Media


Juridische vraagbaak voor woonwagenbewoners.

Met dank aan Het Wiel worden in deze rubriek Woonwagenrecht de adviezen over juridische vragen beantwoord door Sjoerd Jaasma.

Jaasma de Winter advocaten  Pieter Calandlaan 769, 1069 SC Amsterdam.
Tel. 020 – 6646930.

e-mail: sjaasma@jaasmadewinter.nl

Tel: 020 669 89 09

Fax: 020 669 61 46

Website: www.jaasmadewinter.nl


 

Het Wiel is een onafhankelijk periodiek dat zich richt op woonwagenbewoners, Sinti en Roma in Nederland om hen zo breed mogelijk te informeren. Het Wiel was tot 1 oktober 2019 een uitgave van de Stichting Woonwagennieuws. Vanaf die datum wordt het uitgegeven door Virtumedia. Het verschijnt 6 keer per jaar. De redactie blijft in handen van Thea Reuver. Het Wiel heeft ook een eigen website www.hetwiel.info, waarin een aantal artikelen terug te lezen zijn. Sinds 2012 is Het Wiel ook actief op Facebook.

Redactieadres: Het Wiel, Postbus 595, 3700 AN Zeist. Telefoon: 030 – 2933863 Email: hetwiel @xs4all.nl.  Bezoekadres: Huis ter Heideweg 13, Zeist


Rechterlijke uitspraken online

Op de website www.jure.nl kan je zoeken naar rechterlijke uitspraken over allerlei woonwagenzaken. Door middel van de zoekfunctie is het gehele archief van uitspraken door de Nederlandse rechterlijke macht doorzoekbaar. Dagelijks worden nieuwe uitspraken afkomstig van alle gerechtelijke instanties, onderverdeeld in verschillende rechtsgebieden gepubliceerd via de website, diverse RSS-feeds en elektronische nieuwsbrieven. Ook op de website www.rechtspraak.nl kan je alle uitspraken van allerlei rechtsinstanties opzoeken.



De woonwagen en de omgevingsvergunning

Het Wiel nummer 4 2019

Wat vroeger een bouwvergunning heette, is tegenwoordig een omgevingsvergunning. Wanneer heb je nu zo’n vergunning nodig? Een omgevingsvergunning heb je nodig als je bouwt. En onder bouwen wordt verstaan: plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

Plaatsen woonwagen
U ziet ook het plaatsen valt eronder, en dat is wat we doen als we een nieuwe woonwagen neerzetten. Daar is dus een omgevingsvergunning voor nodig. Ook voor het vernieuwen, veranderen of vergroten is een vergunning nodig. Let daar dus op en informeer altijd eerst bij de gemeente naar de mogelijkheden. Het belangrijkste is daarbij het zogenaamde bestemmingsplan. In dit plan staat wat precies wel en niet gebouwd mag worden en hoe hoog en hoe groot dat mag. U kunt deze bestemmingsplannen vaak opzoeken via internet. U gaat dan gaan naar de website
ruimtelijkeplannen.nl en voert daar uw adres in. U krijgt dan een kaart te zien en met behulp van de muis kunt u de regels inzien door daarop te klikken. Meestal is dat rechts in het beeldscherm. Lukt dat niet vraag het dan na bij de gemeente. U kunt daar ook de bestemmingsplannen inzien.

Afwijken van het bestemmingsplan
Als u volgens het bestemmingsplan niet de woonwagen mag plaatsen die u graag wilt, dan zijn er nog een aantal mogelijkheden om dit toch voor elkaar te krijgen. Ik noem ze hieronder:
1. een in een bestemmingsplan opgenomen regel inzake afwijking (binnenplanse ontheffing);
2. de kruimelgevallenlijst (opgenomen in artikel 4 van bijlage 11 van het Besluit omgevingsrecht);
3. een ruimtelijke onderbouwing waaruit volgt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Voor deze afwijkingen heeft u wel de hulp van de gemeente nodig, de gemeente moet mee willen werken.

Gemeente wil woonwagen weg hebben
Het komt nogal eens voor dat gemeenten bewoners van woonwagens aanschrijven omdat de gemeente van mening is dat de woonwagen in het verleden zonder vergunning geplaatst is. Het komt ook veel voor dat de gemeente dan ook meteen vanwege andere bouwwerken, zoals schuurtjes, bewoners aanschrijven. Dat doet de gemeente op grond van onderstaande wettelijke regels :

Artikel 2.3a
• 1 Het is verboden een bouwwerk of deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten.
In de woonwagenzaken is het dan van belang om uit te zoeken hoelang de woonwagen er al staat. De wet kent namelijk een uitzondering, zie hieronder.
• 2 Het eerste lid blijft buiten toepassing indien voor het bouwen van het desbetreffende bouwwerk op grond van artikel 2.1, derde lid, geen omgevingsvergunning is of was vereist, met dien verstande dat indien in een dergelijk geval sprake is van een bouwwerk waarvan de aanwezigheid slechts een beperkte periode is toegestaan, het eerste lid uitsluitend buiten toepassing blijft gedurende die periode.
Voor woonwagens en alles wat eraan vast is gebouwd, geldt namelijk dat er voor oktober 1992 geen vergunning nodig was. Zolang er niets is veranderd aan de woonwagen kan een gemeente daar niet tegen optreden. Dat geldt niet voor andere bouwwerken zoals schuurtjes en dergelijke.

Laat u informeren
Het belangrijkst is dat u, voordat u een andere woonwagen koopt of laat bouwen, gaat informeren wat de bouwmogelijkheden zijn. Als er bij u nog een heel oud bestemmingsplan geldt, dan is er een kans dat de gemeente dit bij het vernieuwen ook aan kan passen aan de moderne tijd. U kunt ook vragen aan de gemeente om de regels aan te passen, als deze regels nog van heel vroeger zijn. Het komt nogal eens voor dat er bijvoorbeeld staat dat de maximale bouwhoogte drie meter is. Dat komt uit de tijd dat er nog geen vergunning nodig was voor het plaatsen van een woonwagen maar wel voor de sanitaire unit en die was dan drie meter. Het is technisch vrijwel onmogelijk een woonwagen te bouwen die maar drie meter hoog mag zijn en waarbij er dan ook een onderstel onder zit . Dat soort regels moeten dan ook aangepast Wabo 

De Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) is een Nederlandse wet, die op 1 oktober 2010 is ingevoerd. Wie vroeger ging bouwen of verbouwen, had allerlei vergunningen nodig. Door de
Wabo zijn de verschillende vergunningen, ontheffingen en meldingen voor bouwen, wonen, monumenten, ruimte, natuur en milieu samengevoegd tot één vergunning: de omgevingsvergunning.

Omgevingsloket online
U kunt ook digitaal een aanvraag of melding doen voor een omgevingsvergunning. Dat kan via het Omgevingsloket online (www.omgevingsloket.nl). De overheid kan met Omgevingsloket online de aanvragen behandelen. Ook kan met Omgevingsloket online een vergunningencheck worden gedaan om te zien of een vergunning of melding nodig is.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2019 Nummer 4 Woonwagen Omgevingsvergunning Het Wiel 2019 Nummer 4 Woonwagen Omgevingsvergunning


Recht op een huurwagen?

Het Wiel nummer 2 2019

Heb ik recht op een huurwoonwagen? Dat lijkt een vrij eenvoudige vraag, maar het is onmogelijk daar een duidelijk antwoord op te geven. Er bestaat geen wet of regeling waarin iets staat over het verstrekken van huurwoonwagens. Ik vond in mijn boekenkast nog een exemplaar van de Wet Geldelijke steun woonwagens uit 1987. Artikel 4 luidde: “De gemeenteraad kan desverzocht, overeenkomstig door onze minister te stellen regels, een door de gemeente in eigendom verkregen woonwagen aan de verzoeker in huur verstrekken ….. “. Onder deze wet die maar tien artikelen
kende, lag een woud aan nadere regels. Met een beroep op deze wetgeving kon in het verleden aanspraak gemaakt worden op een huurwoonwagen. Deze wet is maar zes jaar oud geworden en in oktober 1992 weer ingetrokken. Daarna was er nog een regeling genaamd: Regeling leningen huurwoonwagens ten behoeve van toegelaten instellingen. Gemeenten konden dan geld lenen van het Rijk om huurwagens te laten bouwen. Deze regeling is op 10 maart 2012 ingetrokken.

Gemeente
In veel gemeenten in Nederland zijn de standplaatsen nog in eigendom van de gemeente. Soms is de gemeente ook nog de verhuurder, maar meestal gebeurt de verhuur via een woningbouw-vereniging, al dan niet met inschakeling van tussenpersonen zoals Nijbod consultancy uit Eindhoven. Nijbod heeft ook een eigen verhuuradministratiekantoor. Hoeveel huurwagens er in Neder-land zijn is mij niet bekend. Over het algemeen wordt ingeschat dat maar maximaal een kwart van de wagens gehuurd wordt en dat de rest eigendom is van de bewoners. Of deze schattingen kloppen weet ik niet. Feit is wel dat veel gemeenten hun oude huurwagens aan de bewoners verkocht hebben. Gemeenten beschouwen het echter niet meer als hun taak om standplaatsen en woonwagens te verhuren. Dat moet in principe gebeuren door de normale verhuurders die ook de huurwoningen verhuren en wel in de sociale sector.

