuurder een gemeente is en zij verhuren wagens, dan zullen ze met goede argumenten moeten komen om uw aanvraag af te wijzen. Gemeenten moeten zich houden aan de beginselen van behoorlijk bestuur, ook als ze optreden als verhuurder van woonwagens. Voor woningbouwverenigingen ligt dat moeilijker. U kunt dan een klacht indienen of contact zoeken met de huurdersvereniging en uw zaak daar voorleggen. Succes.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2019 Nummer 2 Recht Op Een Huurwagen
Woonwagenwoning geen alternatief. Zaak Waddinxveen
Het Wiel nummer 1 2019
De kantonrechter te Gouda heeft op 10 januari 2019 een belangrijke uitspraak gedaan waarin de vraag is beantwoord of een woonwagen hetzelfde is als een woonwagenwoning. De rechter wijst op
twee artikelen uit het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en besluit dat een woonwagenwoning niet gelijkgesteld kan worden met een woonwagen.
Artikel 8 – Recht op eerbiediging van privé familie en gezinsleven
• 1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
Artikel 14 – Verbod van discriminatie
Het genot van de rechten en vrijheden die in dit Verdrag zijn vermeld, moet worden verzekerd zonder enig onderscheid op welke grond ook, zoals geslacht, ras, kleur, taal, godsdienst, politieke of
andere mening, nationale of maatschappelijke afkomst, het behoren tot een nationale minderheid, vermogen; geboorte of andere status.
Einde huurovereenkomst
Het gaat hier om een tijdelijke woonwagenlocatie die door de gemeente is weg bestemd. De gemeente heeft een bestemmingsplan gemaakt waarin de standplaatsen vervangen worden door 10 sociale huurwoningen. De huurder van woonruimte is in Nederland heel goed beschermd. De wet kent maar weinig mogelijkheden om een huurovereenkomst van woonruimte, en daar vallen ook woonwagenstandplaatsen onder, te kunnen beëindigen. De twee belangrijkste zijn dat de verhuurder een andere bestemming voor de grond heeft en dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft. Alleen dan kan de huur beëindigd worden. In deze procedure heeft de verhuurder beide punten aangevoerd.
Bescherming
Als een verhuurder de huur wil beëindigen om de nieuwe bestemming mogelijk te maken dan moet de verhuurder aan kunnen tonen dat dit ook heel erg nodig is. De gemeente moet dus met hele goede argumenten komen. De rechter was van mening dat onvoldoende duidelijk was dat de gemeente het bestemmingsplan moest uitvoeren. Volgens de rechter moet dan meegenomen worden dat woonwagenbewoners een minderheid vormen met een eigen culturele identiteit en beschermd worden op grond van artikel 8 EVRM (Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens). Hun privéleven, hun familieleven en hun woning worden door deze artikelen beschermd.
Artikel 14 EVRM bepaalt dat zij niet gediscrimineerd mogen worden. Deze verdragsbepalingen zijn in Nederland vastgelegd in artikel 7a van de Algemene wet gelijke behandeling. Inwoners van
Nederland kunnen dan ook een beroep doen op die beschermingsbepalingen uit het Europees verdrag. De Nederlandse overheid heeft dan ook een positieve verplichting om de woonwagencultuur
te beschermen aldus de rechter.
Woonwagenwoning is geen woonwagen
De rechter zegt dat de verhuurder er niet in is geslaagd aan te tonen dat de nieuwe bestemming, ten koste van de woonwagenstandplaatsen, gerealiseerd moet worden. De woonwagenwoningen
zijn geen passend alternatief voor de huidige woonwagens. Een woonwagenwoning biedt niet het woongenot van de woonwagen, aldus de rechter. De zaak loopt daarop vast en de vordering van de verhuurder tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen. Hoe zit het dan met dringend eigen gebruik Volgens de rechter staat vast dat de verhuurder de locatie dringend nodig heeft om de huurwoningen, waar veel vraag naar is, te kunnen bouwen. Als een verhuurder de huur wil opzeggen omdat hij vindt dat hij de woning/standplaats dringend zelf nodig heeft moet de verhuurder
een passend alternatief aan kunnen bieden. Er moet in ieder geval een passend alternatief voorhanden zijn. Deze rechter heeft nu beslist dat een woning en ook een woonwagenwoning niet als
passend alternatief kunnen dienen. De woonwagenwoningen zijn geen passend alternatief zodat de huur niet beëindigd kan worden.
Vergelijkbare gevallen
Deze uitspraak is erg belangrijk omdat er nu uitgesproken is dat gewone woningen maar ook woonwagenwoningen niet kunnen gelden als passend alternatief zoals bedoeld in de wet. Een
voorwaarde uit de wet is dat er bij een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik een passend alternatief moet zijn en dat is er hier dus niet. Iedere woonwagen-bewoner die in dezelfde situatie zit kan hier een beroep op doen. De kantonrechter in Gouda is van mening dat een verhuurder een woonwagenbewoner niet kan dwingen naar een woonwagen-woning en dat is winst.
Ik weet nog niet of er hoger beroep ingesteld wordt maar als dat het geval is, hoort u later meer.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2019 Nummer 1 Zaak Waddinxveen
‘Uitsterfbeleid’. Hoe nu verder?
Het Wiel nummer 5 2018
De meeste lezers zullen nu wel op de hoogte zijn van het nieuwe beleid van onze regering als het gaat over de woonwagenstandplaatsen. Beleid is papier en dat is geduldig. Wat kunt u doen om
ervoor te zorgen dat er in uw gemeente standplaatsen gebouwd gaan worden of opgeheven standplaatsen weer terugkomen of geblokkeerde standplaatsen opnieuw verhuurd gaan worden.
Dagelijks word ik gebeld met deze vragen. Ik zal proberen tips te geven wat u in de verschillende situaties kunt doen.
Algemeen
In principe is het in heel Nederland zo dat gemeenten afspraken moeten maken met de woningbouwverenigingen over het huisvestingsbeleid. In veel gevallen worden de huurders ook betrokken bij zo’n overleg. Omdat er vaak maar een paar huurders zijn die een woonwagenstandpiaats huren, zijn die meestal niet vertegenwoordigd bij die overleggen. Het is dan ook hándig om contact te zoeken met vertegenwoordigers van de huurders in uw gemeente en uw stem daar te laten horen. De gemeente zullen, naar aanleiding van het nieuwe rijksbeleid, nieuwe afspraken moeten maken over de aantallen standplaatsen die aangelegd en/of weer verhuurd moeten worden. Dat is het begin van een verbetering in de positie van woonwagenbewoners.
Standplaatsen zijn geblokkeerd
Dit lijkt mij de eenvoudigste situatie om aan te pakken. De minister schrijft dat geblokkeerde standplaatsen, als er behoefte bestaat, weer verhuurd zouden moeten worden. Een probleem hierbij is wel dat de minister er niet over gaat of de standplaatsen weer verhuurd worden of niet, althans niet rechtstreeks. Het is dan zaak de gemeente en/of de woningbouwvereniging ervan te overtuigen dat deze plaatsen gewoon weer verhuurd moeten gaan worden. Ga het gesprek aan met de gemeente en/of de woningbouwvereniging en schrijf hen aan. Schrijf je in als standplaatszoekende en laat van je horen.
Standplaatsen opgeheven
In veel gemeenten zijn woonwagenstandplaatsen planologisch opgeheven. De gemeente heeft dan het bestemmingsplan veranderd en de woonwagenlocatie vervangen door een andere bestemming, zoals groen of verkeer. Er kunnen dan niet zomaar weer standplaatsen aangelegd worden. Eerst moet dan het bestemmingsplan weer aangepast worden en dat zijn vrij langdurige
procedures. In dat soort zaken moet u de gemeenteraad aanschrijven en vragen om het bestemmingsplan te wijzigen.
Geen standplaatsen
Er zijn gemeenten waar geen standplaatsen zijn of waar deze al tijden geleden opgeheven zijn en er zijn ook gemeenten waar al vele jaren geen standplaatsen zijn bijgebouwd. In deze gemeenten moet alles opnieuw beginnen. De gemeenteraad moet besluiten om weer standplaatsen te gaan aanleggen, en dat de woningbouwverenigingen deze standplaatsen gaan aanleggen en verhuren of verkopen. De bewoners moeten dan eerst in overleg met de gemeente en vragen hun beleid te herzien.
Kraken?
De laatste tijd worden er her en der lege standplaatsen gekraakt om aandacht te vragen voor het tekort aan woonwagenstandplaatsen. Het kan zo zijn dat zo’n actie als signaal goed kan werken,
maar het is dan wel belangrijk om zoiets goed voor te bereiden. In die zin dat je eerst probeert met de gemeente en/of woningbouwvereniging in gesprek te raken over de mogelijkheid de stand-plaatsen weer te verhuren. Je moet je inschrijven bij die gemeente als belangstellende voor een standplaats. Als er wachtlijsten zijn, dan is het belangrijk om erover na te denken hoe hier mee om te gaan. Het zijn spannende tijden in woonwagenland .
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2018 Nummer 5 Uitsterfbeleid Hoe Nu Verder
Woonwagenstandplaatsen. Nieuw beleid minister
Het Wiel nummer 4 2018
In het Wiel heeft u al kunnen lezen over het nieuwe beleidskader voor gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid en wat dit inhoudt. Maar wat is nu de status van dit beleidsstuk. Met
andere woorden: wat kunnen we er mee. Laat ik voorop stellen dat dit stuk van de minister een duidelijke steun biedt aan de jarenlange strijd van veel woonwagenbewoners voor het behoud van hun cultuur en voor het behoud van de woonvorm en tegen het opheffen van standplaatsen.
Ik noem een aantal zeer actieve woonwagenbewoners waaronder Piet van Assendorp, Sabina Achterbergh en Doet Kallenkoot. Het is erg jammer dat klompen Jan en Tom de Booij deze dag niet konden meebeleven. Ook zij hebben een groot aandeel gehad bij het tot stand komen van dit beleidskader.
College voor de Rechten van de Mens
De eerste procedures bij dit college zijn succesvol gevoerd door bewoners uit Oss. Het college gaf duidelijk aan dat er sprake was van discriminatie als een gemeente en of een woningbouw-vereniging zomaar het aantal standplaatsen verminderde of zelfs een uitsterfbeleid voerde. Dat mocht in principe niet van het college, uitzonderlijke omstandigheden daargelaten maar die deden
zich niet vaak voor.
Nationale ombudsman
De Nationale ombudsman publiceerde zijn rapport in april 2018 op het grote woonwagencentrum Beukbergen. Ook dit rapport was zeer kritisch ten aanzien van het uitsterfbeleid. De Nationale ombudsman vond ook dat de rijksoverheid zich aan haar afspraken moest houden en haar beleid in overeenstemming moest brengen met de mensenrechtelijke kaders. Met andere woorden : er moest meer positieve aandacht komen voor de woonwagenbevolking in Nederland. Het uitsterfbeleid was uit den boze en het beleid moest om.
Geen nieuwe Wet
De minister van Binnenlandse Zaken heeft dit nieuwe beleidskader nu opgeschreven. Deze beleidsregels zijn geen nieuwe wet maar betekenen wel een omslag in het eerder gevoerde beleid. De
woonwagenbewoners staan eindelijk weer eens op de agenda in Den Haag en dat werd tijd . De standplaatsen worden op dit moment geïnventariseerd zodat de rijksoverheid het beleid beter in de gaten kan houden . In gemeenten waar veel standplaatsen zijn en de woonwagenbewoners zich verenigd hebben in een huurdersvereniging, kunnen afspraken gemaakt worden over het aantal
te bouwen standplaatsen. Als die afspraken gemaakt zijn, kunnen die zo nodig via de minister ook afgedwongen worden. Verenig u en probeer afspraken te maken.
Wat kunt u verder nog zelf doen
Het is erg belangrijk om aan de gemeente en aan de woningbouwverenigingen bij u in de buurt duidelijk te maken dat u een standplaats zoekt. Ook kinderen en iedere woonwagenbewoner die in het verleden noodgedwongen in een huis is gaan wonen, moet zich schriftelijk melden bij de gemeente als standplaatszoekende. Doe dat allemaal. Anders kan de gemeente straks zeggen dat er helemaal geen belangstelling is en er dus ook geen standplaatsen bij gemaakt hoeven te worden. Er zijn al een aantal gemeenten die dit positief hebben opgepakt en standplaatsen willen
bijbouwen. Er zijn her en der ook kraakacties van lege standplaatsen die de gemeente of de woningbouwvereniging niet meer wilde verhuren, en die in elk geval in één gemeente al tot succes
geleid heeft. Ik ga er van uit dat veel gemeenten hun beleid meer zullen afstemmen op het nu vastgestelde Rijksbeleid.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2018 Nummer 4 Nieuw Beleid Minister
Huurder-medehuurder.Standplaats overnemen
Het Wiel nummer 2 2018
Veel jongeren willen graag een standplaats op hetzelfde woonwagencentrum als hun ouders en/of andere familieleden. Dat is de laatste twintig jaar alleen maar moeilijker geworden. In veel
gemeenten is er niets bijgebouwd en vaak is zelfs het aantal standplaatsen afgenomen. Het zogenaamde uitsterfbeleid wordt daar gevoerd. Nu er zoveel uitspraken liggen van het College voor de Rechten van de Mens waarin het uitsterfbeleid als discriminatie wordt aangemerkt, lijkt er langzaam een beetje verbetering te komen. In Deventer gaan ze weer standplaatsen aanleggen.
Laten we hopen dat dit een trend is die zich voort gaat zetten elders in Nederland. Het is dan erg belangrijk dat u van zich laat horen en dat u brieven stuurt aan alle gemeenten waarin u graag een standplaats wilt hebben. Zonder dat het bij die gemeenten bekend is dat er mensen zijn die graag een standplaats willen, doen ze zeker niks.
Opa en oma
Veel kinderen/kleinkinderen gaan bij hun opa en oma wonen in de hoop dat zij in de toekomst de huur van deze standplaats over kunnen nemen. Dat is heel begrijpelijk en wordt ook algemeen
aanvaard door de woonwagengemeenschap zelf. De verhuurders reageren niet allemaal hetzelfde. Veel van de woningbouwverenigingen staan niet zomaar toe dat de huur overgaat op een kind of
kleinkind. Wat zijn nu precies de eisen waaraan moet worden voldaan.