Woningbouwvereniging
Met het intrekken van de Woonwagenwet in 1999 was het ook de bedoeling dat alle standplaatsen en huurwagens overgedragen werden aan de woningbouwverenigingen. In veel gemeenten is dat ook min of meer gelukt. Hoewel we ook wel een trend zien dat gemeenten deze taak weer naar zichzelf hebben toegetrokken, zoals in Amsterdam. Woningbouwverenigingen zijn private organisa-ties die een eigen beleid voeren. Hun hoofdtaak is voorzien in voldoende betaalbare woonruimte voor mensen met een laag inkomen. Per 1 januari 2019 is de maximale netto huurprijs voor een sociale huurwoning € 720,43. Het maximale jaarinkomen (verzamelinkomen van uw huishouden, kinderen niet meegerekend) waarmee u op een sociale huurwoning kunt reageren is vastgesteld op € 38.035. In principe zou een woonwagenbewoner met een hoger inkomen helemaal geen standplaats kunnen huren. Ik heb nog nooit gehoord dat woningbouwverenigingen een inkomenstoets hanteren, terwijl dat eigenlijk wel verplicht is. Hier zien we dan ook een probleem. Dat probleem wordt inmiddels ook ingezien door de Rijksoverheid. Die moet zorgen dat het woonwagenbeleid
voldoet aan de mensenrechtelijke kaders en de vraag is dan of de woningbouwverenigingen in dat plaatje passen. Immers zij werken alleen voor mensen met een laag inkomen en niet alle woonwagenbewoners hebben een laag inkomen.

Discriminatie
Juist over deze problematiek is recent een uitspraak gedaan door het College voor de Rechten van de Mens. Het geschil bestond eruit dat de woningbouwvereniging aan een woonwagenbewoner
een standplaats had toegewezen, met als voorwaarde dat hij ook een huurwagen moest accepteren. Deze bewoner had een goede baan en wilde dat niet. Hij wilde een eigen wagen zodat hij ook iets kon opbouwen voor de toekomst. Verder wilde hij ook niet afhankelijk zijn van de woningbouwvereniging en vond hij de totale huurprijs te hoog. Immers als je meer verdient dan de 38.000
euro dan kom je niet in aanmerking voor huurtoeslag en betaal je de volle mep. Er werd een klacht ingediend bij het College voor de Rechten van de Mens tegen zowel de gemeente als de woning-bouwvereniging.

Oordeel College
Het College bepaalde dat de klacht in beide zaken ontvankelijk was en dat is wel opmerkelijk. Hoewel de gemeente geen rol meer speelt bij de verhuur van de standplaatsen was er ook geklaagd
over de gemeente. Volgens de klager moet de gemeente het mogelijk maken dat hij een eigen wagen kan plaatsen, en als de door de gemeente ingeschakelde woningbouwvereniging dit niet wil of kan dan moet de gemeente met een andere woningbouwvereniging samen gaan werken. Het College zegt dat, nu de woningbouwvereniging niet discrimineert, de gemeente ook geen blaam
treft. De gemeente is dan ook niet tekort geschoten in haar sturende rol, aldus het College. Oordeel College Woningbouwvereniging .Klager stelde dat de woningbouwvereniging niet voorzag in een gelijkwaardig aanbod aan woonruimte voor woonwagenbewoners en niet-woonwagenbewoners. Immers het wordt woonwagenbewoners niet toegestaan in een eigen wagen op de huurstandplaats te gaan wonen, terwijl burgers wel de keus hebben om te huren of te kopen. Hier zit dan ook de kern van het probleem.
Woonwagenbewoners hebben eigenlijk geen andere keuze dan een sociale huurstandplaats te accepteren. Er zijn meestal geen andere alternatieven is er wel een keus. Dat geldt dan weer minder
voor burgers met een laag inkomen want ook die zijn meestal afhankelijk van de woningbouwverenigingen. Het gebrek aan alternatieven en een gebrek aan variatie in het aanbod van woonwagen-standplaatsen wordt hier duidelijk.

Het College stelt dat de woningbouwvereniging niet discrimineert nu zij de klager wel in staat stelt zijn cultuur en zijn woonvorm te beleven en ook in familieverband te leven. AI is het dan niet in een eigen woonwagen, het is wel in een woonwagen op een familielocatie.

Huurwagen
Er zijn gemeenten en woningbouwverenigingen die nog wel huurwagens verstrekken . Ik zou zeggen : vraag het altijd schriftelijk aan bij uw verhuurder en als ze weigeren dan kunt u contact met mij opnemen. Als de verhuurder een gemeente is en zij verhuren wagens, dan zullen ze met goede argumenten moeten komen om uw aanvraag af te wijzen. Gemeenten moeten zich houden aan de beginselen van behoorlijk bestuur, ook als ze optreden als verhuurder van woonwagens. Voor woningbouwverenigingen ligt dat moeilijker. U kunt dan een klacht indienen of contact zoeken met de huurdersvereniging en uw zaak daar voorleggen. Succes.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2019 Nummer 2 Recht Op Een Huurwagen Het Wiel 2019 Nummer 2 Recht Op Een Huurwagen


Woonwagenwoning geen alternatief. Zaak Waddinxveen

Het Wiel nummer 1 2019

De kantonrechter te Gouda heeft op 10 januari 2019 een belangrijke uitspraak gedaan waarin de vraag is beantwoord of een woonwagen hetzelfde is als een woonwagenwoning. De rechter wijst op
twee artikelen uit het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en besluit dat een woonwagenwoning niet gelijkgesteld kan worden met een woonwagen.

Artikel 8 – Recht op eerbiediging van privé familie en gezinsleven
• 1. Een ieder heeft het recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.
Artikel 14 – Verbod van discriminatie
Het genot van de rechten en vrijheden die in dit Verdrag zijn vermeld, moet worden verzekerd zonder enig onderscheid op welke grond ook, zoals geslacht, ras, kleur, taal, godsdienst, politieke of
andere mening, nationale of maatschappelijke afkomst, het behoren tot een nationale minderheid, vermogen; geboorte of andere status.

Einde huurovereenkomst
Het gaat hier om een tijdelijke woonwagenlocatie die door de gemeente is weg bestemd. De gemeente heeft een bestemmingsplan gemaakt waarin de standplaatsen vervangen worden door 10 sociale huurwoningen. De huurder van woonruimte is in Nederland heel goed beschermd. De wet kent maar weinig mogelijkheden om een huurovereenkomst van woonruimte, en daar vallen ook woonwagenstandplaatsen onder, te kunnen beëindigen. De twee belangrijkste zijn dat de verhuurder een andere bestemming voor de grond heeft en dat hij het gehuurde dringend zelf nodig heeft. Alleen dan kan de huur beëindigd worden. In deze procedure heeft de verhuurder beide punten aangevoerd.

Bescherming
Als een verhuurder de huur wil beëindigen om de nieuwe bestemming mogelijk te maken dan moet de verhuurder aan kunnen tonen dat dit ook heel erg nodig is. De gemeente moet dus met hele goede argumenten komen. De rechter was van mening dat onvoldoende duidelijk was dat de gemeente het bestemmingsplan moest uitvoeren. Volgens de rechter moet dan meegenomen worden dat woonwagenbewoners een minderheid vormen met een eigen culturele identiteit en beschermd worden op grond van artikel 8 EVRM (Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens). Hun privéleven, hun familieleven en hun woning worden door deze artikelen beschermd.
Artikel 14 EVRM bepaalt dat zij niet gediscrimineerd mogen worden. Deze verdragsbepalingen zijn in Nederland vastgelegd in artikel 7a van de Algemene wet gelijke behandeling. Inwoners van
Nederland kunnen dan ook een beroep doen op die beschermingsbepalingen uit het Europees verdrag. De Nederlandse overheid heeft dan ook een positieve verplichting om de woonwagencultuur
te beschermen aldus de rechter.

Woonwagenwoning is geen woonwagen
De rechter zegt dat de verhuurder er niet in is geslaagd aan te tonen dat de nieuwe bestemming, ten koste van de woonwagenstandplaatsen, gerealiseerd moet worden. De woonwagenwoningen
zijn geen passend alternatief voor de huidige woonwagens. Een woonwagenwoning biedt niet het woongenot van de woonwagen, aldus de rechter. De zaak loopt daarop vast en de vordering van de verhuurder tot ontbinding en ontruiming wordt afgewezen. Hoe zit het dan met dringend eigen gebruik Volgens de rechter staat vast dat de verhuurder de locatie dringend nodig heeft om de huurwoningen, waar veel vraag naar is, te kunnen bouwen. Als een verhuurder de huur wil opzeggen omdat hij vindt dat hij de woning/standplaats dringend zelf nodig heeft moet de verhuurder
een passend alternatief aan kunnen bieden. Er moet in ieder geval een passend alternatief voorhanden zijn. Deze rechter heeft nu beslist dat een woning en ook een woonwagenwoning niet als
passend alternatief kunnen dienen. De woonwagenwoningen zijn geen passend alternatief zodat de huur niet beëindigd kan worden.

Vergelijkbare gevallen
Deze uitspraak is erg belangrijk omdat er nu uitgesproken is dat gewone woningen maar ook woonwagenwoningen niet kunnen gelden als passend alternatief zoals bedoeld in de wet. Een
voorwaarde uit de wet is dat er bij een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik een passend alternatief moet zijn en dat is er hier dus niet. Iedere  woonwagen-bewoner die in dezelfde situatie zit kan hier een beroep op doen. De kantonrechter in Gouda is van mening dat een verhuurder een woonwagenbewoner niet kan dwingen naar een woonwagen-woning en dat is winst.
Ik weet nog niet of er hoger beroep ingesteld wordt maar als dat het geval is, hoort u later meer.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2019 Nummer 1 Zaak Waddinxveen Het Wiel 2019 Nummer 1 Zaak Waddinxveen

 


‘Uitsterfbeleid’. Hoe nu verder

Het Wiel nummer 5 2018

De meeste lezers zullen nu wel op de hoogte zijn van het nieuwe beleid van onze regering als het gaat over de woonwagenstandplaatsen. Beleid is papier en dat is geduldig. Wat kunt u doen om
ervoor te zorgen dat er in uw gemeente standplaatsen gebouwd gaan worden of opgeheven standplaatsen weer terugkomen of geblokkeerde standplaatsen opnieuw verhuurd gaan worden.
Dagelijks word ik gebeld met deze vragen. Ik zal proberen tips te geven wat u in de verschillende situaties kunt doen.