Duurzaam en gemeenschappelijk
Er moet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Er moet sprake zijn van wederkerigheid in de relatie. Wat betekent dat nu in de praktijk. Je moet kunnen aantonen dat je met je ouders/grootouders bent gaan samenwonen met de bedoeling dit ook lang te gaan doen, duurzaam. Je moet bijdragen in de gezamenlijke kosten van de huishouding. Dit moet je kunnen bewijzen door middel van bankafschriften, betaalbewijzen en aankoopbewijzen van gezamenlijke goederen en/of levensmiddelen. Je zorgt voor je ouders/grootouders en zij zorgen ook voor jou. Zij koken of zij passen op je kinderen, of je zorgt voor hen en zij doen het huishouden. Het moet dus van twee kanten komen. Als je enkel en alleen met je ouders/grootouders gaat samenwonen omdat zij zorg nodig hebben, is dat niet voldoende. Als je 18 bent dan zul je hiervoor niet in aanmerking komen. Als je al heel lang bij je ouders woont of eerder wel de woonwagen hebt verlaten en terugkeert dan werkt dat wel in je voordeel. Als je al tien jaar met je opa of oma een gezamenlijke huishouding voert is dat ook in je voordeel.
Medehuurderschap
Als je twee jaar samenwoont en voldoet aan de bovenstaande voorwaarden dan kun je, samen met je ouders/grootouders bij de verhuurder vragen of je medehuurder mag worden. Als ze dat
weigeren kun je een advocaat inschakelen om de zaak bij de kantonrechter voor te laten komen. Je kunt ook besluiten om dat niet te doen en pas nadat de grootouders overleden zijn aan de
verhuurder vragen of je de huur mag voortzetten op jouw naam. Dat moet dan wel binnen 6 maanden na het overlijden van de hoofdhuurder gevraagd worden, daarna kan het niet meer.
Trouwen/geregistreerd partnerschap
Als je trouwt met de hoofdhuurder of je gaat een geregistreerd partnerschap aan met de hoofdhuurder dan ben je wettelijk ook huurder. Daar hoef je niets voor te doen. Dit geldt alleen als je ook echt je hoofdverblijf in de woonwagen, op de standplaats, van de hoofdhuurder hebt. De wet beschermt de medebewoner als deze getrouwd is of een geregistreerd partnerschap heeft met de hoofdhuurder. Geef je huwelijk of partnerschap wel door aan de verhuurder. Mocht je relatie onverhoopt eindigen, dan zal de achterblijver vanzelf huurder zijn.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2018 Nummer 2 Standplaats Overnemen
Het laten bouwen van een woonwagen.Kopen met garantie
Het Wiel nummer 1 2018
Veel woonwagenbewoners hebben een eigen woonwagen. Sommige bouwen deze in eigen beheer maar de meeste bewoners zullen deze door een ander laten bouwen, een zogenaamde wagen bouwer. Vroeger waren er heel veel wagen bouwers, ik noem er enkele Donkervoort, Likon en Kraaikamp. Vroeger mochten slechts een aantal bedrijven huurwagens bouwen. De zogenaamde Vrom-wagens. Deze wagenbouwers moesten dan een certificaat hebben van het ministerie van Vrom. Er waren daarom veel en goede kwaliteitseisen die aan de wagenbouwer gesteld werden. Nu worden er alleen eisen gesteld aan de kwaliteit van de wagen zelf. Dat is geregeld in het Bouwbesluit.
Kwaliteit
Woonwagens waren van hout en later met kunststof buitenbekleding en nog later met kunststof ramen en deureo. Het was en is nog steeds erg belangrijk dat er gewerkt wordt met goede materialen en dat de opbouw voldoet aan strenge eisen op het gebied van isolatie, van zowel geluid als warmte. De vochtbeheersing is van essentieel belang tegen zogenaamde ‘koudebruggen’*.
Deze ontstaan als er veel verschil is in temperatuur tussen bepaalde delen van de woonwagen en lijden tot schimmelvorming en verlies van warmte binnen. Het bouwen van een goede woonwagen is daarom ook vrij duur. De materialen moeten weerbestendig zijn en de wanden, vloeren en daken moeten goed geïsoleerd zijn. Een goed gebouwde woonwagen die goed wordt onderhouden kan dan ook best wel 30 tot wel 50 jaar meegaan. Maar dan moet ie wel goed gebouwd zijn.
Garantie
Af en toe komt er een zaak voorbij waarbij de kwaliteit van de wagen een probleem vormt. Hoe zit dat dan met de garantie en kun je de bouwer of de verkoper nog wel aanspreken en kan dat nog na zo veel jaren? Ik zal proberen hier in het kort op te antwoorden. Het maakt verschil of je de wagen zelf laat bouwen of dat je een gebruikte woonwagen koopt. Als je een wagen laat bouwen is er sprake van een koop-aanneemovereenkomst en is de wagen bouwer jouw aannemer. Dan gelden er specifieke wetsartikelen die jou als opdrachtgever beschermen tegen slechte kwaliteit. Belangrijk zijn de artikelen over de koopovereenkomst en de koop-aanneemovereenkomst. Terug te vinden in boek 7 van het Burgerlijk wetboek. Daar staan de hoofdregels.
Hoofdregel
In alle gevallen is het zo dat watje koopt moet voldoen aan wat je met elkaar hebt afgesproken. Dus als je een nieuwe woonwagen laat bouwen zal deze moeten voldoen aan alle wettelijke eisen die er zijn op het gebied van de constructie, de isolatie, de veiligheid en de kwaliteit van het gebruikte materiaal. In de vergunningsvoorschriften staat vermeld waaraan de wagen moet voldoen . Voldoet de wagen daar niet aan dan kun je de bouwer aansprakelijk stellen en herstel eisen. En als er niet meer hersteld kan worden, kun je een schadevergoeding eisen. Het is in alle gevallen belangrijk dat je, nadat je het gebrek hebt ontdekt, snel gaat klagen en herstel eist van de gebreken. Wacht je te lang dan kan het niet meer. Snel betekent hier gewoon direct, dus niet een jaar wachten, nadat je het gebrek hebt ontdekt.
Klaag ook vooral schriftelijk zodat je bewijs hebt dat je geklaagd hebt.
Overnemen woonwagen
Koop je een bijna nieuwe wagen of vrij nieuwe wagen regel dan dat je de garantie die de bouwer aan de eerste eigenaar heeft gegeven kunt overnemen. Daarbij is het van belang te kijken wat
hierover staat in de koop-aanneemovereenkomst van de eerste eigenaar. Als hierin het overnemen van de garantie nfet schriftelijk is uitgesloten, dan is het van belang dat je de bouwer op de hoogte brengt van dit feit en meedeelt dat jij nu de eigenaar bent en de garantie hebt overgenomen. Overdacht van garantie kan dus soms ook uitgesloten worden. Let daarom goed op bij de
aanschaf van een tweedehands woonwagen.
*Een koudebrug is een deel van de buitenschil (gevel, dak of vloer) van een gebouw waar de isolatielaag doorbroken is of waar voor een andere reden de thermische weerstand lager is dan de
warmteweerstand van de rest van de constructie, wat leidt tot bovenmatig warmteverlies.
Praktijk
In de praktijk komt het voor dat gebreken die niet zomaar te zien zijn, en die pas na uitgebreid onderzoek naar voren zijn gekomen, ook na 11 jaar nog tot aansprakelijkheid van de aannemer/
verkoper kunnen leiden. We spreken dan over verborgen gebreken. Een aannemer of verkoper kan de aansprakelijkheid voor dergelijke gebreken moeilijk uitsluiten. Er zal dan meestal sprake
zijn van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Met andere woorden: je hebt iets verkocht dat niet voldoet aan wat je hebt beloofd, namelijk een goede woonwagen waarin
jarenlang prettig gewoond kan worden. De aannemer moet wel de gelegenheid krijgen de gebreken alsnog te herstellen, maar als dat niet meer mogelijk is of financieel niet haalbaar, dan moet er vervangende schadevergoeding betaald worden.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2018 Nummer 1 Kopen Met Garantie
Bij overlijden hoofdhuurder voortzetten huur ja of nee
Het Wiel nummer 6 2017
Niet zo lang geleden heeft het Gerechtshof uit Den Bosch uitspraak gedaan in het hoger beroep dat was aangespannen tegen het vonnis van de Kantonrechter. De woonwagenbewoner uit Oss die de huur van zijn overleden moeder voort wilde zetten, werd opnieuw in het gelijk gesteld. Nu door een hogere rechter. Dat betekent dat u en ik hier meer mee kunnen dan met de uitspraak van de kantonrechter.
Hoe hoger de rechter hoe meer kracht de uitspraak heeft. Hoe zit het ook al weer na overlijden van de hoofdhuurder. Er zijn verschillende gevallen mogelijk. Ik zal die allemaal kort behandelen.
1. Er is maar één huurder en die overlijdt. Als er niemand anders op hetzelfde adres woont dan vervalt de huur na twee maanden.
2. Er woont wel nog iemand en die is gehuwd of heeft een geregistreerd partnerschap. Deze persoon zet vanzelf, dus zonder dat hij of zij hier iets voor hoeft te doen, de huur voort.
3. Er woont iemand die al enige tijd een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overledene voerde. De overledene heeft een nieuwe partner gevonden en woonde al een jaar samen. Als u dat kunt bewijzen, via bankafschriften, betalingsbewijzen, overschrijvingen en of getuigen dan maakt u een redelijke kans dat u de huur voort kunt zetten. Let wel op dat u daarvoor een verzoek bij de verhuurder moet indienen. Let ook op dat, als de verhuurder niet mee wil werken of niets laat horen, u binnen zes .maanden na het overlijden van de hoofdhuurder de verhuurder moet dagvaarden. U heeft daar dan een advocaat voor nodig. Na zes maanden kan het niet meer.
4. U bent als kind nooit uit de wagen van uw ouders vertrokken. Als u inmiddels al op leeftijd bent kunt u ook een dergelijk verzoek indienen. Dat wordt wel moeilijker maar als u zelf ook op leeftijd bent maakt u een kans.
5. Bent u een kleinkind en ooit bij uw opa of oma ingetrokken dan wordt het erg moeilijk. U moet dan kunnen aantonen dat u al geruime tijd een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. U moet aantonen dat u bij uw opa of oma bent ingetrokken met de bedoeling om echt samen te gaan wonen. Als u alleen intrekt om voor ze te zorgen is dat niet voldoende. De relatie moet wederkerig zijn, met andere woorden er moet van twee kanten iets gedaan worden. Bijv. de één doet boodschappen en de ander kookt.
6. In de zaak van het gerechtshof Den Bosch was er weer een andere situatie. Als je als kind uit huis bent vertrokken, een eigen gezin bent begonnen en later, om welke reden dan ook, weer
terugkeert in de ouderlijke wagen, dan is dat weer een situatie die in jouw voordeel kan werken.
7. De hoofdregel in de uitspraken van rechters is dat we er van uitgaan dat kinderen normaal gesproken uit de wagen gaan om op zichzelf te gaan wonen. Het is dan niet gebruikelijk om altijd thuis
te blijven wonen, uitzonderingen daargelaten.
Medehuur
Er was ook nog een uitspraak over een opa die al meer dan dertig jaar samenwoonde met zijn kleinzoon en daar is door de rechter bepaald dat deze kleinzoon medehuurder kon worden. Op deze manier kun je, voordat iemand overlijdt, al zorgen dat de ander medehuurder wordt. Dan is deze andere persoon ook vanzelf huurder mocht zijn opa komen te overlijden.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2017 Nummer 6 Overlijden Hoofdhuurder
Huurtoeslag voor alleen de standplaats
Het Wiel nummer 5 2017
Kun je huurtoeslag, vroeger huursubsidie, krijgen als je alleen een standplaats huurt zonder de woonwagen? Die vraag wordt steeds belangrijker nu de huren van standplaatsen almaar stijgen.
Er zijn steeds meer standplaatsen die meer dan driehonderd euro aan huur doen. Deze vraag heb ik voorgelegd aan de Belastingdienst afdeling toeslagen. Na enig heen en weer gepraat en een klachtenprocedure kwam dan eindelijk het standpunt van de belastingdienst. Volgens hen kan dat niet. Hoe zit dat?
Wet op de huurtoeslag
Het recht op huurtoeslag is geregeld in de Wet op de huurtoeslag (afgekort Wht). Artikel c van deze wet geeft de definitie van een huurder: deze heeft zijn hoofdverblijf en een gehuurde woning
of gehuurde woonwagen. Voor een aangekochte woonwagen die geplaatst is op een gehuurde standplaats wordt geen huurtoeslag verstrekt. Een huurder moet namelijk in die hoedanigheid
het genot hebben van een woning en niet in een andere hoedanigheid, waaronder dan eigenaar van een woonwagen bedoeld zal worden. Aldus de belastingdienst.
Raad van State
Onze hoogste bestuursrechter heeft hierover het een en ander opgemerkt in een uitspraak in 2011. Daarin zegt de Raad van State kort samengevat dat als huurder in de zin van de wet alleen
diegene wordt aangemerkt die als huurder in het genot van de woning is. Zo heeft een juridisch (mede)-eigenaar van de woning geen recht op huursubsidie. Kennelijk meent de belastingdienst dat de huurder van een standplaats niet uitsluitend als huurder in het genot is van het gehuurde, de standplaats. De vraag is of deze redenering klopt. Volgens mij heeft een huurder van woonwagenstandplaats slechts het genot van de standplaats omdat hij deze huurt en niet omdat hij misschien ook nog eigenaar is van een woonwagen.
Rekenhuur
Volgens de belastingdienst is er ook nog artikel 5 lid 1 Wht waarin de rekenhuur wordt beschreven. Daar staat dat er bij het berekenen van de hoogte van de huur waarover huurtoeslag kan
worden verleend, de standplaatshuur bovenop de huur van de woonwagen komt. Dan krijg je dus wel huurtoeslag over de standplaatshuur. Is dat dan geen discriminatie van eigenaren kun je je dan afvragen.
Definitie woning
Ik had aangevoerd dat de standplaats gezien wordt als woonruimte en valt onder de definitie woning zoals deze in het Burgerlijk Wetboek wordt vermeld:
Afdeling 5. Huur van woonruimte
Onderafdeling 1. Algemeen
Artikel 233
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats,
alsmede de onroerende aanhorigheden.
Een standplaats wordt dus gezien als woonruimte volgens het Burgerlijk Wetboek. Volgens de Wet op de huurtoeslag is een woning een gebouwde of ongebouwde onroerende zaak, voor zover deze verhuurd wordt als zelfstandige woonruimte dan wel onzelfstandige woonruimte.
Hoe je het ook bekijkt, het lijkt mij dat de standplaats onder deze definitie valt.