Algemeen
In principe is het in heel Nederland zo dat gemeenten afspraken moeten maken met de woningbouwverenigingen over het huisvestingsbeleid. In veel gevallen worden de huurders ook betrokken bij zo’n overleg. Omdat er vaak maar een paar huurders zijn die een woonwagenstandpiaats huren, zijn die meestal niet vertegenwoordigd bij die overleggen. Het is dan ook hándig om contact te zoeken met vertegenwoordigers van de huurders in uw gemeente en uw stem daar te laten horen. De gemeente zullen, naar aanleiding van het nieuwe rijksbeleid, nieuwe afspraken moeten maken over de aantallen standplaatsen die aangelegd en/of  weer verhuurd moeten worden. Dat is het begin van een verbetering in de positie van woonwagenbewoners.

Standplaatsen zijn geblokkeerd
Dit lijkt mij de eenvoudigste situatie om aan te pakken. De minister schrijft dat geblokkeerde standplaatsen, als er behoefte bestaat, weer verhuurd zouden moeten worden. Een probleem hierbij is wel dat de minister er niet over gaat of de standplaatsen weer verhuurd worden of niet, althans niet rechtstreeks. Het is dan zaak de gemeente en/of de woningbouwvereniging ervan te overtuigen dat deze plaatsen gewoon weer verhuurd moeten gaan worden. Ga het gesprek aan met de gemeente en/of de woningbouwvereniging en schrijf hen aan. Schrijf je in als standplaatszoekende en laat van je horen.

Standplaatsen opgeheven
In veel gemeenten zijn woonwagenstandplaatsen planologisch opgeheven. De gemeente heeft dan het bestemmingsplan veranderd en de woonwagenlocatie vervangen door een andere  bestemming, zoals groen of verkeer. Er kunnen dan niet zomaar weer standplaatsen aangelegd worden. Eerst moet dan het bestemmingsplan weer aangepast worden en dat zijn vrij langdurige
procedures. In dat soort zaken moet u de gemeenteraad aanschrijven en vragen om het bestemmingsplan te wijzigen.

Geen standplaatsen
Er zijn gemeenten waar geen standplaatsen zijn of waar deze al tijden geleden opgeheven zijn en er zijn ook gemeenten waar al vele jaren geen standplaatsen zijn bijgebouwd. In deze gemeenten moet alles opnieuw beginnen. De gemeenteraad moet besluiten om weer standplaatsen te gaan aanleggen, en dat de woningbouwverenigingen deze standplaatsen gaan aanleggen en verhuren of verkopen. De bewoners moeten dan eerst in overleg met de gemeente en vragen hun beleid te herzien.

Kraken?
De laatste tijd worden er her en der lege standplaatsen gekraakt om aandacht te vragen voor het tekort aan woonwagenstandplaatsen. Het kan zo zijn dat zo’n actie als signaal goed kan werken,
maar het is dan wel belangrijk om zoiets goed voor te bereiden. In die zin dat je eerst probeert met de gemeente en/of woningbouwvereniging in gesprek te raken over de mogelijkheid de stand-plaatsen weer te verhuren. Je moet je inschrijven bij die gemeente als belangstellende voor een standplaats. Als er wachtlijsten zijn, dan is het belangrijk om erover na te denken hoe hier mee om te gaan. Het zijn spannende tijden in woonwagenland .

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2018 Nummer 5 Uitsterfbeleid Hoe Nu Verder Het Wiel 2018 Nummer 5 Uitsterfbeleid Hoe Nu Verder

 


Woonwagenstandplaatsen. Nieuw beleid minister

Het Wiel nummer 4 2018

In het Wiel heeft u al kunnen lezen over het nieuwe beleidskader voor gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid en wat dit inhoudt. Maar wat is nu de status van dit beleidsstuk. Met
andere woorden: wat kunnen we er mee. Laat ik voorop stellen dat dit stuk van de minister een duidelijke steun biedt aan de jarenlange strijd van veel woonwagenbewoners voor het behoud van hun cultuur en voor het behoud van de woonvorm en tegen het opheffen van standplaatsen.
Ik noem een aantal zeer actieve woonwagenbewoners waaronder Piet van Assendorp, Sabina Achterbergh en Doet Kallenkoot. Het is erg jammer dat klompen Jan en Tom de Booij deze dag niet konden meebeleven. Ook zij hebben een groot aandeel gehad bij het tot stand komen van dit beleidskader.

College voor de Rechten van de Mens
De eerste procedures bij dit college zijn succesvol gevoerd door bewoners uit Oss. Het college gaf duidelijk aan dat er sprake was van discriminatie als een gemeente en of een woningbouw-vereniging zomaar het aantal standplaatsen verminderde of zelfs een uitsterfbeleid voerde. Dat mocht in principe niet van het college, uitzonderlijke omstandigheden daargelaten maar die deden
zich niet vaak voor.

Nationale ombudsman
De Nationale ombudsman publiceerde zijn rapport in april 2018 op het grote woonwagencentrum Beukbergen. Ook dit rapport was zeer kritisch ten aanzien van het uitsterfbeleid. De Nationale ombudsman vond ook dat de rijksoverheid zich aan haar afspraken moest houden en haar beleid in overeenstemming moest brengen met de mensenrechtelijke kaders. Met andere woorden : er moest meer positieve aandacht komen voor de woonwagenbevolking in Nederland. Het uitsterfbeleid was uit den boze en het beleid moest om.

Geen nieuwe Wet
De minister van Binnenlandse Zaken heeft dit nieuwe beleidskader nu opgeschreven. Deze beleidsregels zijn geen nieuwe wet maar betekenen wel een omslag in het eerder gevoerde beleid. De
woonwagenbewoners staan eindelijk weer eens op de agenda in Den Haag en dat werd tijd . De standplaatsen worden op dit moment geïnventariseerd zodat de rijksoverheid het beleid beter in de gaten kan houden . In gemeenten waar veel standplaatsen zijn en de woonwagenbewoners zich verenigd hebben in een huurdersvereniging, kunnen afspraken gemaakt worden over het aantal
te bouwen standplaatsen. Als die afspraken gemaakt zijn, kunnen die zo nodig via de minister ook afgedwongen worden. Verenig u en probeer afspraken te maken.

Wat kunt u verder nog zelf doen
Het is erg belangrijk om aan de gemeente en aan de woningbouwverenigingen bij u in de buurt duidelijk te maken dat u een standplaats zoekt. Ook kinderen en iedere woonwagenbewoner die in het verleden noodgedwongen in een huis is gaan wonen, moet zich schriftelijk melden bij de gemeente als standplaatszoekende. Doe dat allemaal. Anders kan de gemeente straks zeggen dat er helemaal geen belangstelling is en er dus ook geen standplaatsen bij gemaakt hoeven te worden. Er zijn al een aantal gemeenten die dit positief hebben opgepakt en standplaatsen willen
bijbouwen. Er zijn her en der ook kraakacties van lege standplaatsen die de gemeente of de woningbouwvereniging niet meer wilde verhuren, en die in elk geval in één gemeente al tot succes
geleid heeft. Ik ga er van uit dat veel gemeenten hun beleid meer zullen afstemmen op het nu vastgestelde Rijksbeleid.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2018 Nummer 4 Nieuw Beleid Minister Het Wiel 2018 Nummer 4 Nieuw Beleid Minister


Huurder-medehuurder.Standplaats overnemen

Het Wiel nummer 2 2018

Veel jongeren willen graag een standplaats op hetzelfde woonwagencentrum als hun ouders en/of andere familieleden. Dat is de laatste twintig jaar alleen maar moeilijker geworden. In veel
gemeenten is er niets bijgebouwd en vaak is zelfs het aantal standplaatsen afgenomen. Het zogenaamde uitsterfbeleid wordt daar gevoerd. Nu er zoveel uitspraken liggen van het College voor de Rechten van de Mens waarin het uitsterfbeleid als discriminatie wordt aangemerkt, lijkt er langzaam een beetje verbetering te komen. In Deventer gaan ze weer standplaatsen aanleggen.
Laten we hopen dat dit een trend is die zich voort gaat zetten elders in Nederland. Het is dan erg belangrijk dat u van zich laat horen en dat u brieven stuurt aan alle gemeenten waarin u graag een standplaats wilt hebben. Zonder dat het bij die gemeenten bekend is dat er mensen zijn die graag een standplaats willen, doen ze zeker niks.

Opa en oma
Veel kinderen/kleinkinderen gaan bij hun opa en oma wonen in de hoop dat zij in de toekomst de huur van deze standplaats over kunnen nemen. Dat is heel begrijpelijk en wordt ook algemeen
aanvaard door de woonwagengemeenschap zelf. De verhuurders reageren niet allemaal hetzelfde. Veel van de woningbouwverenigingen staan niet zomaar toe dat de huur overgaat op een kind of
kleinkind. Wat zijn nu precies de eisen waaraan moet worden voldaan.

Duurzaam en gemeenschappelijk
Er moet sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Er moet sprake zijn van wederkerigheid in de relatie. Wat betekent dat nu in de praktijk. Je moet kunnen aantonen dat je met je ouders/grootouders bent gaan samenwonen met de bedoeling dit ook lang te gaan doen, duurzaam. Je moet bijdragen in de gezamenlijke kosten van de huishouding. Dit moet je kunnen bewijzen door middel van bankafschriften, betaalbewijzen en aankoopbewijzen van gezamenlijke goederen en/of levensmiddelen. Je zorgt voor je ouders/grootouders en zij zorgen ook voor jou. Zij koken of zij passen op je kinderen, of je zorgt voor hen en zij doen het huishouden. Het moet dus van twee kanten komen. Als je enkel en alleen met je ouders/grootouders gaat samenwonen omdat zij zorg nodig hebben, is dat niet voldoende. Als je 18 bent dan zul je hiervoor niet in aanmerking komen. Als je al heel lang bij je ouders woont of eerder wel de woonwagen hebt verlaten en terugkeert dan werkt dat wel in je voordeel. Als je al tien jaar met je opa of oma een gezamenlijke huishouding voert is dat ook in je voordeel.