Wordt vervolgd
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2017 Nummer 5 Huurtoeslag
Uitsterfbeleid.Stand van Zaken
Het Wiel nummer 4 2017
Hoe staat het nu met het uitsterfbeleid. We horen en lezen veel over uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens die gemeenten en woningbouwverenigingen op de vingers tikt als ze standplaatsen opheffen terwijl de noodzaak daarvan niet kan worden aangetoond. Zelfs de Rijksoverheid is aangesproken op haar beleid inzake het aanleggen – meestal niet aanleggen – van woonwagenstandplaatsen. Sommige gemeenten hebben hun beleid gewijzigd, nadat het College voor de Rechten van de Mens hen daartoe had aangespoord. Er zijn echter ook gemeenten die de uitspraak van het College naast zich neer leggen. Oordeel Het College voor de Rechten van de Mens is geen gerechtelijke instantie. Zij kunnen gemeenten en/ of woningbouwverenigingen niet dwingen om standplaatsen aan te leggen of te verhuren. Dat kan alleen de rechter. Het is zo dat een oordeel van het College wel belangrijk is, maar het gaat er natuurlijk om of een oordeel van het College via de rechter afgedwongen kan worden. Het lijkt er op dat veel gemeenten en woningbouwverenigingen zich schrap zetten en de juridische strijd aangaan. Ze leggen zich niet zo maar neer bij het oordeel van het College. Sommige gemeenten doen er alles aan om niet door het College veroordeeld te worden en laten zich daarbij bijstaan door gerenommeerde advocaten- kantoren. Kennelijk willen ze niet veroordeeld worden door het College. Dat geeft dan toch aan dat er belang gehecht wordt aan het oordeel van het College.
Rotterdam
In Rotterdam heb je een groot centrum met veertig standplaatsen. Sinds een aantal jaren worden lege standplaatsen niet langer verhuurd. De gemeente heeft besloten dat het centrum verkleind moet worden naar 15 en de woningbouwvereniging moet dat dan uitvoeren. Op dit moment is er sprake van vier lege standplaatsen en een wachtlijst met tientallen woonwagenbewoners. Toch weigert de gemeente en de woningbouwvereniging de lege plekken te verhuren Eén van de mensen op de wachtlijst heeft besloten de woningbouwvereniging en de gemeente te dagvaarden en aan de rechter te vragen of hij/zij de standplaats mag gaan huren. Het gaat er dan om dat de rechter de principiële vraag moet beantwoorden of het belang van de woonwagenbewoner die al heel lang wacht op een standplaats zwaarder weegt dan het principe dat een verhuurder vrij is om al dan niet een huurcontract aan te gaan. De gemeente en de woningcorporatie gebruiken het argument van de beheersbaarheid – 40 standplaatsen is kennelijk teveel – om hun standpunt te onderbouwen. Erg sterk is dat niet. De uitspraak laat nog even op zich wachten maar kan erg belangrijk zijn voor de rest van Nederland.
Amsterdam
In Amsterdam is het zo dat er al vele jaren geen standplaatsen bij zijn gekomen. Er zijn alleen standplaatsen verdwenen. Zo is de Vredenhofweg, 67 standplaatsen, helemaal verdwenen en daarvoor zijn maar 21 standplaatsen teruggekomen. De gemeente voert ook als beleid dat ze geen standplaatsen meer gaan aanleggen. Dezelfde gemeente gaat de komende jaren wel 70.000 woningen realiseren. Zou daar dan niet een stuk of tien/vijftien standplaatsen bij kunnen vraag ik me dan af. Kennelijk niet. De gemeente Amsterdam is dan nu ook aangeklaagd bij het College. Ik ben erg benieuwd hoe men daar aankijkt tegen dit Amsterdamse beleid. In mijn ogen is het niets anders dan discriminatie op grond van woonvorm.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2017 Nummer 4 Uitsterfbeleid
Wegbestemmen woonwagencentrum mag niet zomaar
Het Wiel nummer 3 2017
Onze hoogste bestuursrechter, de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft onlangs een belangwekkende uitspraak gedaan over het wegbestemmen van woonwagenstandplaatsen. Zelf heb ik in ook al eens zo’n zaak gedaan en gewonnen. Nu heeft een bewoonster, de laatst overgeblevene van een woonwagencentrum in Mill, de zaak aan de rechter voorgelegd en gewonnen.
De zaak
Er was een woonwagencentrum in Mill van zes standplaatsen. Zo stond het opgenomen in het bestemmingsplan Mill -West. De gemeente heeft een nieuw bestemmingsplan gemaakt en daarin opgenomen dat er nog maar één standplaats mag blijven en op de overige plekken mogen alleen vrijstaande woningen gebouwd worden. Eventueel mogen dat ook twee onder één kap woningen zijn. De woonwagenstandplaatsen werden op deze manier wegbestemd. Daar is de bewoonster tegen in het geweer gekomen en met succes.
Waar let de rechter op
Bij het maken van een nieuw bestemmingsplan gaat het er om dat dit plan een goede ruimtelijke onderbouwing heeft. De gemeenteraad moet alle betrokken belangen meenemen. De rechter kijkt dan naar de bezwaren die iemand maakt tegen dat plan en toetst of het redelijk was dat de gemeenteraad zich op het ingenomen standpunt heeft gesteld. De rechter maakt niet zelf de inhoudelijke afweging.
Argumenten
De argumenten van de bewoonster waren dat er veel behoefte is aan standplaatsen en dat het dan niet erg begrijpelijk en zelfs onredelijk is om bestaande standplaatsen weg te bestemmen. Het tweede argument was dat dit bestemmingsplan een aantasting betekende van de woonwagencultuur en dat het onmogelijk maken van het beleven van de woonwagencultuur discriminatie is.
Verweer gemeente
Volgens de gemeente is in 2013 besloten om de woonwagenlocatie in Mill op te heffen om deze locatie te kunnen herontwikkelen. In dat kader zijn de voormalige bewoners geholpen bij hun verhuizing naar een huurwoning. Dat is allemaal, volgens de gemeente, vrijwillig gebeurd. Kortom het is het woonwagen beleid van de gemeente waarin is vastgesteld dat de woonwagen- bewoners uit Mill “geholpen”worden aan een reguliere huurwoning. Volgens de gemeente zou er ook geen behoefte meer zijn aan standplaatsen en leegstand kost geld.
De rechter
De rechter stelt vast dat een gebrek aan belangstelling voor standplaatsen, en dus leegstand, wel een argument kan zijn om het bestemmingsplan te wijzigen. In deze zaak heeft de gemeente echter nagelaten dit punt nader te onderbouwen. De bewoonster gaf aan dat er wel degelijk behoefte bestaat maar dat niemand zich kon inschrijven voor een standplaats in Mill. Na 2013 heeft de gemeente daar ook geen enkel inzicht meer in kunnen geven. Men kon zich simpelweg niet voor een woonwagenstandplaats inschrijven. Volgens de rechter kon de gemeente dan ook niet stellen dat er geen behoefte was en dat argument konden ze dan ook niet gebruiken bij het wegbestemmen van de standplaatsen. Nu dat hun belangrijkste argument was en zij dit niet kunnen onderbouwen ontbreekt een juiste grondslag voor dat besluit en wordt het vernietigd.
Let dus op als er in uw gemeente een bestemmingsplan wordt gemaakt waarin de standplaatsen wegbestemd worden, trek dan op tijd aan de bel. De Raad van State toetst deze besluiten kritisch. Zolang er voldoende belangstelling is voor standplaatsen wordt het wegbestemmen vrij moeilijk.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2017 Nummer 3 Wegbestemmen
Burgemeesters sluiten steeds vaker woonwagens
Het Wiel nummer 2 2017
Bestuursdwang
Enige jaren geleden heb ik geschreven over de gevolgen voor de huurovereenkomst als er in een woning, op de standplaats of in een woonwagen een hennepkwekerij wordt aangetroffen. Dat beleid wordt nog steeds vrij radicaal voortgezet. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning of de standplaats wordt ontruimd. Alleen in zeer bijzondere situaties wordt daar nog van afgezien. Ook al is er nu een meerderheid in de Tweede Kamer die voor legalisering van wietteelt is, thuisteelt zal toch wel verboden blijven.
Sluiting woning
De burgemeesters hebben de bevoegdheid, nadat zij er door de politie op gewezen zijn dat er sprake is van overtreding van de Opiumwet, om een woning, bedrijf of woonwagen dicht te laten
timmeren. Juridisch is dat dan een last onder bestuursdwang. Die mogelijkheid is bekend onder de naam Wet Damocles. Sinds de invoering van deze wet is er veel gebeurd en zijn er diverse
uitspraken van de hoogste bestuursrechter.
Beleidsregels
De meeste gemeenten hebben speciale regels opgesteld, zogenaamde beleidsregels, waarin omschreven staat wanneer de burgemeester overgaat tot sluiting van een woning en voor welke periode. Meestal krijgt men bij de eerste keer een waarschuwing.
Bezwaar
Omdat er sprake is van een bestuursrechtelijk besluit staan de mogelijkheden van bezwaar en beroep tegen het sluitingsbevel open. Je kunt binnen zes weken in bezwaar en als er spoed geboden
is omdat de sluiting al snel gaat plaatsvinden, kun je naar de bestuursrechter in kort geding.
Ontbinden huur
Nu zou dat dichttimmeren voor drie maanden in principe nog te overzien zijn. Maar de wet Damocles bepaalt ook dat de verhuurder de huurovereenkomst buiten gerechtelijk, dus zonder
tussenkomst van een rechter, kan ontbinden nadat een woning is dichtgetimmerd.
Nieuwe uitspraak
Onlangs heeft het gerechtshof uit Den Haag een interessante uitspraak gedaan. De burgemeester had een woonwagen gesloten zonder dat de standplaats ook gesloten werd. De bewoner bleef op de standplaats wonen in een caravan. Volgens het Gerechtshof leverde de enkele sluiting van de woonwagen geen grond voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst van de standplaats. Die overeenkomst bleef dus overeind
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2017 Nummer 2 Sluiting Woonwagen
Schuldsanering: wanneer kom ik voor de Wsnp in aanmerking?
Het Wiel nummer 1 2017
Heeft u schulden en weet u niet meer hoe u ze moet aflossen? Misschien komt u dan in aanmerking voor een wettelijke schuldsanering op basis van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp). Hiermee kunt u met een schone lei, dus zonder schulden, opnieuw beginnen. U wordt niet zomaar tot deze regeling toegelaten, er gelden vier voorwaarden.
De voorwaarden om toegelaten te kunnen worden tot de Wsnp zijn:
1. U hebt problematische schulden Problematische schulden zijn schulden die u niet zelf meer kunt aflossen. Problematische schulden zijn schulden die u niet zelf meer kunt aflossen. U betaalt bijvoorbeeld een rentepercentage dat zó hoog is dat u niet tot het aflossen van de schuld komt. Of er ligt beslag op uw inkomen, met als gevolg dat u de vaste lasten niet meer kunt betalen en de schulden verder oplopen.
2. De geldproblemen zijn niet buiten de rechter om op te lossen. U hebt eerst geprobeerd de geldproblemen op te lossen zonder tussenkomst van de rechter en dit is niet gelukt. Ofwel : u hebt eerst geprobeerd uit uw schulden te komen via schuldhulpverlening of het minnelijk traject.
3. De schulden zijn onbedoeld ontstaan U bent in de voorgaande vijf jaar ‘te goeder trouw’ geweest en heeft niet bewust schulden gemaakt.
4. U kunt de verplichtingen uit de Wsnp nakomen Voordat u tot de Wsnp wordt toegelaten, kijkt de rechter of u de verplichtingen tijdens de regeling kunt nakomen.
5. U zit niet in de Wsnp en heeft hier de afgelopen 10 jaar niet in gezeten.
Voortraject
Het is van belang dat u, voordat u in een wettelijke schuldregeling kunt worden opgenomen, eerst alles geprobeerd hebt om de schulden zelf op te lossen al dan niet met hulp van de schuldhulpverlening.
Tijdig aan de bel trekken
Het is vooral belangrijk om snel aan de bel te trekken zodra u ziet aankomen dat u in de betalingsproblemen komt.
Huurschulden en ontruiming
Tegenwoordig zijn verhuurders steeds meer bereid huurschulden op te lossen in plaats van de huurder er meteen uit te zetten na een achterstand van drie maanden. Mocht het toch zover zijn en er ligt al een uitspraak van de rechter dat u de woonwagen en standplaats moet verlaten, dan kan een aanvraag voor de Wsnp u soms nog redden.
Beslagvrije voet
Tot voor kort gebeurde het wel eens dat verschillende deurwaarders op het inkomen beslag legden waardoor er te weinig geld overbleef om van te leven. Dat mag niet want er is een beslagvrije voet waaraan de deurwaarders zich moeten houden. Een beslagvrije voet houdt in dat je een bepaalt inkomen minimaal moet overhouden om van te kunnen leven.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 1 2017
Wat mag de hoogte van een woonwagen zijn – Discriminatie en gelijkheidsbeginsel
Het Wiel nummer 6 2016
Discriminatie en gelijkheidsbeginsel
In 2016 heeft de Raad van State, onze hoogste bestuursrechter, een uitspraak gedaan waarin een paar belangrijke onderwerpen zijn besproken. Hoe hoog mag een woonwagen zijn, en als er andere woonwagenkampjes met hoge wagens zijn waarom mag dat bij ons dan niet? Is dat geen discriminatie en is dat niet in strijd met het recht op familieleven zoals dat geregeld is in het Europees Verdrag voor de rechten van de mens. Al deze onderwerpen kwamen aan bod in een procedure over een nieuw bestemmingsplan aan het Ma Braunpad in Amsterdam.
Maximaal 4 meter hoog
De gemeente vond 4 meter hoog genoeg en legde dit vast in het nieuwe bestemmingsplan. Dit terwijl er al diverse hogere woonwagens staan. Volgens de gemeente zouden hoge woonwagens leiden tot verzakkingen. Er waren echter geen verzakkingen en er was ook geen onderzoek naar gedaan. De raad van State vond dat dan ook geen sterk argument. Zeker nu er in de toelichting op het bestemmingsplan ook helemaal niet op werd ingegaan.
Op andere kampjes mogen wel hogere wagens
Ik hoor wel vaker dat bewoners tegen mij zeggen dat op andere kampjes in dezelfde gemeente wel wagens staan en ook nieuwe gebouwd mogen worden die hoger zijn dan op hun kampje. Ik leg dan altijd uit dat dit ook voor huizen kan gelden in een andere straat. Soms mag er een flat gebouwd worden, soms alleen laagbouw en soms alleen woonwagens. Dat kan op zich prima. Volgens onze hoogste bestuursrechter vereist het gelijkheidsbeginsel dat gemeenten in gelijke gevallen consequent en welbewust handelen. Als bewoners aan kunnen geven dat op andere vergelijkbare woonwagenkampjes in dezelfde gemeente wel hoger gebouwd mag worden, dan zal de gemeente moeten kunnen aantonen dat deze gevallen niet gelijk zijn. Dat is een belangrijk punt. Als gemeenten lagere bouwhoogtes willen opleggen, dan zullen ze dat heel goed moeten onderbouwen.
In strijd met mensenrechten?
De bewoners hadden aangevoerd dat de bouwhoogte van 4 meter een ernstige inbreuk betekent op hun familie- en gezinsleven. Dat wordt beschermd door artikel 8 van het Europees Verdrag voor bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). https://nl.wikisource.org/wiki/Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
Uit Europa komt ook veel goeds, zeker voor de bescherming van minderheden. Volgens de bewoners zouden ze belemmerd worden in hun gezinsleven en hun familieleven. Het leven in groter familieverband is nu juist een belangrijk onderdeel van de woonwagencultuur. Omdat er binnen het nieuwe bestemmingsplan ook geen nieuwe standplaatsen worden gerealiseerd betekent dat een aantasting van de woonwagencultuur. De hoogste bestuursrechter is het daar jammer genoeg niet mee eens. Zij vindt dat een beperking van de bouwhoogte geen consequenties heeft voor het recht op familie- en gezinsleven. Want ook zonder uitbreiding van de woonwagen, kan het gezins- en familieleven in de huidige vorm gewoon blijven functioneren, vindt de bestuursrechter. Met andere woorden: Het gaat er niet om of je klein of groot woont of je je rechten kunt uitoefenen. Ook al woon je klein dan kun je de cultuur toch behouden.
Positieve verplichting
Onze hoogste bestuursrechter overweegt nog dat het effectief respecteren van het familie- en gezinsleven ook een positieve verplichting voor de overheid kan inhouden. De overheid moet de
uitoefening van dit recht in zekere mate faciliteren. Dat is een belangwekkende conclusie. Wat heb je anders aan al die mooie woorden van het Europees Hof voor de rechten van de mens en het College voor de Rechten van de Mens als het daarbij blijft. Het gaat er natuurlijk om dat gemeenten en woningbouwverenigingen ook standplaatsen bij moeten bouwen en weer moeten gaan verhuren. Een positieve verplichting dus.
Discriminatie?
De bewoners hadden ook nog aangevoerd dat een maximale bouwhoogte van vier meter in strijd was met de Wet gelijke behandeling. De rechter is het daar niet mee eens. Het regelen van een bouwhoogte is niet gelijk te stellen met een besluit of je wel of niet in een woonwagen mag wonen. Ook is het vaststellen van een bouwhoogte niet van belang voor de toegang tot het aanbod van woonruimte. Het is volgens de rechter ook niet gelijk te stellen met het uitsterfbeleid. Het aantal standplaatsen wordt, door het maximaliseren van de bouwhoogte. niet verminderd.
Voor mensen die de hele uitspraak willen lezen:
https://www.recht.nl/rechtspraak/uitspraak?ecli=ECLI:NL:RVS:2016:150
of in dit bestand: ECLI NL RVS 2016 150 Volledige Tekst Uitspraak Bouwhoogte Woonwagens
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 6 2016
Omgevingsvergunning woonwagen en kosten
Het Wiel, nummer 4 2016
Voor het plaatsen van een woonwagen of andersoort bouwwerk is altijd een vergunning nodig.Vroeger heette dat de bouwvergunning en sinds enige tijd een omgevingsvergunning. De wetgeving op dit gebied is nog steeds volop in beweging. Over een tijdje zou het zo moeten zijn dat er nog maar één wet is waarin alle zaken over bouwen en vergunningen geregeld wordt. Met de Omgevingswet bundelt de overheid de regels voor ruimtelijke projecten. Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten. Bijvoorbeeld woningbouw op voormalige bedrijventerreinen
of de bouw van windmolenparken.
Omgevingswet gaat waarschijnlijk in 2019 in.
Op 1 juli 2015 heeft een ru ime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met de Omgevingswet. Begin 2016 stemde ook de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel. Daarna volgde direct de publicatie in het Staatsblad. De wet treedt zeer waarschijnlijk in 2019 in werking. Afspraken over invoering Omgevingswet De komst van de Omgevingswet betekent dat er veel verandert. De wet bundelt bijvoorbeeld 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtel ijke ordening en natuur.
Uitgangspunten Omgevingswet
Met de nieuwe Omgevingswet wil het kabinet:
• de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar afstemmen;
• duurzame projecten (zoals windmolenparken) stimuleren;
• gemeenten, provincies en waterschappen meer ruimte geven. Zo kunnen zij hun omgevingsbeleid afstemmen op hun eigen behoeften en doelstellingen.
Verder biedt de wet meer ruimte voor particuliere ideeën. Dit komt doordat er meer algemene regels gelden, in plaats van gedetailleerde vergunningen. Het doel staat voorop en niet het middel om er te komen. De houding bij het beoordelen van plannen is ‘ja mits’ in plaats van ‘nee tenzij’. Zo ontstaat ruimte voor bijvoorbeeld bedrijven en organisaties om met ideeën te komen.
Ik schat in dat er voor het bouwen van woonwagens niet veel gaat veranderen.
Kosten
Een vergunning kost geld, soms veel geld. Iedere gemeente heeft een zogenaamde legesverordening waarin precies is omschreven hoeveel je moet betalen voor welke activiteit. Vaak is er
een minimum bedrag en een opslag naar gelang de totale bouwkosten van een bouwwerk. De prijzen lopen per gemeente nogal uiteen. Wat vooral erg duur is, is als de vergunning alleen
verstrekt kan worden nadat er een procedure is gevoerd omdat de woonwagen niet past in het geldende bestemmingsplan, Daar is nu een uitspraak over gedaan door het Hof Arnhem-Leeuwarden
waarbij de woonwagenbewoners in het gelijk gesteld zijn en de hoge kosten niet hoeven te betalen. Het Gerechtshof was van mening dat dit in strijd was met een gelijke behandeling nu de gemeente in andere gevallen nooit was overgegaan om deze bedragen te innen.
Informatie
Als u van plan bent een nieuwe of andere woonwagen te plaatsen ga dan eerst langs het bouwloket van de gemeente en leg uw plannen voor. Ze kunnen u dan gratis vertellen of deze wagen geplaatsts kan worden en wat dat gaat kosten. Mocht er een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig zijn, dan kunnen ze u dat ook vertellen. Misschien kunt u met kleine aanpassingen
gewoon een vergunning krijgen en dat scheelt al snel veel geld.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 4 2016
Moet uw schuurtje ook weg?
Het Wiel, nummer 2 2016
Procederen loont
De afgelopen periode heb ik diverse procedures gevoerd tegen gemeenten die de bewoners aanschreven tot verwijdering van allerlei bouwwerken. Het ging om overkappingen, aanbouwen,
duivenhokken en schuttingen. Soms moest er ook bestrating weggehaald worden. De gemeente gaat dan als volgt te werk. Eerst komen ze alle bouwwerken die er staan inventariseren, zeg maar opschrijven en fotograferen. Ze gaan dan kijken voor welk bouwwerk er wel en voor welk er geen vergunning is afgegeven. Voor de bouwwerken waarvoor geen vergunning is afgegeven gaan ze dan nog een keer kijken of de gemeente bereid is alsnog een vergunning af te geven en als dat niet zo is dan komt de volgende stap in de procedure.
Vooraankondiging
U krijgt dan eerst een brief waarin de gemeente aangeeft\,welke bouwwerken zij als illegaal beschouwen en volgens de gemeente weggehaald zouden moeten worden. In diezelfde brief geeft de gemeente dan ook aan waarom ze van mening zijn dat de bouwwerken illegaal zijn en waarom ze niet alsnog legaal gemaakt zouden kunnen worden. Zij vragen dan aan u om uw mening over de inhoud van die brief aan de gemeente door te geven. Dat noemen ze dan met een mooi woord zienswijzen. Dat is dus nog geen bezwaarschrift want de eerste brief is nog geen definitief besluit. Het gaat er dus puur om dat u uw mening over de bevindingen van de gemeente kunt geven. U kunt dat schriftelijk doen maar ook mondeling. U moet dan een afspraak maken met de gemeente.
Zienswijzen
Voordat u de zienswijzen geeft is het belangrijk alles goed na te gaan. Klopt het wel wat de gemeente stelt? Zijn er andere gevallen die gelijk zijn en waar niet opgetreden wordt? Hebt u misschien ooit toestemming gekregen voor het neerzetten van bepaalde bouwwerken en zo ja van wie en kunt u dat aantonen? Hoe lang staan de bouwwerken er al en heeft u daar bewijzen van in de vorm van foto’s of getuigenverklaringen van buren of anderen? Dat soort zaken zijn dan van groot belang. Hoe een en ander precies juridisch in elkaar steekt dat is erg ingewikkeld.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2016 Nummer 2 Schuurtje
Ossenaar mag blijven
Het Wiel, nummer 1 2016
Geen uitspraak rechter over uitsterfbeleid
Op 14 januari 2016 deed de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant uitspraak in de zaak van de heer Kersten uit Oss. Hij wilde graag de huur van de standplaats van zijn overleden moeder
voortzetten. Maar de gemeente Oss voert een zogenaamd uitsterfbeleid en was niet van plan de standplaats weer te verhuren. Volgens de kantonrechter moet dat echter wel.
De rechter was van mening dat de heer Kersten voldoet aan alle eisen om een beroep te kunnen doen op de bepalingen uit de wet, artikel BW 7:268. In dit wetsartikel is geregeld hoe wordt omgegaan met de huur van woonruimte als de hoofdhuurder overlijdt. Als er een samenwoner is die kan aantonen al enige tijd met de overledene een gezamenlijke huishouding te hebben
gevoerd, dan kan deze de huur voor een periode van zes maanden voortzetten. Als hij of zij langer wil blijven en de verhuurder vindt dat niet goed, dan moet de achterblijver binnen 6 maanden
na het overlijden van de hoofdhuurder naar de rechter stappen. Er zijn vrij veel uitspraken over dergelijke zaken en daaruit kun je onder meer het volgende afleiden. Je moet aan kunnen tonen
dat je al een tijd hebt samengewoond en de huishoudelijke kosten hebt gedeeld. Dat hoeft geen twee jaar te zijn, dat kan korter zijn zoals ook uit deze zaak blijkt. Iemand kan namelijk
plotseling overlijden. Een kleinkind dat ingeschreven staat bij opa of oma maakt weinig kans een beroep op dit wetsartikel te kunnen doen. Dat geldt normaal gesproken ook voor kinderen die bij hun ouders ingeschreven staan. Daar is de bescherming van dit artikel niet voor geschreven. Alleen in uitzonderlijke situaties mogen kinderen de huur voortzetten. De uitspraak uit Oss is daar een
mooi voorbeeld van. In dit geval betrof het een kind dat geruime tijd op zichzelf had gewoond en eigenlijk noodgedwongen was teruggekeerd naar zijn moeder. Dat kan dan als een bijzonder
geval gezien worden.
Oproep
Als u denkt dat u een zaak heeft waarbij een gemeente/woningbouwvereniging een uitsterfbeleid hanteert waardoor zij aan u geen standplaats wil toewijzen/verhuren, terwijl er standplaatsen leeg staan, meldt u dat dan bij mij, dan geef ik het door aan PILP.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 1 2016
Rechtspraak Woonwagenzaken 2010-2015
Het Wiel, nummer 7 2015
Ik sluit het jaar af met een kort overzicht van de belangrijkste uitspraken over woonwagens en woonwagenlocaties van de afgelopen vijf jaar. Ik zal diverse soorten uitspraken behandelen.
Handhaven bouwvergunningen
Over handhaving is veel te doen geweest. In Waalre is nogal het een en het ander gebeurd. De gemeente heeft daar gemeend handhavend te moeten optreden tegen de bedrijfsloodsen van de bewoners. Loodsen die er overigens al vele jaren stonden en gedoogd werden. Verder was er in Waalre een bijzondere kwestie die te maken had met het al dan niet, zonder toestemming van de bewoners, binnen mogen treden in een woonwagen door ambtenaren van de gemeente. De burgemeester had hiertoe opdracht gegeven en de hoogste bestuursrechter heeft dit goed-gevonden. Je maakt alleen kans als je kunt aantonen dat de gemeente ondubbelzinnig toestemming verleend heeft. Zo niet dan kan de gemeente ook na vele jaren stilzitten alsnog optreden.
Waardebepaling standplaats belastingen
Volgens het Hof Den Bosch is de waarde van een standplaats 50% van de waarde van andere bouwgrond waarop ook huizen gebouwd mogen worden. Het Hof concludeert dat niet of nauwelijks sprake is van een markt waarop prijsvorming met betrekking tot de overdracht van woonwagenstandplaatsen tot stand komt.
Woonwagen en juridisch eigendom
Het is al enige jaren duidelijk dat een woonwagen als onroerend goed gezien wordt. Ook is duidelijk dat dit gevolgen heeft in de zin van de natrekkingsregel.Dat laatste houdt in dat de eigenaar
van de grond tevens eigenaar is geworden van de woonwagen. Je zou dan kunnen zeggen dat de waarde van de woonwagen dan ook niet zou mogen meetellen bij de vermogenstoets voor bijvoorbeeld een uitkering. Dat is echter niet zo.
Uitsterfbeleid
Het uitsterfbeleid is al enige tijd een belangrijk onderwerp in diverse procedures. Zo zijn er al diverse uitspraken van het College voor de rechten van de mens waarbij het uitsterfbeleid wordt afgekeurd en als discriminatie wordt gezien. De Raad van State heeft in een zeer recente uitspraak over de gemeente Elburg, met dank aan de heer Goudsmit, bepaald dat de woonwagen-standplaatsen niet zomaar weg bestemd mogen worden. Dat mag alleen als er daadwerkelijk goede argumenten zijn die ontleend worden aan een goede ruimtelijke ordening. De Raad van State merkt uitdrukkelijk op dat andere overwegingen hier geen rol mogen spelen.