Medehuurderschap
Als je twee jaar samenwoont en voldoet aan de bovenstaande voorwaarden dan kun je, samen met je ouders/grootouders bij de verhuurder vragen of je medehuurder mag worden. Als ze dat
weigeren kun je een advocaat inschakelen om de zaak bij de kantonrechter voor te laten komen. Je kunt ook besluiten om dat niet te doen en pas nadat de grootouders overleden zijn aan de
verhuurder vragen of je de huur mag voortzetten op jouw naam. Dat moet dan wel binnen 6 maanden na het overlijden van de hoofdhuurder gevraagd worden, daarna kan het niet meer.

Trouwen/geregistreerd partnerschap
Als je trouwt met de hoofdhuurder of je gaat een geregistreerd partnerschap aan met de hoofdhuurder dan ben je wettelijk ook huurder. Daar hoef je niets voor te doen. Dit geldt alleen als je ook echt je hoofdverblijf in de woonwagen, op de standplaats, van de hoofdhuurder hebt. De wet beschermt de medebewoner als deze getrouwd is of een geregistreerd partnerschap heeft met de hoofdhuurder. Geef je huwelijk of partnerschap wel door aan de verhuurder. Mocht je relatie onverhoopt eindigen, dan zal de achterblijver vanzelf huurder zijn.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2018 Nummer 2 Standplaats Overnemen Het Wiel 2018 Nummer 2 Standplaats Overnemen


Het laten bouwen van een woonwagen.Kopen met garantie

Het Wiel nummer 1 2018

Veel woonwagenbewoners hebben een eigen woonwagen. Sommige bouwen deze in eigen beheer maar de meeste bewoners zullen deze door een ander laten bouwen, een zogenaamde wagen bouwer. Vroeger waren er heel veel wagen bouwers, ik noem er enkele Donkervoort, Likon en Kraaikamp. Vroeger mochten slechts een aantal bedrijven huurwagens bouwen. De zogenaamde Vrom-wagens. Deze wagenbouwers moesten dan een certificaat hebben van het ministerie van Vrom. Er waren daarom veel en goede kwaliteitseisen die aan de wagenbouwer gesteld werden. Nu worden er alleen eisen gesteld aan de kwaliteit van de wagen zelf. Dat is geregeld in het Bouwbesluit.

Kwaliteit
Woonwagens waren van hout en later met kunststof buitenbekleding en nog later met kunststof ramen en deureo. Het was en is nog steeds erg belangrijk dat er gewerkt wordt met goede materialen en dat de opbouw voldoet aan strenge eisen op het gebied van isolatie, van zowel geluid als warmte. De vochtbeheersing is van essentieel belang tegen zogenaamde ‘koudebruggen’*.
Deze ontstaan als er veel verschil is in temperatuur tussen bepaalde delen van de woonwagen en lijden tot schimmelvorming en verlies van warmte binnen. Het bouwen van een goede woonwagen is daarom ook vrij duur. De materialen moeten weerbestendig zijn en de wanden, vloeren en daken moeten goed geïsoleerd zijn. Een goed gebouwde woonwagen die goed wordt onderhouden kan dan ook best wel 30 tot wel 50 jaar meegaan. Maar dan moet ie wel goed gebouwd zijn.

Garantie
Af en toe komt er een zaak voorbij waarbij de kwaliteit van de wagen een probleem vormt. Hoe zit dat dan met de garantie en kun je de bouwer of de verkoper nog wel aanspreken en kan dat nog na zo veel jaren? Ik zal proberen hier in het kort op te antwoorden. Het maakt verschil of je de wagen zelf laat bouwen of dat je een gebruikte woonwagen koopt. Als je een wagen laat bouwen is er sprake van een koop-aanneemovereenkomst en is de wagen bouwer jouw aannemer. Dan gelden er specifieke wetsartikelen die jou als opdrachtgever beschermen tegen slechte kwaliteit. Belangrijk zijn de artikelen over de koopovereenkomst en de koop-aanneemovereenkomst. Terug te vinden in boek 7 van het Burgerlijk wetboek. Daar staan de hoofdregels.

Hoofdregel
In alle gevallen is het zo dat watje koopt moet voldoen aan wat je met elkaar hebt afgesproken. Dus als je een nieuwe woonwagen laat bouwen zal deze moeten voldoen aan alle wettelijke eisen die er zijn op het gebied van de constructie, de isolatie, de veiligheid en de kwaliteit van het gebruikte materiaal. In de vergunningsvoorschriften staat vermeld waaraan de wagen moet voldoen . Voldoet de wagen daar niet aan dan kun je de bouwer aansprakelijk stellen en herstel eisen. En als er niet meer hersteld kan worden, kun je een schadevergoeding eisen. Het is in alle gevallen belangrijk dat je, nadat je het gebrek hebt ontdekt, snel gaat klagen en herstel eist van de gebreken. Wacht je te lang dan kan het niet meer. Snel betekent hier gewoon direct, dus niet een jaar wachten, nadat je het gebrek hebt ontdekt.
Klaag ook vooral schriftelijk zodat je bewijs hebt dat je geklaagd hebt. 

Overnemen woonwagen
Koop je een bijna nieuwe wagen of vrij nieuwe wagen regel dan dat je de garantie die de bouwer aan de eerste eigenaar heeft gegeven kunt overnemen. Daarbij is het van belang te kijken wat
hierover staat in de koop-aanneemovereenkomst van de eerste eigenaar. Als hierin het overnemen van de garantie nfet schriftelijk is uitgesloten, dan is het van belang dat je de bouwer op de hoogte brengt van dit feit en meedeelt dat jij nu de eigenaar bent en de garantie hebt overgenomen. Overdacht van garantie kan dus soms ook uitgesloten worden. Let daarom goed op bij de
aanschaf van een tweedehands woonwagen.
*Een koudebrug is een deel van de buitenschil (gevel, dak of vloer) van een gebouw waar de isolatielaag doorbroken is of waar voor een andere reden de thermische weerstand lager is dan de
warmteweerstand van de rest van de constructie, wat leidt tot bovenmatig warmteverlies.

Praktijk
In de praktijk komt het voor dat gebreken die niet zomaar te zien zijn, en die pas na uitgebreid onderzoek naar voren zijn gekomen, ook na 11 jaar nog tot aansprakelijkheid van de aannemer/
verkoper kunnen leiden. We spreken dan over verborgen gebreken. Een aannemer of verkoper kan de aansprakelijkheid voor dergelijke gebreken moeilijk uitsluiten. Er zal dan meestal sprake
zijn van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Met andere woorden: je hebt iets verkocht dat niet voldoet aan wat je hebt beloofd, namelijk een goede woonwagen waarin
jarenlang prettig gewoond kan worden. De aannemer moet wel de gelegenheid krijgen de gebreken alsnog te herstellen, maar als dat niet meer mogelijk is of financieel niet haalbaar, dan moet er vervangende schadevergoeding betaald worden.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2018 Nummer 1 Kopen Met Garantie Het Wiel 2018 Nummer 1 Kopen Met Garantie


Bij overlijden hoofdhuurder voortzetten huur ja of nee

Het Wiel nummer 6 2017

Niet zo lang geleden heeft het Gerechtshof uit Den Bosch uitspraak gedaan in het hoger beroep dat was aangespannen tegen het vonnis van de Kantonrechter. De woonwagenbewoner uit Oss die de huur van zijn overleden moeder voort wilde zetten, werd opnieuw in het gelijk gesteld. Nu door een hogere rechter. Dat betekent dat u en ik hier meer mee kunnen dan met de uitspraak van de kantonrechter.
Hoe hoger de rechter hoe meer kracht de uitspraak heeft. Hoe zit het ook al weer na overlijden van de hoofdhuurder. Er zijn verschillende gevallen mogelijk. Ik zal die allemaal kort behandelen.

1. Er is maar één huurder en die overlijdt. Als er niemand anders op hetzelfde adres woont dan vervalt de huur na twee maanden.
2. Er woont wel nog iemand en die is gehuwd of heeft een geregistreerd partnerschap. Deze persoon zet vanzelf, dus zonder dat hij of zij hier iets voor hoeft te doen, de huur voort.
3. Er woont iemand die al enige tijd een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overledene voerde. De overledene heeft een nieuwe partner gevonden en woonde al een jaar samen. Als u dat kunt bewijzen, via bankafschriften, betalingsbewijzen, overschrijvingen en of getuigen dan maakt u een redelijke kans dat u de huur voort kunt zetten. Let wel op dat u daarvoor een verzoek bij de verhuurder moet indienen. Let ook op dat, als de verhuurder niet mee wil werken of niets laat horen, u binnen zes .maanden na het overlijden van de hoofdhuurder de verhuurder moet dagvaarden. U heeft daar dan een advocaat voor nodig. Na zes maanden kan het niet meer.
4. U bent als kind nooit uit de wagen van uw ouders vertrokken. Als u inmiddels al op leeftijd bent kunt u ook een dergelijk verzoek indienen. Dat wordt wel moeilijker maar als u zelf ook op leeftijd bent maakt u een kans.
5. Bent u een kleinkind en ooit bij uw opa of oma ingetrokken dan wordt het erg moeilijk. U moet dan kunnen aantonen dat u al geruime tijd een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. U moet aantonen dat u bij uw opa of oma bent ingetrokken met de bedoeling om echt samen te gaan wonen. Als u alleen intrekt om voor ze te zorgen is dat niet voldoende. De relatie moet wederkerig zijn, met andere woorden er moet van twee kanten iets gedaan worden. Bijv. de één doet boodschappen en de ander kookt.
6. In de zaak van het gerechtshof Den Bosch was er weer een andere situatie. Als je als kind uit huis bent vertrokken, een eigen gezin bent begonnen en later, om welke reden dan ook, weer
terugkeert in de ouderlijke wagen, dan is dat weer een situatie die in jouw voordeel kan werken.
7. De hoofdregel in de uitspraken van rechters is dat we er van uitgaan dat kinderen normaal gesproken uit de wagen gaan om op zichzelf te gaan wonen. Het is dan niet gebruikelijk om altijd thuis
te blijven wonen, uitzonderingen daargelaten.