Huurbescherming
Het Hof Den Bosch heeft een uitgebreide uitspraak gedaan over de woonwagenwet in relatie tot huurbescherming. Het ging hierbij om een woonwagen op een recreatiepark. De staanplaats werd gehuurd van een onderneming. De huur van de plaats was opgezegd. De huurder deed een beroep op huurbescherming. Het Hof wees dat beroep af omdat er geen sprake was van een echte
woonwagenstandplaats en er dus ook geen echte huurbescherming bestond. Deze uitspraak is van belang voor iedereen die met zijn woonwagen op een camping of recreatiepark staat zelfs als er
permanente bewoning wordt toegestaan. Dat zou eventueel wel anders kunnen zijn als je een en ander de huurovereenkomst opneemt. Het moetdan duidelijk zijn dat je woonruimte huurt die valt
onder de bescherming van artikel BW 7:236.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 7 2015
Raad van State doet belangrijke uitspraak: opheffen standplaatsen mag zomaar niet
Het Wiel, nummer 6 2015
Opheffen standplaatsen mag zomaar niet
Raad van State doet belangrijke uitspraak
Een bewoner van het woonwagencentrum te Elburg heeft, na een lange juridische strijd, een groot succes behaald. Niet alleen een persoonlijk succes, tevens een overwinning voor alle woonwagen-bewoners uit Nederland in de strijd tegen het uitsterfbeleid. De gemeente Elburg heeft in 2008 een zogenaamd ontmoedigingsbeleid ingevoerd waarbij de gemeente bepaalde dat standplaatsen die leeg kwamen niet langer verhuurd zouden worden. Dat beleid heeft de gemeente later weer laten varen. Volgens de hoogste bestuursrechter heeft de gemeente niet aangetoond dat het opheffen van standplaatsen ingegeven was door een goede ruimtelijke ordening. Volgens de bestuursrechter had de gemeente vergeten alle belangen tegen elkaar af te wegen en dan op grond van afwegingen op het gebied van de ruimtelijke ordening, en dus geen andere afwegingen, een onderbouwde beslissing te nemen. De gemeente gebruikte andere argumenten die door de rechters niet als zodanig zijn geaccepteerd.
Hennepplantage
Volgens de bestuursrechter- speelt het al dan niet aantreffen van een hennepplantage geen enkele rol in de belangenafweging op het gebied van de ruimtelijke ordening. Ook het feit dat er een lege woonwagen staat of dat deze zelfs helemaal is verwijderd, speelt in deze geen rol. Als de gemeente standplaatsen wil opheffen en de bestemming wil wijzigen dan kan dat alleen op gronden ontleent aan het belang van een goede ruimtelijke ordening. Het besluit van de gemeente Elburg was niet deugdelijk gemotiveerd en dus is de tuin weer terug bestemd naar wonen/woonwagenstandplaats.
Lessen
Het is dan ook voor alle woonwagenbewoners van groot belang op te letten of uw gemeente de bestemmingsplannen van uw woonwagencentrum wil veranderen. U moet dan direct actie onder-nemen en juridische bijstand inroepen. Er moet geprocedeerd worden tegen de wijziging van het bestemmingsplan en wel tot de hoogste instantie. U maakt dan een goede kans op succes.
Gemeente of woningbouwvereniging
Let wel dit geldt in die zaken waarin de gemeente het bestemmingsplan wijzigt. Als de gemeente de bestemming niet verandert maar de woningbouwvereniging of de gemeente weigert nog langer te verhuren, dan ontstaat er weer een andere situatie, Dan hebben we te maken met het uitsterfbeleid en kunt u een beroep doen op de uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens. Dit college heeft namelijk het uitsterfbeleid, als discriminatie aangemerkt.
U kunt de zaak op mijn facebookpagina (woonwagenadvocatenkantoor Jaasma) zien of u kunt de uitspraak bekijken op internet:
Het Wiel 2015 Nummer 6 Opheffen Standplaatsenhttp://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RVS:2015:3045
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel nummer 6 2015
Mantelzorgwoningen mag niet bij woonwagens. Discriminatie?
Het Wiel, nummer 5 2015
Mantelzorgwoningen niet bij woonwagens. Discriminatie?
Sinds I november 2014 is het mogelijk om vergunningvrij een mantelzorgwoning in de achtertuin te plaatsen. Wat zijn de regels: Volgens het nieuwe besluit Omgevingsrecht maakt het niet uit of het bestaande woonhuis wordt voorzien van een aanbouw of dat in de tuin een vrijstaande mantelzorgwoning wordt geplaatst. Het verbouwen van een bestaande vrijstaande schuur behoort ook tot de mogelijkheden. In alle gevallen mag het bouwwerk maximaal 3 meter hoog zijn, met een nokhoogte van maximaal 5 meter. De woning mag een zolder hebben, maar er mag alleen op de begane grond gewoond worden. Daar moeten de keuken, woonkamer. slaapkamer en badkamer zich ook bevinden. Hoe groot het opper vlak van de mantelzorgruimte mag worden hangt af van de grootte van het perceel en de eventuele aanwezigheid van andere bouwwerken. De afstand van de mantelzorgwoning tot de openbare ruimte moet ten minste 1 meter zijn.
Ouders in huis of bij de ouders intrekken
Volgens de nieuwe regelgeving maakt het niet uit wie in de mantelzorgwonlng gaat wonen; de mantelzorger of de ontvanger van de zorg. Zo kunnen kinderen hun ouder ‘In huis’ nemen, maar ouders kunnen ook hun kind laten intrekken om zorg te verlenen. De mantelzorger hoeft overigens niet per se familie te zijn van de mantelzorgontvanger. Er moet wel sprake zijn van een ‘sociale relatie met zorg die uitstijgt boven wat huisgenoten gebruikehjk voor elkaar’ doen’. En de afstand tussen mantelzorger en mantelzorgontvanger moet een aanbouw of huisje in de tuin noodzakelijk maken. Wie een buurvrouw mantelzorg gaat verlenen, kan dus geen aanspraak maken op de versoepeling.
Verdere regels
De mantelzorgwoning mag bewoond worden tot de mantelzorg stopt. De woning hoeft daarna niet afgebroken te worden, maar moet wel in oude staat teruggebracht worden, of zo aangepast dat
hij niet meer bewoond kan worden (sanitair en keuken mogen dus niet meer aanwezig zijn). Het bouwwerk kan daarna als opslag, hobbyschuur of kantoor gebruikt worden. De nieuwe regels staan
boven de bestemmingsplannen van gemeenten,waardoor landelijke eenduidigheid ontstaat (bron: Langzultuwonen.nl).
Buitengebied
In het buitengebied, zeg maar buiten de bebouwde kom. mag zelfs tot 100 m2 worden gebouwd. Men mag dan een woonwagen plaatsen. De omgekeerde wereld.
Verboden bij woonwagen
Allemaal prachtig zou je zeggen maar voor woonwagens wordt een uitzondering gemaakt. Artikel 2 Bijlage 11 van het besluit Omgevingsrecht geeft aan dat er geen mantelzorgwoningen bij woonwagens kunnen worden geplaatst. Uit de toelichting blijkt dat men deze bepaling heeft overgenomen uit het oude Besluit bouwvergunningvrije en lichtebouwvergunningplichtige
bouwwerken (Bblb) uit 2002. Daar stond al geschreven dat deze regels niet golden bij of aan een woonwagen. Uit de toelichting bij dit onderdeel blijkt het volgende. Citaat: “Woonwagens zijn zodanig specifiek van aard (verplaatsbaar op standplaats geplaatst) dat ook daarvoor een uitzondering ten aanzien van het bouwvergunningvrij kunnen bouwen van eerder genoemde typen bouwwerken is opgenomen.”
Dat is dan de onderbouwing van het verbod om aan of bij een woonwagen een mantelzorgwoning te mogen plaatsen. Dit terwijl er wel een woonwagen geplaatst mag worden bij een woning als deze als mantelzorgwoning dienst gaat doen, althans als woning voor de mantelzorger: Dat mag dan kennelijk wel. Ik zie de logica van deze wetgeving niet. Juist in de woonwagencultuur is
mantelzorg onderdeel van deze cultuur. Mij lijkt deze wetgeving discriminatoir ten opzichte van de woonwagenbewoners.
Ik roep mensen op die graag een mantelzorgwoning zouden willen plaatsen om zich te melden bij Het Wiel. Samen kunnen we dan onderzoeken wat we zouden kunnen doen tegen deze regelgeving
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel nummer 5 2015
Grootschalige controle acties
Het Wiel, nummer 4 2015
Grootschalige acties
In de bijlage ziet U ziet een voorbeeld van een brief die bij de bewoners van een woonwagenlocatie in de bus is gedaan dan wel is afgegeven. Onder het mom dat de gemeente samen met onder meer met de politie, met enige regelmaat controles uitvoert, ontvangen de bewoners deze brief. De gemeente wil hiermee aangeven dat het eigenlijk de gewoonste zaak van de wereld is dat een bepaalde straat in zijn geheel onder de loep wordt genomen, Mij valt dan altijd op dat het meestal alleen de woonwagencentra zijn die in de belangstelling van gemeente en politie staan.
Ik vertel u lezers niets nieuws, u heeft daar al vele jaren mee te maken.
Huiszoeking onder het mom van …
Volgens de brief komen ze controleren op de aanwezigheid van verboden goederen, Is daar dan een aanleiding voor? En zo ja: waarom wordt dan niet strafrechtelijk opgetreden met de bevoegdheden die daarbij horen? Als er sprake is van een concrete verdenking, biedt het strafrecht de politie de mogelijkheid tot doorzoeking. Alleen is deze bevoegdheid wel met de nodige waarborgen omkleed. De gemeente en de politie mogen niet onder het mom van een beleefdheidsbezoek de wagen doorzoeken, zonder dat ze daartoe de vereiste machtiging hebben. Het lijkt er nu op dat zij dit proberen te omzeilen door huiszoeking te doen onder het mom van een controlebezoekje vanwege bouwvergunningen. Dat mag gewoon niet.
Alleen met machtiging naar binnen
U bent trouwens in geen geval verplicht deze personen binnen te laten. Ik adviseer u dan ook dit niet te doen. Als ze echt binnen willen, moeten ze toestemming hebben van de (hulp )officier van
justitie of de rechter of de burgemeester. Er dient dan een machtiging te worden verstrekt waarin het doel van binnentreden wordt vermeld. Met zo’n machtiging mogen ze dan ook tegen uw wil
naar binnen. Een dergelijke machtiging wordt in de regel alleen verstrekt bij een concrete verdenking van een ernstig strafbaar feit. Controleren of er wel voldoende ventilatieroosters in uw wagen
zijn, valt daar zeker niet onder. De berging van uw standplaats valt ook onder de bescherming van uw huisrecht. Ook daar mogen ze dus niet zonder machtiging binnentreden.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel nummer 4 2015
Wel of geen verdieping
Het Wiel, nummer 2 2015
Wel of geen verdieping
Hoe hoog mag een woonwagen zijn? De laatste jaren wordt deze vraag steeds vaker gesteld. Veel woonwagenbewoners hebben behoefte aan meer woonoppervlakte. want ook de kinderen willen graag een eigen slaap·/studeerkamer. Huizen hebben ook een verdieping en woonwagens zijn gelijk gesteld aan huizen. is een veelgehoorde opmerking.De standplaatsen worden niet groter en de brandveiligheid vereist meer ruimte tussen de wagens. Dus moet je wel de hoogte in als je meer ruimte nodig hebt.
Wie bepaalt de hoogte?
De bouwvoorschriften staan in het bestemmingsplan dat voor de betreffende standplaats geldt. In deze bepalingen staan vaak de maximaal toegestane bouwoppervlakte, de breedte en lengte van de woonwagen en de maximale hoogte. Vaak ligt de maximale goothoogte op drie meter: Die drie meter wordt meestal gemeten vanaf het maaiveld, dat is van de grond van de standplaats, en niet vanaf de vloer van de wagen.
Nokhoogte
Er zijn ook bestemmingsplannen waarbij hogere maten zijn toegestaan. In heel Utrecht geldt een maximale hoogte van vijf meter evenals in Den Haag. We hebben het dan over de maximale totale hoogte van de wagen ofwel de nokhoogte. Ook hier wordt meestal vanaf de grond van de standplaats gemeten. Er zijn echter ook gemeenten waar hogere wagens zijn toegestaan, zoals in Eindhoven waar op diverse locaties wagens van 7,20 meter toegestaan.
Waarom geen verdieping
Waarom veel gemeente een bovenverdieping blijven weigeren, is nogal onduidelijk. Soms is het argument dat de standplaatsen dan te zwaar belast zouden worden, hoewel dit nog nooit is gebleken of bewezen. Een hogere wagen hoeft ook niet
persé zwaarder te zijn. Moderne wagens zijn toch al vaak lichter gebouwd dan de oudere wagens.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel nummer 2 2015
Wat betekenen de uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens
Het Wiel, nummer 1 2015
Discriminatie
Zoals de meeste lezers wel zullen hebben gehoord heeft het College voor de rechten van de mens in twee zaken uitspraak gedaan in het voordeel van de woonwagenbewoners die hebben geklaagd. Zowel de gemeente Oss als de Woningstichting Mooiland zijn zwaar op de vingers getikt.Volgens het College discrimineren zij woonwagenbewoners en dat mag natuurlijk niet.
Uitsterfbeleid
De gemeente Oss en de Woningstichting Mooiland zijn op de vingers getikt. De Woningstichting omdat deze weigert leeggekomen standplaatsen opnieuw te verhuren en de gemeente Oss omdat zij een actief uitsterfbeleid ten aanzien van woonwagenstandplaatsen voeren. De gemeente bouwt geen standplaatsen er bij en als er één leeg komt wordt deze opgeheven. Dat heet een uitsterfbeleid. De Woningstichting Mooiland voert dit beleid uit zonder dat zij hun eigen verantwoordelijkheid in deze nemen. Zij zijn tenslotte aangewezen als organisatie om er in Nederland voor te zorgen dat er voldoende betaalbare woonruimte is voor iederèen en met name ook voor mensen met een laag inkomen en bijzondere doelgroepen zoals woonwagenbewoners, Roma en Sinti.
Verboden onderscheid
Volgens het College voor de rechten van de mens maakt Mooiland een verboden onderscheid op grond van ras door de woonwagenbewoners die geklaagd hebben niet in aanmerking te laten komen voor het huren van twee vrijgekomen stand plaatsen. Volgens hetzelfde College kunnen de woonwagenbewoners een beroep doen op bescherming op grond van hun ras. De woonwagenbewoners zijn namelijk aan te merken als etnische groep die zich onderscheidt vanwege zijn cultuur. Met haar afbouwregeling voert Mooiland het woonwagenbeleid van de gemeente Oss uit. Nu dit beleid aangemerkt wordt als discriminerend, discrimineert Mooiland ook. Mooiland kan zich, volgens het College voor de rechten van de mens, niet verstoppen achter het beleid van de gemeente. Mooiland heeft een eigen verantwoordelijkheid en zo is dat.
Ras
Het College voor de rechten van de mens legt het begrip ras uit zoals dat is vastgelegd in diverse internationale verdragen die Nederland allemaal heeft ondertekend. Het begrip omvat tevens huidskleur; afkomst en nationale of etnische afstamming (kamerstukken II 1990-91,22 014). Ze noemen in hun uitspraak nog meer bronnen maar dat voert in dit stuk te ver om daar allemaal op in te gaan. U kunt de uitspraken van het Collage vinden op hun website onder de zaaknummer 20 14- 1 65 en 20 14- 1 66. In ieder geval geeft dit hun voldoende basis om deze uitspraken te kunnen doen.
Wat kun je er mee
Het is natuurlijk bijzonder prettig en bemoedigend dat het College deze uitspraken gedaan heeft, maar wat kun je er mee. Kun je bijvoorbeeld nu aangifte doen tegen de gemeente of de woningbouw of Nijbod? Kun je nu afdwingen dat lege standplaats alsnog weer verhuurd moeten gaan worden? Deze vragen zijn niet eenvoudig te beantwoorden. Het ligt juridisch erg ingewikkeld maar ik doe een poging het uit te leggen.
Ik denk dat de woonwagenbewoners met deze uitspraken in de hand wel veel sterker staan dan voorheen. Gemeenten die nu nog een uitsterfbeleid willen voeren of gaan voeren zullen zich zeker achter de oren gaan krabben. Het College zal
namelijk niet alleen deze uitspraken doen maar dit ook zeker met de overheidsinstanties gaan bespreken. Dit gaat zeker gevolgen hebben. Als u nu met deze problematiek te maken heeft dan adviseer ik u de desbetreffende gemeente en/of Woningbouwvereniging op deze uitspraken te wijzen. U moet dat schriftelijk doen en dan ook direct de door u gewenste leeg staande standplaatsen aangeven en aanvragen. Mocht de gemeente of de woningstichting bij hun standpunt blijven neem dan contact op met mij of een andere advocaat bij u in de buurt. Ik schat zo maar eens in dat een procedure kans van slagen heeft.
Strafrecht
Er zijn mensen die vragen: kunnen we nu ook aangifte doen tegen de gemeente of Woningbouwvereniging”? In principe is discriminatie verboden en ook vastgelegd in het Wetboek van Strafrecht. Met name artikel 137 fen g. Een gemeente kan niet erg snel vervolgd worden. Zodra er sprake is van het uitvoeren van een publieke taak die tot de exclusieve bevoegdheid van de gemeente hoort dan is de gemeente niet vervolgbaar. Als de gemeente optreedt als verhuurder van standplaatsen dan zijn zij volgens mij niet immuun voor strafvervolging. Immers er zijn vele anderen die woonruimte verhuren. Dit geldt nog sterker voor een woningbouwvereniging. U kunt dus aangifte doen als u dat wilt. Of het openbaar ministerie tot vervolging overgaat dat is hun beslissing. Mochten zij niet overgaan tot vervolging dan kunt u zich nog met een klacht (artikel 12 Sv) tot het gerechtshof richten.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel nummer 1 2015
Uitsterfbeleid In de praktijk
Het Wiel, nummer 6 2014
Wat is dat eigenlijk, uitsterfbeleid?
Hoe gaat dat in de praktijk? En wat kun je er als bewoner eventueel aan doen? Deze drie vragen staan in dit stuk centraal.Uitsterfbeleid is wat mij betreft het niet langer uitgeven of verhuren van woonwagenstandplaatsen die door natuurlijk verloop (overlijden of verhuizen) leeg zijn gekomen, In principe is het dus geen actief beleid waarbij woonwagencentra worden opgeheven, maar het langzaamaan verminderen van het aantal bewoonde woonwagenstandplaatsen.
Helder en vaag
Hoewel het niet zo makkelijk is aan te tonen, merk ik wel dat steeds meer gemeenten een dergelijk uitsterfbeleid voeren. In de praktijk zijn gemeenten erg creatief in hun uitvoering. Sommige gemeenten zijn gewoon helder en duidelijk. Ze hebben besluiten genomen om lege standplaatsen niet meer te verhuren of uit te geven. En die besluiten communiceren ze dan ook naarbuiten toe en naar de bewoners. Dan weten de mensen in leder geval waar ze aan toe zijn. Andere gemeenten hebben allerlei vage excuses waarom de lege standplaatsen niet langer verhuurd worden. De standplaatsen zijn zo slecht dat het te duur is. De standplaatsen liggen al geruime tijd leeg en er zijn geen kandidaten voor. Of de ligging
van het woonwagencentrum is niet goed voor de integratie van de woonwagenbewoners.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 6 2014
Uit je woonwagen gezet
Het Wiel, nummer 5 2014
Onlangs verscheen er een bericht dat een vrouw samen met haar dochter van 7 jaar voor drie maanden uit haar wagen gezet werd. Dat speelde in de gemeente Oss. De rechter van de rechtbank Den Bosch vond dat dit door de beugel kon. Vaak bellen mensen mij met de vraag of de gemeente of de woningbouwvereniging je op straat kan zetten zonder enige vorm van opvang. Ik moet u zeggen dat dit regelmatig blijkt te gebeuren. Als er kleine kinderen bij betrokken zijn en er is geen alternatieve opvang, dan rest niets anders dan een plekje in de daklozenopvang, maar daar willen de meeste gezinnen niet graag met hun kinderen verblijven. Rechters hebben vaak maling aan dergelijke argumenten en spreken ontruimingsvonnissen uit zonder rekening te houden met de gevolgen. Met andere woorden: die gevolgen komen geheel voor rekening en risico van degene die ontruimd wordt.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2014 Nummer 5 Uitzetting Wagen
Cameratoezicht en filmen op de openbare weg
Het Wiel, nummer 4 2014
Cameratoezicht
De afgelopen periode ben ik diverse malen benaderd met vragen over cameratoezicht. het in beslag nemen van camerabeelden en het ongevraagd verspreiden van beelden via sociale media. Wat mag nu wel en wat mag nu niet. Ik zal in dit artikel proberen deze vragen te beantwoorden. Cameratoezicht ondersteunt de aanpak van tijdelijke, maar hardnekkige overlast door hangjongeren, drugsdealers, straatrovers en zakkenrollers. Dat zegt de overheid. De wet bescherming persoonsgegevens is van toepassing zodra personen herkenbaar in beeld komen. Dit is om de privacy te beschermen. De overheid mag dit instrument gebruiken op openbare plaatsen. zoals bij uitgaansgelegenheden. De overheid mag dergelijk toezicht pas inzetten als andere maatregelen niet voldoende zijn gebleken. Meestal moet de gemeenteraad toestemming verlenen voor het instellen van cameratoezicht. De huidige regering heeft onlangs besloten het flexibele cameratoezicht toe te staan. Er wordt dan gebruik gemaakt van mobiele camera’s. De bedoeling is dat deze ingezet worden ter bestrijding van overlast die zich verplaatst.Daar waar vaste camera’s gebruikt worden. moet er een waarschuwing gegeven worden.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 4 2014
Opheffen standplaatsen
Het Wiel, nummer 3 2014
Wat te doen
Steeds vaker komen er berichten binnen van woonwagenbewoners die vertellendat hun gemeente of woningbouwvereniging de standplaatsen wil opheffen. Soms doen ze dat via natuurlijk verloop en soms actief door mensen te dwingen te verhuizen. Wat zijn dan eigenlijk uw rechten?
‘Uitsterfbeleid’
Er zijn gemeenten die er ronduit voor uitkomen, zoals Oss en nu ook Amstelveen, en er zijn gemeenten die er niet voor uitkomen. De argumenten die door de diverse gemeenten gebruikt worden zijn nogal eens verschillend. Er zijn gemeenten, die gooien het op de intrekking van de Woonwagenwet. Deze gemeenten stellen dat er geen nood- zaak meer zou bestaan om te voorzien in woonwagenstandplaatsen nu de Woonwagenwet is opgeheven. De Woonwagenwet is echter al in 1999 ingetrokken. Waarom dan pas vijftien jaar later een ‘uitsterlbeleid’ gevoerd wordt is een raadsel. Overigens is dat argument ook helemaal niet juist. De Rijksoverheid heeft met het intrekken van de Woon- wagenwet nooit de bedoeling gehad te komen tot een uitsterfbeleid, integendeel. Er is toen ook bepaald dat gemeenten die nog een tekort aan standplaatsen hadden dit moesten oplossen en anders zouden bepaalde wettelijk regels gewoon blijven gelden in die gemeenten. Dat valt dan toch niet te rijmen met een uitsterfbeleid.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel nummer 3 2014
Klachten over de overheid
Het Wiel, nummer 2 2014
Wat te doen
Regelmatig komt het voor dat woonwagenbewoners klachten hebben over de overheid. Met de overheid bedoel ik hier dan vooral de gemeente en haar ambtenaren. De gemeente gaat steeds meer taken zelf uitvoeren zodat verwacht mag worden dat er ook meer te klagen valt. Hoe moet je nu te werk gaan als je een klacht hebt over de gemeente. Je moet natuurlijk eerst altijd je klacht neerleggen bij diegene waarover je een klacht hebt. Je kunt dat mondeling doen in een gesprek, of je schrijft je klacht op en stuurt hem aan de desbetreffende persoon. Bewaar altijd een kopie van de klacht.
Sinds 1999 kent de Algemene wet bestuursrecht, die verder is uitgebreid in 2005, een apart hoofdstuk dat speciaal geschreven is voor klachten en hoe hiermee om te gaan. Er wordt verschil gemaakt tussen een interne klacht en een externe klacht. De interne klachten- regeling is geschreven voor klachten, die de burger rechtstreeks naar de gemeente stuurt. Deze klachten worden eerst intern behandeld. Meestal wordt u uitgenodigd om uw klacht toe te lichten en zal geprobeerd worden uw klacht op te lossen of weg te nemen.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel nummer 2 2014
Hoe werkt de gemeente?
Het Wiel, nummer 1 2014
Gemeenten nemen een steeds belangrijkere rol in binnen het dagelijkse leven van veel Nederlanders. Zo ook in het leven van woonwagenbewoners. Hadden we voorheen nog veel te maken met de rijksoverheid en de provinciale overheid. Nu is dat steeds meer verschoven naar gemeenten en woningbouwverenigingen. De gemeenten worden straks ook verantwoordelijk voor de jeugdzorg en de thuiszorg. U zult als bewoner steeds meer te maken krijgen met de gemeente. In dit stukje wil ik uitleggen hoe de gemeente werkt en hoe u besluiten kunt beïnvloeden.
Het bestuur
Het besturen van de stad is in handen van de gemeenteraad, het college en de burgemeester:De gemeenteraad vormt het algemeen bestuur en het college van burgemeester en wethouders is het dagelijks bestuur.De gemeenteraad, het hoogste bestuursorgaan, wordt direct gekozen door de burgers en treedt op namens de bevolking.De gemeenteraad geeft aan wat de bevolking graag wil dat er in de stad gebeurt.De gemeenteraad stelt de grote lijnen van het beleid vast.Vervolgens voert het college van burgemeester en wethouders dat uit en de gemeenteraad controleert of en hoe de gemaakte afspraken zijn nagekomen.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel nummer 1 2014
Gemeente sloopt woonwagen
Het Wiel, nummer 6 2013
De afgelopen jaren is het een aantal keer voorgekomen dat de gemeente eenwoonwagen die op een standplaats stond heeft gesloopt. Uit de nieuwsberichten kom ik op een stuk of drie grote en nog volstrekt goede woonwagens.Laatst is het nog gebeurd in Spijkenisse.
Naast dat de gemeente woonwagens sloopt, worden er ook veel andere gebouwen door de gemeente gesloopt. Op dit moment is de situatie in de gemeente Waalre erg actueel. De bewoners daar moeten hun loodsen afbreken. Hoe zit dat nu wettelijk. Wat mag de gemeente en wat niet en hoe werkt de procedure precies.
De Wet
De gemeente is gehouden aan de wet. De bestuurders in een gemeente heten niet voor niets wethouders. Dat betekent dat zij verplicht zijn de wettelijke regels te handhaven. De gemeente heeft hierbij te maken met twee belangrijke wetten en dat zijn de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht. In de gemeentewet is geregeld hoe de gemeente wordt bestuurd en wie waarover de baas is. In de Algemene wet bestuursrecht is precies vastgelegd wat de regels zijn als de gemeente wil optreden tegen bepaalde bouwwerken of gebouwen.
Wanneer kan de gemeente optreden.
De gemeente kan alleen optreden tegen illegale bouwwerken. Een bouwwerk is illegaal als er geen bouwvergunning voor is verleend. Hoe zit dat nu met een woonwagen.Tot oktober 1992 vielen woonwagens niet onder het begrip bouwwerk of gebouw zoals bedoeld in de toenmalige Woningwet. De definitie van een woonwagen stond in de Woonwagenwet en later is dat overgenomen in de Woningwet. Pas vanaf oktober 1992 is er een bouwvergunning nodig voor het plaatsen van een woonwagen. In Brabant wordt de laatste jaren met
erg veel enthousiasme gecontroleerd op illegale bebouwing op de woonwagencentra. Als u kunt aantonen dat de wagen er al stond voor oktober 1992 en er daama ook niets is veranderd, dan heeft u geen bouwvergunning nodig. Overigens heet de bouwvergunning tegenwoordig omgevingsvergunning. Verder maakt dat niets uit.
Hoe werkt de gemeente.
Als de gemeente heeft vastgesteld dat er sprake is van een bouwvverk waarvoor geen vergunning is verleend dan kunnen zij het volgende gaan doen. Ik schrijf hier kunnen maar volgens onze hoogste bestuursrechtel; de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, moet de gemeente optreden tegen illegale situaties. We noemen dat met moeilijke woorden de beginselplicht tot handhaving. Niet veel gemeentes houden zich daar overigens aan. Soms kan de gemeente er vrijwel niet onderuit om op te treden, maar dat IS vooral als andere mensen klagen dat er een illegaal gebouw staat. De gemeente zal eerst een brief sturen met daarin een aankondiging dat er geconstateerd is dat er een illegale situatie is en wat de gemeente vindt dat er moet gebeuren. We noemen dit de vooraankondiging of waarschuwing. U wordt dan in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en uw mening te geven. Dat noemen we de zienswijze. U kunt dat mondeling doen of schriftelijk. De gemeente kan tvvee dingen doen. Ze kunnen zeggen dat u het illegale bouwvverk voor een bepaalde datum zelf moet weghalen, en als u dat niet doet u dan een geldbedrag aan de gemeente moet betalen. We noemen dat de last onder dwangsom. In de eerste brief, die een waarschuwing is, staat dit alvast aangekondigd maar dat gaat pas in nadat u uw mening hebt kunnen geven. Als de gemeente dan blijft bij haar standpunt dat het bouvvwerk illegaal is, komt er een nieuwe brief en dat is dan het officiële besluit. Hierin staat de definitieve datum waarop het bouwwerk weg moet zijn anders moet u een geldbedrag betalen. Dat kan zijn een bedrag per dag of week dat het bouwwerk er nog staat, wel met een maximum, of een groter bedrag in één keer. De gemeente kan ook schrijven dat zij het bouwwerk zelf komt weghalen als u het niet doet. Dat noemen we de last onder bestuursdwang.Verder gaat die procedure hetzelfde als de dwangsomprocedure. Dus eerst een waarschuwing, zienswijze indienen en nieuw besluit.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel: 2013 nummer 6
Omgevingsvergunning en overname huurcontract
Het Wiel,nummer 5 2013
De omgevingsvergunning. De nieuwe wet Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) is op 1 oktober 2010 in werking getreden. De bedoeling van deze wet is om veel verschillende soorten vergunningen onder een
en hetzelfde stelsel te brengen. Alles wordt ook digitaal zodat u vanuit de wagen kunt zien wat de mogelijkheden zijn. Veel is er al digitaal beschikbaar gesteld. Zo zijn bijna alle bestemmingsplannen via het intemet te raadplegen – www.ruimtelijkeplannen.nl – door gewoon uw adres inte typen. Onder deze Wabo valt nu dus ook de vroegere bouwvergunning. Voor alle zaken geldt nog steeds dat het verstandig is voordat u gaat verbouwen, of een nieuwe wagen gaat plaatsen langs te gaan bij de gemeente en u goed te laten infonneren over de mogelijkheden. Dat voorkomt een hele hoop gedoe achteraf.