Medehuur
Er was ook nog een uitspraak over een opa die al meer dan dertig jaar samenwoonde met zijn kleinzoon en daar is door de rechter bepaald dat deze kleinzoon medehuurder kon worden. Op deze manier kun je, voordat iemand overlijdt, al zorgen dat de ander medehuurder wordt. Dan is deze andere persoon ook vanzelf huurder mocht zijn opa komen te overlijden.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2017 Nummer 6 Overlijden Hoofdhuurder Het Wiel 2017 Nummer 6 Overlijden Hoofdhuurder


Huurtoeslag voor alleen de standplaats

Het Wiel nummer 5 2017

Kun je huurtoeslag, vroeger huursubsidie, krijgen als je alleen een standplaats huurt zonder de woonwagen? Die vraag wordt steeds belangrijker nu de huren van standplaatsen almaar stijgen.
Er zijn steeds meer standplaatsen die meer dan driehonderd euro aan huur doen. Deze vraag heb ik voorgelegd aan de Belastingdienst afdeling toeslagen. Na enig heen en weer gepraat en een klachtenprocedure kwam dan eindelijk het standpunt van de belastingdienst. Volgens hen kan dat niet. Hoe zit dat?

Wet op de huurtoeslag
Het recht op huurtoeslag is geregeld in de Wet op de huurtoeslag (afgekort Wht). Artikel c van deze wet geeft de definitie van een huurder: deze heeft zijn hoofdverblijf en een gehuurde woning
of gehuurde woonwagen. Voor een aangekochte woonwagen die geplaatst is op een gehuurde standplaats wordt geen huurtoeslag verstrekt. Een huurder moet namelijk in die hoedanigheid
het genot hebben van een woning en niet in een andere hoedanigheid, waaronder dan eigenaar van een woonwagen bedoeld zal worden. Aldus de belastingdienst.

Raad van State
Onze hoogste bestuursrechter heeft hierover het een en ander opgemerkt in een uitspraak in 2011. Daarin zegt de Raad van State kort samengevat dat als huurder in de zin van de wet alleen
diegene wordt aangemerkt die als huurder in het genot van de woning is. Zo heeft een juridisch (mede)-eigenaar van de woning geen recht op huursubsidie. Kennelijk meent de belastingdienst dat de huurder van een standplaats niet uitsluitend als huurder in het genot is van het gehuurde, de standplaats. De vraag is of deze redenering klopt. Volgens mij heeft een huurder van woonwagenstandplaats slechts het genot van de standplaats omdat hij deze huurt en niet omdat hij misschien ook nog eigenaar is van een woonwagen.

Rekenhuur
Volgens de belastingdienst is er ook nog artikel 5 lid 1 Wht waarin de rekenhuur wordt beschreven. Daar staat dat er bij het berekenen van de hoogte van de huur waarover huurtoeslag kan
worden verleend, de standplaatshuur bovenop de huur van de woonwagen komt. Dan krijg je dus wel huurtoeslag over de standplaatshuur. Is dat dan geen discriminatie van eigenaren kun je je dan afvragen.

Definitie woning
Ik had aangevoerd dat de standplaats gezien wordt als woonruimte en valt onder de definitie woning zoals deze in het Burgerlijk Wetboek wordt vermeld:

Afdeling 5. Huur van woonruimte
Onderafdeling 1. Algemeen
Artikel 233
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats,
alsmede de onroerende aanhorigheden.

Een standplaats wordt dus gezien als woonruimte volgens het Burgerlijk Wetboek. Volgens de Wet op de huurtoeslag is een woning een gebouwde of ongebouwde onroerende zaak, voor zover deze verhuurd wordt als zelfstandige woonruimte dan wel onzelfstandige woonruimte.
Hoe je het ook bekijkt, het lijkt mij dat de standplaats onder deze definitie valt.
Wordt vervolgd

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2017 Nummer 5 Huurtoeslag Het Wiel 2017 Nummer 5 Huurtoeslag


Uitsterfbeleid.Stand van Zaken

Het Wiel nummer 4 2017

Hoe staat het nu met het uitsterfbeleid. We horen en lezen veel over uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens die gemeenten en woningbouwverenigingen op de vingers tikt als ze standplaatsen opheffen terwijl de noodzaak daarvan niet kan worden aangetoond. Zelfs de Rijksoverheid is aangesproken op haar beleid inzake het aanleggen – meestal niet aanleggen – van woonwagenstandplaatsen. Sommige gemeenten hebben hun beleid gewijzigd, nadat het College voor de Rechten van de Mens hen daartoe had aangespoord. Er zijn echter ook gemeenten die de uitspraak van het College naast zich neer leggen. Oordeel Het College voor de Rechten van de Mens is geen gerechtelijke instantie. Zij kunnen gemeenten en/ of woningbouwverenigingen niet dwingen om standplaatsen aan te leggen of te verhuren. Dat kan alleen de rechter. Het is zo dat een oordeel van het College wel belangrijk is, maar het gaat er natuurlijk om of een oordeel van het College via de rechter afgedwongen kan worden. Het lijkt er op dat veel gemeenten en woningbouwverenigingen zich schrap zetten en de juridische strijd aangaan. Ze leggen zich niet zo maar neer bij het oordeel van het College. Sommige gemeenten doen er alles aan om niet door het College veroordeeld te worden en laten zich daarbij bijstaan door gerenommeerde advocaten- kantoren. Kennelijk willen ze niet veroordeeld worden door het College. Dat geeft dan toch aan dat er belang gehecht wordt aan het oordeel van het College.

Rotterdam
In Rotterdam heb je een groot centrum met veertig standplaatsen. Sinds een aantal jaren worden lege standplaatsen niet langer verhuurd. De gemeente heeft besloten dat het centrum verkleind moet worden naar 15 en de woningbouwvereniging moet dat dan uitvoeren. Op dit moment is er sprake van vier lege standplaatsen en een wachtlijst met tientallen woonwagenbewoners. Toch weigert de gemeente en de woningbouwvereniging de lege plekken te verhuren Eén van de mensen op de wachtlijst heeft besloten de woningbouwvereniging en de gemeente te dagvaarden en aan de rechter te vragen of hij/zij de standplaats mag gaan huren. Het gaat er dan om dat de rechter de principiële vraag moet beantwoorden of het belang van de woonwagenbewoner die al heel lang wacht op een standplaats zwaarder weegt dan het principe dat een verhuurder vrij is om al dan niet een huurcontract aan te gaan. De gemeente en de woningcorporatie gebruiken het argument van de beheersbaarheid – 40 standplaatsen is kennelijk teveel – om hun standpunt te onderbouwen. Erg sterk is dat niet. De uitspraak laat nog even op zich wachten maar kan erg belangrijk zijn voor de rest van Nederland.

Amsterdam
In Amsterdam is het zo dat er al vele jaren geen standplaatsen bij zijn gekomen. Er zijn alleen standplaatsen verdwenen. Zo is de Vredenhofweg, 67 standplaatsen, helemaal verdwenen en daarvoor zijn maar 21 standplaatsen teruggekomen. De gemeente voert ook als beleid dat ze geen standplaatsen meer gaan aanleggen. Dezelfde gemeente gaat de komende jaren wel 70.000 woningen realiseren. Zou daar dan niet een stuk of tien/vijftien standplaatsen bij kunnen vraag ik me dan af. Kennelijk niet. De gemeente Amsterdam is dan nu ook aangeklaagd bij het College. Ik ben erg benieuwd hoe men daar aankijkt tegen dit Amsterdamse beleid. In mijn ogen is het niets anders dan discriminatie op grond van woonvorm.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2017 Nummer 4 Uitsterfbeleid Het Wiel 2017 Nummer 4 Uitsterfbeleid


Wegbestemmen woonwagencentrum mag niet zomaar

Het Wiel nummer 3 2017

Onze hoogste bestuursrechter, de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft onlangs een belangwekkende uitspraak gedaan over het wegbestemmen van woonwagenstandplaatsen. Zelf heb ik in ook al eens zo’n zaak gedaan en gewonnen. Nu heeft een bewoonster, de laatst overgeblevene van een woonwagencentrum in Mill, de zaak aan de rechter voorgelegd en gewonnen.

De zaak

Er was een woonwagencentrum in Mill van zes standplaatsen. Zo stond het opgenomen in het bestemmingsplan Mill -West. De gemeente heeft een nieuw bestemmingsplan gemaakt en daarin opgenomen dat er nog maar één standplaats mag blijven en op de overige plekken mogen alleen vrijstaande woningen gebouwd worden. Eventueel mogen dat ook twee onder één kap woningen zijn. De woonwagenstandplaatsen werden op deze manier wegbestemd. Daar is de bewoonster tegen in het geweer gekomen en met succes.

Waar let de rechter op

Bij het maken van een nieuw bestemmingsplan gaat het er om dat dit plan een goede ruimtelijke onderbouwing heeft. De gemeenteraad moet alle betrokken belangen meenemen. De rechter kijkt dan naar de bezwaren die iemand maakt tegen dat plan en toetst of het redelijk was dat de gemeenteraad zich op het ingenomen standpunt heeft gesteld. De rechter maakt niet zelf de  inhoudelijke afweging.

Argumenten

De argumenten van de bewoonster waren dat er veel behoefte is aan standplaatsen en dat het dan niet erg begrijpelijk en zelfs onredelijk is om bestaande standplaatsen weg te bestemmen. Het tweede argument was dat dit bestemmingsplan een aantasting betekende van de woonwagencultuur en dat het onmogelijk maken van het beleven van de woonwagencultuur discriminatie is.

Verweer gemeente
Volgens de gemeente is in 2013 besloten om de woonwagenlocatie in Mill op te heffen om deze locatie te kunnen herontwikkelen. In dat kader zijn de voormalige bewoners geholpen bij hun verhuizing naar een huurwoning. Dat is allemaal, volgens de gemeente, vrijwillig gebeurd. Kortom het is het woonwagen beleid van de gemeente waarin is vastgesteld dat de woonwagen- bewoners uit Mill “geholpen”worden aan een reguliere huurwoning. Volgens de gemeente zou er ook geen behoefte meer zijn aan standplaatsen en leegstand kost geld.