Overname huurcontract. Wanneer kun Je het huurcontract overnemen van jouw ouders of grootouders als je op hetzelfde adres woont? Deze vraag wordt veel gesteld en in de praktijk komen deze situaties vaak voor: De
wet is vrij duidelijk. Als je met elkaar getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt dan zijn beide partners huurder voor de wet. Als een van beide komt te overlijden of vertrekt dan is de ander vanzelf huurder: Daar hoef je in principe niets voor te doen. Als je samenwoont en verder niets geregeld hebt dan kun je pas na twee jaar samenwonen gezamenlijk een verzoek bij de verhuurder indienen om als medehuurder aangemerkt te worden.
Er moet worden aangetoond dat er sprake is van duurzame samenwoning en tevens van een gezamenlijke huishouding. Dat betekent dat de kosten van de huishouding in principe gedeeld moeten worden of dat op andere wijze sprake moet zijn van een gezamenlijke huishouding. Dit geldt voor iedere vorm van samenleven, dus ook voor twee zussen of broer en zus. Alleen bij het samenwonen van kind met ouder(s) of grootouders ligt het iets anders. De wetgever is er hierbij van uitgegaan dat dergelijke vormen van samenleving geen duurzaam karakter hebben maar van nature eigenlijk aflopend zijn. Immers als kinderen groot zijn dan verlaten zij het ouderlijk huis. In de praktijk komt het echter wel eens voor dat kinderen wel bij hun ouders blijven wonen of dat zij, nadat zij eerst het ouderlijk huis verlaten hebben, weer terugkomen. Dat kan omdat zij gescheiden zijn of omdat zij voor hun ouders willen gaan zorgen. In dat soort gevallen wil de rechter nog wel eens akkoord gaan met de overname van het huurcontract na overlijden van de ouder(s). Er moet altijd sprake zijn van bijzondere omstandigheden en een bijzondere lotsverbondenheid. Als iemand bij zijn vader of moeder gaat wonen omdat deze hulpbehoevend is, kan dit voor de rechter een reden zijn om te vinden dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Dat is wel anders als van tevoren al direct duidelijk is dat de vader of moeder al heel snel naar een verpleeghuis zou moeten of al snel komt te overlijden. Dan heeft het inwonende kind geen recht op voortzetting van de huurovereenkomst. Dat de vader of moeder al op hoge leeftijd is speelt daarbij geen rol. Binnen de wet is het dus wel mogelijk dat kinderen het huurcontract van hun ouders overnemen, maar het blijft een uitzondering en er dienen bijzondere omstandigheden aanwezig te zijn.
Lees het volledige artikel in:
Het Wiel 2013 nummer 3
Woonwagen en handicap
Het Wiel,nummer 3 2013
De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) rege!t dat mensen met een beperking ondersteuning kunnen krijgen. Het kan gaan om ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. Zij krijgen bijvoorbeeld
huishoudelijke hulp of een rolstoel. Dankzij de Wmo kunnen zij meedoen in de maatschappij en zoveel mogelijk zelfstandig blijven wonen. Gemeenten voeren de Wmo uit en iedere gemeente legt daarbij andere accenten
Aanpassingen aan de woonwagen
De Wmo kan ook hulp bieden als er aanpassingen in de woning nodig zijn. De wet maakt geen onderscheid tussen huizen en woonwagens. Woonwagenbewoners kunnen dan ook gebruik maken van de Wmo als zij aanpassingen aan de woonwagen nodig hebben om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. De Wmo geeft alleen vergoedingen voor zaken die niet als gebruikelijk gezien worden. En hier ligt nu een probleem voor woonwagens die nog geen inpandig sanitair hebben. Zoals u weet komt het nog regelmatig voor dat de douche en het toilet zich in de berging op de standplaats bevinden. Als je ouder wordt en slechter ter been is dat niet handig en in sommige gevallen kunnen mensen deze sanitaire voorzieningen niet meer gebruiken. Het is dan nodig dat deze in de woonwagen worden aangelegd. Er zijn twee rechtbanken die zich nu over dit probleem hebben uitgelaten, de recht- bank Maastricht en de rechtbank Zwolle-Lelystad. In beide zaken draaide het om aanvragen voor het vergoeden van het aanbrengen van sanitaire voorzieningen in de wagen of direct tegen de wagen aan. En in beide gevallen werd dit afgewezen.
Algemeen gebruikelijk
Uit de uitspraken van de rechters blijkt dat het allemaal draait om het begrip “algemeen gebruikelijk”. Iedere gemeente heeft eigen regels, de zogenaamde verordening. Hierin is precies opgenomen hoe de gemeente met alle aanvragen omgaat Als de voorziening (sanitair, traplift en dergelijke) gewoon in de winkel te koop is of als iedereen in Nederland dit eigenlijk gewoon heeft, dan is de voorziening kennelijk algemeen gebruikelijk en wordt deze niet vanuit de Wmo vergoed. Een bekend voorbeeld zijn de beugels in toilet of douche. Iedereen kan deze beugels bij de Gamma of Praxis gewoon kopen en dus is deze voorziening algemeen gebruikelijk. Een tillift of traplift koop je daar niet en deze is ook relatief duur. Zo’n niet algemeen gebruikelijke voorziening wordt wel door de Wmo vergoed. De rechtbanken stellen nu in hun uitspraken dat het aanwezig zijn van sanitaire voorzieningen als
algemeen gebruikelijk beschouwd wordt. Volgens de rechters is het gebruikelijk dat woningeigenaren en dus ook woonwageneigenaren hun woning aanpassen aan de eisen van de tijd. De rechters zijn daarbij uitgegaan van de eisen die gelden voor een sociale woning. Een sociale woning heeft inpandig sanitair en dus hoeft de gemeente geen vergoeding te geven voor het aanpassen van een woonwagen.
Hoger beroep
Ik vind dat de redenering van de rechters wel opgaat voor huizen maar niet voor woonwagens. Het is namelijk helemaal nog niet zo lang geleden dat het zeer ongebruikelijk was om in een woonwagen sanitaire voorzieningen te hebben. Het is juist gebruikelijk dat deze zich bevinden in een aparte unit op de standplaats. De rechtbank is echter niet in gegaan op het gevoerde verweer dat het voor een woonwagen ouder dan 15 jaar helemaal niet zo gebruikelijk is dat er inpandige sanitaire voorzieningen zijn. We zijn in hoger beroep en gaan aan de Centrale Raad van Beroep vragen de beslissing van de rechtbank te herzien.
Lees het volledige artikel op
de website : Het Wiel : 2013 nummer 3
De bouwvergunning of te wel de omgevingsvergunning
Het Wiel, nummer 1 2013.
De term bouwvergunning is eigenlijk niet meer juist.Tegenwoordig heet het omgevingsvergunning. De overheid wilde graag dat er minder regels zouden komen en minder verschillende vergunningen en loketten. Zodat het voortaan makkelijker en in een vergunning geregeld kan worden als er meerdere verschillende vergunningen voor een project nodig zijn. Voor de activiteit bouwen was die wijziging niet erg nodig, omdat het meestal maar om een vergunning gaat, maar het is nu eenmaal zo. Verder is er eigenlijk niet veel veranderd.
Het bestemmingsplan Het bestemmingsplan is en blijft het belangrijkste document als u een nieuwe woonwagen wilt bouwen of verbouwen. In een bestemmingsplan staan de voorschriften, waaraan uw woonwagen moet voldoen. Er staat hoe hoog de wagen mag zijn en vaak ook hoe groot de totale vloeroppervlakte mag zijn. Het komt nog regelmatig voor dat er sprake is van een oude bestemmingsplan, maar dat wordt nu vrij snel veranderd. Het is de bedoeling dat alle bestemmingsplannen in 2013 vernieuwd en digitaal beschikbaar zijn. ( www.ruimtelijkeplannen.nl) Daarmee wordt het voor iedereen vanuit de wagen mogelijk alle bestemmingsplannen in te zien op de computer. Het is verstandig dit te doen voordat u een andere wagen koopt of bestelt. Dat voorkomt veel ellende achteraf. In deze instructie video op You Tube wordt uitgelegd hoe u op de website www.ruimtelijkeplannen.nl uw bestemmingsplan kan vinden. Het legt in vier minuten uit wat de functie is van dewebsite, hoe u details van een plan kunt opvragen en wat u kunt veranderen aan de weergave van de kaart.
Wagen te hoog Het komt met enige regelmaat voor dat mensen een wagen hebben besteld of gekocht die niet past binnen de regels van het bestaande bestemmingsplan. Wat moet je dan doen? Ten eerste is het altijd beter dit van tevoren met de gemeente- de afdeling bouwen en wonen- te bespreken en daar te te kijken wat de mogelijkheden zijn.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel : 2013 nummer 1
Mag ik de huurstandplaats overnemen van mijn ouders?
Het Wiel, nummer 7 2012.
Het lijkt een landelijke trend: steeds meer gemeenten en woningcorporaties gaan over tot verkoop van standplaatsen. Of ze geven standplaatsen in erfpacht. Een goede ontwikkeling, denk ik. Het zorgt er tenminste voor dat er niet nóg meer standplaatsen opgeheven worden. En zo kunnen woonwagenbewoners nog iets van hun wooncultuur overeind houden. Als u een standplaats heeft gekocht of in erfpacht genomen, dan kunt u – meestal zonder veel voorwaarden – deze standplaats overdragen aan een ander. Dus ook aan uw kind of kleinkind.
Hoofdregels huurstandplaats In principe kunnen kinderen geen huurstandplaats of huurwagen van hun ouders of grootouders overnemen. Ook niet als ze daar staan ingeschreven. En ook niet als ze daar al heel lang staan ingeschreven. De relatie tussen ouders en kinderen is erop gericht dat kinderen zelfstandig worden en op zichzelf gaan wonen. Zo ziet de wetgever dat ook. De wet staat dan ook niet toe dat kinderen de huur van hun ouders voortzetten of overnemen. Er zijn uitzonderingen, maar die zijn beperkt. Bijvoorbeeld als ouder en kind allebei al op leeftijd zijn. Soms loopt een huwelijk mis en gaat een kind weer bij zijn ouders wonen. Als blijkt dat er tussen de ouders en dit kind een gemeenschappelijke huishouding is én een duurzame samenlevingsrelatie (die ook op de toekomst is gericht), dan kan dit een uitzondering vormen op de hoofdregel. Hetzelfde geldt voor grootouders en kleinkinderen. Soms is een kleinkind, wegens bijzondere omstandigheden, gaan samenwonen met zijn grootouders. Duurt deze relatie een aantal jaren – minimaal twee jaar – en is voldaan aan de eis van de duurzaamheid, dan kan dit leiden tot een medehuurderschap en overname van huur. Medehuurderschap wil zeggen dat je samen op het huurcontract staat.
Na overlijden. Overlijdt de hoofdhuurder? Dan moet de huurstandplaats in principe binnen twee maanden leeg opgeleverd worden. Staat er, naast de hoofdhuurder, nog een persoon ingeschreven op dit adres? Dan kan die – binnen zes maanden na het overlijden van de hoofdhuurder – een verzoek bij de rechter indienen om de huur te mogen voortzetten. Hier gelden bijna dezelfde voorwaarden als bij het overnemen van de huur of het verkrijgen van het medehuurderschap. Ook hier moet er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Let goed op: het moet binnen zes maanden, anders kan het niet meer.
Huwelijk of geregistreerd partnerschap. Bent u gehuwd of heeft u een geregistreerd partnerschap met de hoofdhuurder? Dan hoeft u zich geen zorgen te maken. U wordt dan door de wet volledig beschermd. Als er onverhoopt iets gebeurt met de hoofdhuurder – zoals vertrek naar een verzorgingshuis of overlijden – dan zet u de huur gewoon op uw eigen naam voort. U hoeft daar niets voor te doen, de wet heeft dit zo geregeld. Voor alle duidelijkheid: voor partners van hetzelfde geslacht gelden dezelfde regels.Het is wel van belang dat de gehuwden of partners in de gezamenlijke woning verblijven op het moment dat er een beroep wordt gedaan op deze vorm van huurbescherming. Deze bepaling ziet toe op de bescherming van het huurrecht van de echtelijke woning. Na een echtscheiding – of ontbinding van het partnerschap – moet de woning aan één van beiden toegewezen worden. Dit kan op verzoek van de partners gedaan worden.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel : 2012 nummer 7
Huur of Erfpacht
Het Wiel, nummer 6 2012.
Huur of erfpacht
Bewoners huren vaak een standplaats van een gemeente. Maar steeds vaker geven gemeenten bewoners ook de gelegenheid de standplaats in erfpacht te nemen. Wat is precies erfpacht en wat :zijn de voordelen in vergelijking met huur. Erfpacht is een zakelijk recht.Als erfpachter heeft u in economische :zin bijna dezelfde rechten als een eigenaar: U mag de standplaats doorverkopen en u kunt er ook een hypotheek op vestigen. Als u binnen een bepaalde tijd wilt doorverkopen, zijn daar vaak wel voorwaarden aan verbonden, het antispeculatiebeding genoemd. Een belangrijk voordeel is ook dat het recht op erfpacht blijft bestaan als de erfpachter overlijdt. Met andere woorden: erfpacht gaat over op de erfgenamen. Dit is bij een huurovereenkomst zeker niet zo.
Canon
Voor de erfpacht betaalt u de gemeente jaarlijks een bedrag, de canon genoemd. De canon kan ook eenmalig worden afgekocht. Gedurende de looptijd van de erfpacht kan de canon niet veel h worden. Dit in tegenstelling tot bij huur.Vooral bij scheefhuren of bij een lage huur ten opzichte van de maximaal redelijke huur, kan de huur tegenwoordig extra verhoogd worden.