De rechter

De rechter stelt vast dat een gebrek aan belangstelling voor standplaatsen, en dus leegstand, wel een argument kan zijn om het bestemmingsplan te wijzigen. In deze zaak heeft de gemeente echter nagelaten dit punt nader te onderbouwen. De bewoonster gaf aan dat er wel degelijk behoefte bestaat maar dat niemand zich kon inschrijven voor een standplaats in Mill. Na 2013 heeft de gemeente daar ook geen enkel inzicht meer in kunnen geven. Men kon zich simpelweg niet voor een woonwagenstandplaats inschrijven. Volgens de rechter kon de gemeente dan ook niet stellen dat er geen behoefte was en dat argument konden ze dan ook niet gebruiken bij het wegbestemmen van de standplaatsen. Nu dat hun belangrijkste argument was en zij dit niet kunnen  onderbouwen ontbreekt een juiste grondslag voor dat besluit en wordt het vernietigd.

Let dus op als er in uw gemeente een bestemmingsplan wordt gemaakt waarin de standplaatsen wegbestemd worden, trek dan op tijd aan de bel. De Raad van State toetst deze besluiten kritisch. Zolang er voldoende belangstelling is voor standplaatsen wordt het wegbestemmen vrij moeilijk.

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2017 Nummer 3 Wegbestemmen Het Wiel 2017 Nummer 3 Wegbestemmen


Burgemeesters sluiten steeds vaker woonwagens

Het Wiel nummer 2 2017

Bestuursdwang

Enige jaren geleden heb ik geschreven over de gevolgen voor de huurovereenkomst als er in een woning, op de standplaats of in een woonwagen een hennepkwekerij wordt aangetroffen. Dat beleid wordt nog steeds vrij radicaal voortgezet. De huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning of de standplaats wordt ontruimd. Alleen in zeer bijzondere situaties wordt daar nog van afgezien. Ook al is er nu een meerderheid in de Tweede Kamer die voor legalisering van wietteelt is, thuisteelt zal toch wel verboden blijven.

Sluiting woning

De burgemeesters hebben de bevoegdheid, nadat zij er door de politie op gewezen zijn dat er sprake is van overtreding van de Opiumwet, om een woning, bedrijf of woonwagen dicht te laten
timmeren. Juridisch is dat dan een last onder bestuursdwang. Die mogelijkheid is bekend onder de naam Wet Damocles. Sinds de invoering van deze wet is er veel gebeurd en zijn er diverse
uitspraken van de hoogste bestuursrechter.

Beleidsregels

De meeste gemeenten hebben speciale regels opgesteld, zogenaamde beleidsregels, waarin omschreven staat wanneer de burgemeester overgaat tot sluiting van een woning en voor welke periode. Meestal krijgt men bij de eerste keer een waarschuwing.

Bezwaar

Omdat er sprake is van een bestuursrechtelijk besluit staan de mogelijkheden van bezwaar en beroep tegen het sluitingsbevel open. Je kunt binnen zes weken in bezwaar en als er spoed geboden
is omdat de sluiting al snel gaat plaatsvinden, kun je naar de bestuursrechter in kort geding.

Ontbinden huur

Nu zou dat dichttimmeren voor drie maanden in principe nog te overzien zijn. Maar de wet Damocles bepaalt ook dat de verhuurder de huurovereenkomst buiten gerechtelijk, dus zonder
tussenkomst van een rechter, kan ontbinden nadat een woning is dichtgetimmerd.

Nieuwe uitspraak

Onlangs heeft het gerechtshof uit Den Haag een interessante uitspraak gedaan. De burgemeester had een woonwagen gesloten zonder dat de standplaats ook gesloten werd. De bewoner bleef op de standplaats wonen in een caravan. Volgens het Gerechtshof leverde de enkele sluiting van de woonwagen geen grond voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst van de standplaats. Die overeenkomst bleef dus overeind

Lees het volledige artikel in: 

Icon of Het Wiel 2017 Nummer 2 Sluiting Woonwagen Het Wiel 2017 Nummer 2 Sluiting Woonwagen


 

Schuldsanering: wanneer kom ik voor de Wsnp in aanmerking?

Het Wiel nummer 1 2017

Heeft u schulden en weet u niet meer hoe u ze moet aflossen? Misschien komt u dan in aanmerking voor een wettelijke schuldsanering op basis van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp). Hiermee kunt u met een schone lei, dus zonder schulden, opnieuw beginnen. U wordt niet zomaar tot deze regeling toegelaten, er gelden vier voorwaarden.

De voorwaarden om toegelaten te kunnen worden tot de Wsnp zijn:

1. U hebt problematische schulden Problematische schulden zijn schulden die u niet zelf meer kunt aflossen. Problematische schulden zijn schulden die u niet zelf meer kunt aflossen. U betaalt bijvoorbeeld een rentepercentage dat zó hoog is dat u niet tot het aflossen van de schuld komt. Of er ligt beslag op uw inkomen, met als gevolg dat u de vaste lasten niet meer kunt betalen en de schulden verder oplopen.

2. De geldproblemen zijn niet buiten de rechter om op te lossen. U hebt eerst geprobeerd de geldproblemen op te lossen zonder tussenkomst van de rechter en dit is niet gelukt. Ofwel : u hebt eerst geprobeerd uit uw schulden te komen via schuldhulpverlening of het minnelijk traject.

3. De schulden zijn onbedoeld ontstaan U bent in de voorgaande vijf jaar ‘te goeder trouw’ geweest en heeft niet bewust schulden gemaakt.

4. U kunt de verplichtingen uit de Wsnp nakomen Voordat u tot de Wsnp wordt toegelaten, kijkt de rechter of u de verplichtingen tijdens de regeling kunt nakomen.

5. U zit niet in de Wsnp en heeft hier de afgelopen 10 jaar niet in gezeten.

Voortraject

Het is van belang dat u, voordat u in een wettelijke schuldregeling kunt worden opgenomen, eerst alles geprobeerd hebt om de schulden zelf op te lossen al dan niet met hulp van de schuldhulpverlening.

Tijdig aan de bel trekken

Het is vooral belangrijk om snel aan de bel te trekken zodra u ziet aankomen dat u in de betalingsproblemen komt.

Huurschulden en ontruiming

Tegenwoordig zijn verhuurders steeds meer bereid huurschulden op te lossen in plaats van de huurder er meteen uit te zetten na een achterstand van drie maanden. Mocht het toch zover zijn en er ligt al een uitspraak van de rechter dat u de woonwagen en standplaats moet verlaten, dan kan een aanvraag voor de Wsnp u soms nog redden.

Beslagvrije voet

Tot voor kort gebeurde het wel eens dat verschillende deurwaarders op het inkomen beslag legden waardoor er te weinig geld overbleef om van te leven. Dat mag niet want er is een beslagvrije voet waaraan de deurwaarders zich moeten houden. Een beslagvrije voet houdt in dat je een bepaalt inkomen minimaal moet overhouden om van te kunnen leven.

Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel nummer 1 2017


Wat mag de hoogte van een woonwagen zijn – Discriminatie en gelijkheidsbeginsel

Het Wiel nummer 6 2016

Discriminatie en gelijkheidsbeginsel

In 2016 heeft de Raad van State, onze hoogste bestuursrechter, een uitspraak gedaan waarin een paar belangrijke onderwerpen zijn besproken. Hoe hoog mag een woonwagen zijn, en als er andere woonwagenkampjes met hoge wagens zijn waarom mag dat bij ons dan niet? Is dat geen discriminatie en is dat niet in strijd met het recht op familieleven zoals dat geregeld is in het Europees Verdrag voor de rechten van de mens. Al deze onderwerpen kwamen aan bod in een procedure over een nieuw bestemmingsplan aan het Ma Braunpad in Amsterdam.

Maximaal 4 meter hoog
De gemeente vond 4 meter hoog genoeg en legde dit vast in het nieuwe bestemmingsplan. Dit terwijl er al diverse hogere woonwagens staan. Volgens de gemeente zouden hoge woonwagens leiden tot verzakkingen. Er waren echter geen verzakkingen en er was ook geen onderzoek naar gedaan. De raad van State vond dat dan ook geen sterk argument. Zeker nu er in de toelichting op het bestemmingsplan ook helemaal niet op werd ingegaan.

Op andere kampjes mogen wel hogere wagens
Ik hoor wel vaker dat bewoners tegen mij zeggen dat op andere kampjes in dezelfde gemeente wel wagens staan en ook nieuwe gebouwd mogen worden die hoger zijn dan op hun kampje. Ik leg dan altijd uit dat dit ook voor huizen kan gelden in een andere straat. Soms mag er een flat gebouwd worden, soms alleen laagbouw en soms alleen woonwagens. Dat kan op zich prima. Volgens onze hoogste bestuursrechter vereist het gelijkheidsbeginsel dat gemeenten in gelijke gevallen consequent en welbewust handelen. Als bewoners aan kunnen geven dat  op andere vergelijkbare woonwagenkampjes in dezelfde gemeente wel hoger gebouwd mag worden, dan zal de gemeente moeten kunnen aantonen dat deze gevallen niet gelijk zijn. Dat is een belangrijk punt. Als gemeenten lagere bouwhoogtes willen opleggen, dan zullen ze dat heel goed moeten onderbouwen.

In strijd met mensenrechten?
De bewoners hadden aangevoerd dat de bouwhoogte van 4 meter een ernstige inbreuk betekent op hun familie- en gezinsleven. Dat wordt beschermd door artikel 8 van het Europees Verdrag voor bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). https://nl.wikisource.org/wiki/Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.