Erfpacht wordt verleend voor een bepaalde tijd, vaak 50 jaar. In de praktijk wordt de erfpacht als de termijn is verstreken, weer verlengd. De eigenaar kan dan wel een veel hoger bedrag vragen voor de canon. Daarom heeft het de voorkeur dat erfpacht voor onbepaalde tijd wordt uitgegeven.
WOZ
Een nadeel van erfpacht is dat u, in tegenstelling tot bij huur zelf verantwoordelijk bent voor de lasten van of het herstel aan het perceel. De eigenaar heeft dus geen plicht tot onderhoud. Ook bent u belastingplichtig voor de WOZ belastingen. Nu zijn dat geen enorme bedragen maar het zijn wel vaste lasten. De te betalen erfpachtcanon is wel aftrekbaar van de belastingen.
Taxatiewijzer 2012 Deel 3 Woonwagens
Huur
Het voordeel van een huurovereenkomst is dat u niet verantwoordelijk bent voor de lasten van of herstel aan het perceel. Ook heeft u recht op huursubsidie.(zie http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurtoeslag). In tegenstelling tot bij erfpacht bent u bij een huurovereenkomst echter beperkt in het gebruik en mag u de indeling en het aangezicht niet veranderen. Ook kunt u de huur nooit zo maar overdragen aan een ander.
Lees het volledige artikel
op de website: Het Wiel: 2012 nummer 6
Standplaats opgeheven; wat kun je doen?
Het Wiel, nummer 5 2012.
Standplaats opgeheven; wat kun je doen?
Ik word regelmatig gebeld met de volgende vraag: Bij ons komt een standplaats vrij maar dan wordt deze direct opgeheven, mag dat zomaar? Zoals zo vaak is hier niet eenvoudig op te antwoorden. Wat ik wel kan zeggen is dat er juridisch vaak niet veel aan te doen is. U moet net vergelijken met een oude volksbuurt waar de huizen gesloopt worden en op dezelfde plek veel minder, maar bijvoorbeeld wel grotere woningen terugkomen. Of zelfs iets geheel anders. Wat kun je als individuele burger hier tegen doen? Meestal sta je met lege handen.Voordat een gemeente of woningbouwvereniging een plan als dit door kan zetten moet er wel iets gebeuren. Meestal moet het bestemmingsplan veranderd worden. Daarvoor gelden dan proce- dures waarin u zich eventueel kunt mengen met uw bezwaren. U moet dan wel rechtstreeks in uw eigen belang getroffen worden, dus niet in het belang van een ander.Dat is ook niet eenvoudig.
Huisvestingsverordening
In enkele gevallen kan het zo zijn dat in de Huisvestingsverordening een bepaling is opgenomen waarin staat dat voor het opheffen van een standplaats (onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad) een ontheffing van Burgemeester en Wethouders nodig is. Er moet dan dus een huisvestingsverordening zijn én in die verordening moet staan dat een ontheffing nodig is. In die gevallen kunt u bezwaar maken bij de gemeente tegen het opheffen van een standplaats. En uiteindelijk de zaak voorleggen aan de bestuursrechter.
Er zijn voorbeelden waarbij het is gelukt de plannen van de gemeente tegen te houden en een woonwagencentrum te behouden. Als de gemeente of woningbouwvereniging besluit om de standplaatsen geleidelijk aan te vermin-deren, dan wordt het al een stuk moeilijker je hier met succes tegen te verzetten. Ik ken nog geen procedures door huurders tegen de verhuurder omdat de naastgelegen standplaats niet langer verhuurd wordt. Als de ver- huurder hier een mooie tuin of groenstrook van maakt, dan zal het moeilijk zijn je te verzetten omdat er sprake zou zijn van gemis aan huurgenot of een gebrek aan het gehuurde. Als e r sprake is van braakliggende stukken met onkruid of ander soort overlast, dan denk ik dat u de verhuurder hier met succes op kunt aanspreken. Maar u kunt de verhuurder niet dwingen de standplaats weer te verhuren. Dat zal via andere wegen moeten gebeuren.U zult zich dan tot het bestuur of de Raad van toezicht van de woningbouwvereniging kunnen wenden en via overleg proberen het tij te keren.
Politiek benaderen
U kunt waarschijnlijk beter de politiek benaderen en wel de gemeenteraad. De gemeente houdt toezicht op de woningbouw-verenigingen voor wat betreft de sociale huursector. Dat zijn de woningen en standplaatsen onder een bepaalde huurprijs. De gemeente dient er op toe te zien dat aandachtsgroepen door de woningbouw-verenigingen voldoende bedeeld worden volgens de Rijksoverheid zou iedere gemeente een kernvoorraad aan huurstandplaatsen en huurwagens moelen hebben. De meeste gemeenten hebben het woon- wagenbeleid echter overgedragen aan de Woningbouwverenigingen. Er bestaat dan ook geen enkele sanctie als dit niet gebeurd.
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel: 2012 nummer 5
De huurcommissie en de woonwagen
Het Wiel, nummer 3 2012.
Wij kennen in ons land een huurcommissie. Deze commissie heeft bepaalde bevoegdheden op het gebied van het huurrecht. Ook woonwagenbewoners die een woonwagen of standplaats huren kunnen bij de huurcommissie terecht. Bijvoorbeeld als de huur te hoog is, er achterstallig onderhoud is of als de verhuurder zich niet houdt aan de plicht om te overleggen met een vertegenwoordiging van de huurders.
Hoogte huur
U kunt de huurcommissie vragen de hoogte van uw huur te toetsen aan de wettelijke regels. Dat kan binnen 6 maanden nadat u een nieuw huurcontract heeft getekend en u denkt dat de huur te hoog is. De huurcommissie zal deze huur dan toetsen aan de regels. Dat kan nooit leiden tot een hogere huur. De wettelijke grens voor de sociale huur is nu 664,66 per maand, Deze grens is van groot belang omdat u voor huren boven dat bedrag geen recht hebt op huurtoeslag. Ook zijn alle wettelijke regels over de huurprijzen dan niet van toepassing. Als u denkt dat de huur te hoog is, dat wil zeggen hoger dan de maximaal toegestane huurprijs, kunt u ook de zaak voorleggen aan de huurcommissie. Ook als de verhuurder zich niet houdt aan de wettelijk toegestane huurverhoging, dit jaar vastgesteld op maximaal 2.3 %, kunt u naar de huurcommissie. Als uw inkomen echter hoger is dan 43.000 dan mag de verhuurder de huurprijs met maximaal 7.3% verhogen.
Achterstallig onderhoud of ernstig gebrek.
Heeft het gehuurde achterstallig onderhoud of is er een ernstig gebrek dan kunt u deze zaak ook bij de huurcommissie aankaarten. De huurcommissie zal de zaak dan zelf gaan onderzoeken en een rapport opstellen. De huur- commissie zal dan vaststellen of er sprake is van achterstallig onderhoud dan wel een ernstig gebrek dal eerst opgelost moet worden voordat er nog sprake kan zijn van een huurverhoging. In ernstige gevallen kan de huur- commissie ook bepalen dat de huur fors wordt verlaagd totdat de verhuurder de gebreken heeft hersteld. Deze procedure is voor een huurder niet helemaal gratis maar de kosten van 25 euro zijn te overzien. Bovendien krijgt u die 25 euro weer terug als u in het gelijk wordt gesteld. De huur kan wel tot 40% van de huur verlaagd worden en dat net zolang totdat de gebreken verholpen zijn. De gebreken moeten dan wel ernstig zijn. De procedure bij de huurcommissie kan een goed alternatief vormen voor een procedure bij de Kantonrechter. U moet wel rekening houden met een vrij lange behandeltijd en dat is wel jammer. De verhuurder of u, als u in het ongelijk wordt gesteld kunnen van de uitspraak wel in beroep bij de kantonrechter. Dat moet binnen 8 weken gedaan worden anders gaat het over.
Lees het volledige artikel op de
website: Het Wiel: 2012 nummer 3
WOZ-waarde woonwagen
Het Wiel, nummer 2 2012.
WOZ-waarde woonwagen
Velen zullen al te maken gehad hebben met de WOZ, wet waardering onroerende zaken. De WOZ is in 1994 ingevoerd om de waarde van alle onroerende zaken in Nederland vast te stellen. Op basis van die WOZ-waarde berekent de overheid vervolgens diverse soorten belastingen. De WOZ wordt gebruikt om de onroerende zaakbelasting (OZB) vast te stellen.De belastingdienst gebruikt de WOZ voor de hoogte van het eigen woningforfait, dat is het optellen van een bepaald percenage van de waarde bij het inkomen. De WOZ wordt gebruikt voor waterschapsbelasting, milieubelastingen en dergelijke. En bij erfenissen wordt de WOZ-waarde aangehouden om te bepalen hoeveel successierechten nabestaanden moeten betalen.
WOZ-aanslag
U ontvangt een aanslag van de gemeente om belasting te betalen omdat u een eigen woonwagen heeft. Mensen die een eigen huis hebben ontvangen die ook. Hoeveel je moet betalen hangt af van de waarde waarop de gemeente de wagen getaxeerd heeft. Voor woningen wordt daarbij vaak gekeken naar de gemiddelde prijs die de afgelopen periode is betaald voor een soortgelijk huis in de omgeving. Op de WOZ-beschikking staat dan precies met welke
woningen is vergeleken en wat de verkoopprijs van die woningen was. Toch is er ieder jaar weer veel discussie over de waarde-vaststelling. Immers het ene huis is het andere niet en hoe is omgegaan met de waardedaling van de afgelopen tijd? Vaak worden dan ook bezwaarschriften ingediend tegen de WOZ-waarde en regelmatig met succes. Zoals gezegd: de WOZ wordt gebruikt voor veel verschillende belastingen. En als de WOZ te hoog is betekent het dat al deze belastingen te hoog zijn.
De waarde.
Woonwagens worden ook steeds vaker aangeslagen en er wordt dan een WOZ-waarde toegekend. Deze waarde krijgt u toegestuurd per brief. Dat is een besluit en als u het niet eens bent met de hoogte moet u binnen 6 weken bezwaar maken.Als u dat niet doet dan staat deze waarde voor de komende tijd vast en kunt u daar niets meer tegen doen. Let dus op als u een dergelijke brief krijgt en maak tijdig bezwaar.
De taxatie
Voor woonwagens kan de overheid (nog) geen gebruik maken van hetzelfde systeem als bij huizen. Er zijn simpelweg geen gegevens waarmee ze kunnen vergelijken. Hoewel woonwagens op standplaatsen volgens de overheid onroerend goed zijn,geldcn de regels van eigendomsoverdracht niet. Als je een huis wilt kopen kun je alleen eigenaar worden als het huis via een notaris wordt overgedragen. De koopprijs wordt dan ingeschreven in het kadas- ter. Dat geldt niet voor woonwagens en dus is niet bekend welk bedrag voor een wagen is betaald. De waarde van woonwagens wordt daarom getaxeerd door een taxateur. Daarvoor heeft de overheid al enige jaren de taxatiewijzer woonwagens in het leven geroepen. De laatste – derde – versie dateert van mei 2011. ( inmiddels is in 2013 de nieuwe taxatiewijzer 2012 uitgekomen).
Lees het volledige artikel op
de website: Het Wiel : 2012 nummer 2
De woonwagen en bestemmingsplan
Het Wiel, nummer 1 2012
In het verleden heb ik al eens geschreven over dit onderwerp maar nu er best veel veranderd is kom ik hier nog een keer op terug. Op het gebied van de ruimtelijke ordening, zeg maar de manier waarop in Nederland de grond wordt verdeeld in diverse functies is veel veranderd. De ruimtelijke ordening bepaalt waar gewoond mag worden, waar gewerkt en waar gerecreeerd kan worden. Ook worden gebieden aangewezen als natuurgebied of agrarisch gebied. Voor de omgeving waarin we wonen is dat dus heel belangrijk. De ruimtelijke ordening van ons land wordt in drie delen bepaald. De Rijksoverheid in Den Haag, de provinciale overheden en de gemeente spelen hierbij een belangrijke rol.
Ruimtelijke ordening
Het Rijk zet de grote lijnen uit voor heel Nederland, de Provincie op provinciaal niveau en de gemeente bepaalt wat er mag gebeuren bij u op het woonwagencentrum. Voor u als bewoner is de gemeente het belangrijkste. Daar wordt via bestemmingsplannen bepaald wat er precies mag gebeuren op het woonwagencentrum. Onder de nieuwe wetgeving zijn verschillende zaken veranderd. Zo is een bestemmingsplan nog maar 10 jaar geldig, onder de nieuwe wetgeving. De procedure voor een bestemmingsplan is aanzienlijk verkort van 58 weken naar 22-24 weken. Er zijn nu inspraakbijeenkomsten voordat er een ontwerp wordt vastgesteld. Na de inspraak komt er een ontwerpbestemmingsplan waarop u uw mening officieel kunt geven. U kunt als u het niet eens bent met het nieuwe bestemmingsplan, in beroep bij de rechtbank en daarna nog in hoger beroep bij de Raad van State.
Bestemmingsplan
Veel mensen bellen mij omdat zij van de gemeente hun woonwagen niet mogen veranderen. Meestal wil men in de breedte en de hoogte verbouwen.Vaak is dat dan pas het moment dat de bewoner geconfronteerd wordt met het bestemmingsplan. Dan pas wordt duideli jk hoe belangrijk een bestemmingsplan is. Het bestemmingsplan is wet. Als daar staat dat de woonwagen niet hoger mag dan 5 meter dan is dat zo en kan hiervan slechts met medewerking van de gemeente worden afgeweken. Als de gemeente dit niet wil dan is het dus onmogelijk om hoger te bouwen. Het is dus van groot belang dat u in de gaten houdt of de gemeente het bestemmingsplan wil veranderen en hoe ze dat willen. Als er nog een heel oud bestemmingsplan zal de gemeente dit binnenkort gaan veranderen. Het is zaak hier goed op te letten. U kunt dan gaan lobbyen bij de gemeente voor een hoger toegestane hoogte of breedte.
Projectbesluit
De gemeente kan wel afwijken van het bestemmingsplan. Er moet dan een projectbesluit genomen worden. De gemeente is echter vrij in het wel of niet nemen van een dergelijk besluit. Als de gemeente niet mee wil werken is het vrijwel onmogelijk dit af te dwingen. U kunt een besluit hierover wel uitlokken door een bouwvergunning, tegenwoordig omgevingsvergunning genoemd, aan te vragen. De gemeente zal dan, indien de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan, moeten onderzoeken of zij bereid zijn een projectbesluit te nemen.
Lees het volledige artikel verder op
de website : Het Wiel, nummer 1 2012