Uit Europa komt ook veel goeds, zeker voor de bescherming van minderheden. Volgens de bewoners zouden ze belemmerd worden in hun gezinsleven en hun familieleven. Het leven in groter familieverband is nu juist een belangrijk onderdeel van de woonwagencultuur. Omdat er binnen het nieuwe bestemmingsplan ook geen nieuwe standplaatsen worden gerealiseerd betekent dat een aantasting van de woonwagencultuur. De hoogste bestuursrechter is het daar jammer genoeg niet mee eens. Zij vindt dat een beperking van de bouwhoogte geen consequenties heeft voor het recht op familie- en gezinsleven. Want ook zonder uitbreiding van de woonwagen, kan het gezins- en familieleven in de huidige vorm gewoon blijven functioneren, vindt de bestuursrechter. Met andere woorden: Het gaat er niet om of je klein of groot woont of je je rechten kunt uitoefenen. Ook al woon je klein dan kun je de cultuur toch behouden.
Positieve verplichting
Onze hoogste bestuursrechter overweegt nog dat het effectief respecteren van het familie- en gezinsleven ook een positieve verplichting voor de overheid kan inhouden. De overheid moet de
uitoefening van dit recht in zekere mate faciliteren. Dat is een belangwekkende conclusie. Wat heb je anders aan al die mooie woorden van het Europees Hof voor de rechten van de mens en het College voor de Rechten van de Mens als het daarbij blijft. Het gaat er natuurlijk om dat gemeenten en woningbouwverenigingen ook standplaatsen bij moeten bouwen en weer moeten gaan verhuren. Een positieve verplichting dus.
Discriminatie?
De bewoners hadden ook nog aangevoerd dat een maximale bouwhoogte van vier meter in strijd was met de Wet gelijke behandeling. De rechter is het daar niet mee eens. Het regelen van een bouwhoogte is niet gelijk te stellen met een besluit of je wel of niet in een woonwagen mag wonen. Ook is het vaststellen van een bouwhoogte niet van belang voor de toegang tot het aanbod van woonruimte. Het is volgens de rechter ook niet gelijk te stellen met het uitsterfbeleid. Het aantal standplaatsen wordt, door het maximaliseren van de bouwhoogte. niet verminderd.
Voor mensen die de hele uitspraak willen lezen:

https://www.recht.nl/rechtspraak/uitspraak?ecli=ECLI:NL:RVS:2016:150

of in dit bestand: Icon of ECLI NL RVS 2016 150 Volledige Tekst Uitspraak Bouwhoogte Woonwagens ECLI NL RVS 2016 150 Volledige Tekst Uitspraak Bouwhoogte Woonwagens  

Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel nummer 6 2016


Omgevingsvergunning woonwagen en kosten 

Het Wiel, nummer 4 2016

Voor het plaatsen van een woonwagen of andersoort bouwwerk is altijd een vergunning nodig.Vroeger heette dat de bouwvergunning en sinds enige tijd een omgevingsvergunning. De wetgeving op dit gebied is nog steeds volop in beweging. Over een tijdje zou het zo moeten zijn dat er nog maar één wet is waarin alle zaken over bouwen en vergunningen geregeld wordt. Met de Omgevingswet bundelt de overheid de regels voor ruimtelijke projecten. Zo wordt het makkelijker om ruimtelijke projecten te starten. Bijvoorbeeld woningbouw op voormalige bedrijventerreinen
of de bouw van windmolenparken.
Omgevingswet gaat waarschijnlijk in 2019 in.
Op 1 juli 2015 heeft een ru ime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met de Omgevingswet. Begin 2016 stemde ook de Eerste Kamer in met het wetsvoorstel. Daarna volgde direct de publicatie in het Staatsblad. De wet treedt zeer waarschijnlijk in 2019 in werking. Afspraken over invoering Omgevingswet De komst van de Omgevingswet betekent dat er veel verandert. De wet bundelt bijvoorbeeld 26 bestaande wetten voor onder meer bouwen, milieu, water, ruimtel ijke ordening en natuur.

Uitgangspunten Omgevingswet
Met de nieuwe Omgevingswet wil het kabinet:
• de verschillende plannen voor ruimtelijke ordening, milieu en natuur beter op elkaar afstemmen;
• duurzame projecten (zoals windmolenparken) stimuleren;
• gemeenten, provincies en waterschappen meer ruimte geven. Zo kunnen zij hun omgevingsbeleid afstemmen op hun eigen behoeften en doelstellingen.
Verder biedt de wet meer ruimte voor particuliere ideeën. Dit komt doordat er meer algemene regels gelden, in plaats van gedetailleerde vergunningen. Het doel staat voorop en niet het middel om er te komen. De houding bij het beoordelen van plannen is ‘ja mits’ in plaats van ‘nee tenzij’. Zo ontstaat ruimte voor bijvoorbeeld bedrijven en organisaties om met ideeën te komen.
Ik schat in dat er voor het bouwen van woonwagens niet veel gaat veranderen.

Kosten
Een vergunning kost geld, soms veel geld. Iedere gemeente heeft een zogenaamde legesverordening waarin precies is omschreven hoeveel je moet betalen voor welke activiteit. Vaak is er
een minimum bedrag en een opslag naar gelang de totale bouwkosten van een bouwwerk. De prijzen lopen per gemeente nogal uiteen. Wat vooral erg duur is, is als de vergunning alleen
verstrekt kan worden nadat er een procedure is gevoerd omdat de woonwagen niet past in het geldende bestemmingsplan, Daar is nu een uitspraak over gedaan door het Hof Arnhem-Leeuwarden
waarbij de woonwagenbewoners in het gelijk gesteld zijn en de hoge kosten niet hoeven te betalen. Het Gerechtshof was van mening dat dit in strijd was met een gelijke behandeling nu de gemeente in andere gevallen nooit was overgegaan om deze bedragen te innen.
Informatie
Als u van plan bent een nieuwe of andere woonwagen te plaatsen ga dan eerst langs het bouwloket van de gemeente en leg uw plannen voor. Ze kunnen u dan gratis vertellen of deze wagen geplaatsts kan worden en wat dat gaat kosten. Mocht er een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig zijn, dan kunnen ze u dat ook vertellen. Misschien kunt u met kleine aanpassingen
gewoon een vergunning krijgen en dat scheelt al snel veel geld.

Lees het volledige artikel op 

de website : Het Wiel nummer 4 2016


Moet uw schuurtje ook weg?

Het Wiel, nummer 2 2016

Procederen loont

De afgelopen periode heb ik diverse procedures gevoerd tegen gemeenten die de bewoners aanschreven tot verwijdering van allerlei bouwwerken. Het ging om overkappingen, aanbouwen,
duivenhokken en schuttingen. Soms moest er ook bestrating weggehaald worden. De gemeente gaat dan als volgt te werk. Eerst komen ze alle bouwwerken die er staan inventariseren, zeg maar opschrijven en fotograferen. Ze gaan dan kijken voor welk bouwwerk er wel en voor welk er geen vergunning is afgegeven. Voor de bouwwerken waarvoor geen vergunning is afgegeven gaan ze dan nog een keer kijken of de gemeente bereid is alsnog een vergunning af te geven en als dat niet zo is dan komt de volgende stap in de procedure.
Vooraankondiging
U krijgt dan eerst een brief waarin de gemeente aangeeft\,welke bouwwerken zij als illegaal beschouwen en volgens de gemeente weggehaald zouden moeten worden. In diezelfde brief geeft de gemeente dan ook aan waarom ze van mening zijn dat de bouwwerken illegaal zijn en waarom ze niet alsnog legaal gemaakt zouden kunnen worden. Zij vragen dan aan u om uw mening over de inhoud van die brief aan de gemeente door te geven. Dat noemen ze dan met een mooi woord zienswijzen. Dat is dus nog geen bezwaarschrift want de eerste brief is nog geen definitief besluit. Het gaat er dus puur om dat u uw mening over de bevindingen van de gemeente kunt geven. U kunt dat schriftelijk doen maar ook mondeling. U moet dan een afspraak maken met de gemeente.
Zienswijzen
Voordat u de zienswijzen geeft is het belangrijk alles goed na te gaan. Klopt het wel wat de gemeente stelt? Zijn er andere gevallen die gelijk zijn en waar niet opgetreden wordt? Hebt u misschien ooit toestemming gekregen voor het neerzetten van bepaalde bouwwerken en zo ja van wie en kunt u dat aantonen? Hoe lang staan de bouwwerken er al en heeft u daar bewijzen van in de vorm van foto’s of getuigenverklaringen van buren of anderen? Dat soort zaken zijn dan van groot belang. Hoe een en ander precies juridisch in elkaar steekt dat is erg ingewikkeld.

Lees het volledige artikel in:

Icon of Het Wiel 2016 Nummer 2 Schuurtje Het Wiel 2016 Nummer 2 Schuurtje


Ossenaar mag blijven. 

Het Wiel, nummer 1 2016

Geen uitspraak rechter over uitsterfbeleid

Op 14 januari 2016 deed de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant uitspraak in de zaak van de heer Kersten uit Oss. Hij wilde graag de huur van de standplaats van zijn overleden moeder
voortzetten. Maar de gemeente Oss voert een zogenaamd uitsterfbeleid en was niet van plan de standplaats weer te verhuren. Volgens de kantonrechter moet dat echter wel.
De rechter was van mening dat de heer Kersten voldoet aan alle eisen om een beroep te kunnen doen op de bepalingen uit de wet, artikel BW 7:268. In dit wetsartikel is geregeld hoe wordt omgegaan met de huur van woonruimte als de hoofdhuurder overlijdt. Als er een samenwoner is die kan aantonen al enige tijd met de overledene een gezamenlijke huishouding te hebben
gevoerd, dan kan deze de huur voor een periode van zes maanden voortzetten. Als hij of zij langer wil blijven en de verhuurder vindt dat niet goed, dan moet de achterblijver binnen 6 maanden
na het overlijden van de hoofdhuurder naar de rechter stappen. Er zijn vrij veel uitspraken over dergelijke zaken en daaruit kun je onder meer het volgende afleiden. Je moet aan kunnen tonen
dat je al een tijd hebt samengewoond en de huishoudelijke kosten hebt gedeeld. Dat hoeft geen twee jaar te zijn, dat kan korter zijn zoals ook uit deze zaak blijkt. Iemand kan namelijk
plotseling overlijden. Een kleinkind dat ingeschreven staat bij opa of oma maakt weinig kans een beroep op dit wetsartikel te kunnen doen. Dat geldt normaal gesproken ook voor kinderen die bij hun ouders ingeschreven staan. Daar is de bescherming van dit artikel niet voor geschreven. Alleen in uitzonderlijke situaties mogen kinderen de huur voortzetten. De uitspraak uit Oss is daar een
mooi voorbeeld van. In dit geval betrof het een kind dat geruime tijd op zichzelf had gewoond en eigenlijk noodgedwongen was teruggekeerd naar zijn moeder. Dat kan dan als een bijzonder
geval gezien worden.
Oproep
Als u denkt dat u een zaak heeft waarbij een gemeente/woningbouwvereniging een uitsterfbeleid hanteert waardoor zij aan u geen standplaats wil toewijzen/verhuren, terwijl er standplaatsen leeg staan, meldt u dat dan bij mij, dan geef ik het door aan PILP.

Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel nummer 1 2016


Rechtspraak Woonwagenzaken 2010-2015

Het Wiel, nummer 7 2015

Ik sluit het jaar af met een kort overzicht van de belangrijkste uitspraken over woonwagens en woonwagenlocaties van de afgelopen vijf jaar. Ik zal diverse soorten uitspraken behandelen.

Handhaven bouwvergunningen

Over handhaving is veel te doen geweest. In Waalre is nogal het een en het ander gebeurd. De gemeente heeft daar gemeend handhavend te moeten optreden tegen de bedrijfsloodsen van de bewoners. Loodsen die er overigens al vele jaren stonden en gedoogd werden. Verder was er in Waalre een bijzondere kwestie die te maken had met het al dan niet, zonder toestemming van de bewoners, binnen mogen treden in een woonwagen door ambtenaren van de gemeente. De burgemeester had hiertoe opdracht gegeven en de hoogste bestuursrechter heeft dit goed-gevonden. Je maakt alleen kans als je kunt aantonen dat de gemeente ondubbelzinnig toestemming verleend heeft. Zo niet dan kan de gemeente ook na vele jaren stilzitten alsnog optreden.

Waardebepaling standplaats belastingen

Volgens het Hof Den Bosch is de waarde van een standplaats 50% van de waarde van andere bouwgrond waarop ook huizen gebouwd mogen worden. Het Hof concludeert dat niet of nauwelijks sprake is van een markt waarop prijsvorming met betrekking tot de overdracht van woonwagenstandplaatsen tot stand komt.

Woonwagen en juridisch eigendom

Het is al enige jaren duidelijk dat een woonwagen als onroerend goed gezien wordt. Ook is duidelijk dat dit gevolgen heeft in de zin van de natrekkingsregel.Dat laatste houdt in dat de eigenaar
van de grond tevens eigenaar is geworden van de woonwagen. Je zou dan kunnen zeggen dat de waarde van de woonwagen dan ook niet zou mogen meetellen bij de vermogenstoets voor     bijvoorbeeld een uitkering. Dat is echter niet zo.

Uitsterfbeleid

Het uitsterfbeleid is al enige tijd een belangrijk onderwerp in diverse procedures. Zo zijn er al diverse uitspraken van het College voor de rechten van de mens waarbij het uitsterfbeleid wordt afgekeurd en als discriminatie wordt gezien. De Raad van State heeft in een zeer recente uitspraak over de gemeente Elburg, met dank aan de heer Goudsmit, bepaald dat de woonwagen-standplaatsen niet zomaar weg bestemd mogen worden. Dat mag alleen als er daadwerkelijk goede argumenten zijn die ontleend worden aan een goede ruimtelijke ordening. De Raad van State merkt uitdrukkelijk op dat andere overwegingen hier geen rol mogen spelen.

Huurbescherming

Het Hof Den Bosch heeft een uitgebreide uitspraak gedaan over de woonwagenwet in relatie tot huurbescherming. Het ging hierbij om een woonwagen op een recreatiepark. De staanplaats werd gehuurd van een onderneming. De huur van de plaats was opgezegd. De huurder deed een beroep op huurbescherming. Het Hof wees dat beroep af omdat er geen sprake was van een echte
woonwagenstandplaats en er dus ook geen echte huurbescherming bestond. Deze uitspraak is van belang voor iedereen die met zijn woonwagen op een camping of recreatiepark staat zelfs als er
permanente bewoning wordt toegestaan. Dat zou eventueel wel anders kunnen zijn als je een en ander de huurovereenkomst opneemt. Het moetdan duidelijk zijn dat je woonruimte huurt die valt
onder de bescherming van artikel BW 7:236.

Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel nummer 7 2015


Raad van State doet belangrijke uitspraak: opheffen standplaatsen mag zomaar niet

Het Wiel, nummer 6 2015

Opheffen standplaatsen mag zomaar niet

Raad van State doet belangrijke uitspraak

Een bewoner van het woonwagencentrum te Elburg heeft, na een lange juridische strijd, een groot succes behaald. Niet alleen een persoonlijk succes, tevens een overwinning voor alle woonwagen-bewoners uit Nederland in de strijd tegen het uitsterfbeleid. De gemeente Elburg heeft in 2008 een zogenaamd ontmoedigingsbeleid ingevoerd waarbij de gemeente bepaalde dat standplaatsen die leeg kwamen niet langer verhuurd zouden worden. Dat beleid heeft de gemeente later weer laten varen. Volgens de hoogste bestuursrechter heeft de gemeente niet aangetoond dat het opheffen van standplaatsen ingegeven was door een goede ruimtelijke ordening. Volgens de bestuursrechter had de gemeente vergeten alle belangen tegen elkaar af te wegen en dan op grond van afwegingen op het gebied van de ruimtelijke ordening, en dus geen andere afwegingen, een onderbouwde beslissing te nemen. De gemeente gebruikte andere argumenten die door de rechters niet als zodanig zijn geaccepteerd.

Hennepplantage
Volgens de bestuursrechter- speelt het al dan niet aantreffen van een hennepplantage geen enkele rol in de belangenafweging op het gebied van de ruimtelijke ordening. Ook het feit dat er een lege woonwagen staat of dat deze zelfs helemaal is verwijderd, speelt in deze geen rol. Als de gemeente standplaatsen wil opheffen en de bestemming wil wijzigen dan kan dat alleen op gronden ontleent aan het belang van een goede ruimtelijke ordening. Het besluit van de gemeente Elburg was niet deugdelijk gemotiveerd en dus is de tuin weer terug bestemd naar wonen/woonwagenstandplaats.

Lessen
Het is dan ook voor alle woonwagenbewoners van groot belang op te letten of uw gemeente de bestemmingsplannen van uw woonwagencentrum wil veranderen. U moet dan direct actie onder-nemen en juridische bijstand inroepen. Er moet geprocedeerd worden tegen de wijziging van het bestemmingsplan en wel tot de hoogste instantie. U maakt dan een goede kans op succes. 

Gemeente of woningbouwvereniging
Let wel dit geldt in die zaken waarin de gemeente het bestemmingsplan wijzigt. Als de gemeente de bestemming niet verandert maar de woningbouwvereniging of de gemeente weigert nog langer te verhuren, dan ontstaat er weer een andere situatie, Dan hebben we te maken met het uitsterfbeleid  en kunt u een beroep doen op de uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens. Dit college heeft namelijk het uitsterfbeleid, als discriminatie aangemerkt.

U kunt de zaak op mijn facebookpagina (woonwagenadvocatenkantoor Jaasma) zien of u kunt de uitspraak bekijken op internet: 

Icon of Het Wiel 2015 Nummer 6 Opheffen Standplaatsen Het Wiel 2015 Nummer 6 Opheffen Standplaatsen

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RVS:2015:3045

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel nummer 6 2015


Mantelzorgwoningen mag niet bij woonwagens. Discriminatie?

Het Wiel, nummer 5 2015

Mantelzorgwoningen niet bij woonwagens. Discriminatie?

Sinds I november 2014 is het mogelijk om vergunningvrij een mantelzorgwoning in de achtertuin te plaatsen. Wat zijn de regels: Volgens het nieuwe besluit Omgevingsrecht maakt het niet uit of het bestaande woonhuis wordt voorzien van een aanbouw of dat in de tuin een vrijstaande mantelzorgwoning wordt geplaatst. Het verbouwen van een bestaande vrijstaande schuur behoort ook tot de mogelijkheden. In alle gevallen mag het bouwwerk maximaal 3 meter hoog zijn, met een nokhoogte van maximaal 5 meter. De woning mag een zolder hebben, maar er mag alleen op de begane grond gewoond worden. Daar moeten de keuken, woonkamer. slaapkamer en badkamer zich ook bevinden. Hoe groot het opper vlak van de mantelzorgruimte mag worden hangt af van de grootte van het perceel en de eventuele aanwezigheid van andere bouwwerken. De afstand van de mantelzorgwoning tot de openbare ruimte moet ten minste 1 meter zijn.

Ouders in huis of bij de ouders intrekken

Volgens de nieuwe regelgeving maakt het niet uit wie in de mantelzorgwonlng gaat wonen; de mantelzorger of de ontvanger van de zorg. Zo kunnen kinderen hun ouder ‘In huis’ nemen, maar ouders kunnen ook hun kind laten intrekken om zorg te verlenen. De mantelzorger hoeft overigens niet per se familie te zijn van de mantelzorgontvanger. Er moet wel sprake zijn van een ‘sociale relatie met zorg die uitstijgt boven wat huisgenoten gebruikehjk voor elkaar’ doen’. En de afstand tussen mantelzorger en mantelzorgontvanger moet een aanbouw of huisje in de tuin noodzakelijk maken. Wie een buurvrouw mantelzorg gaat verlenen, kan dus geen aanspraak maken op de versoepeling.

Verdere regels

De mantelzorgwoning mag bewoond worden tot de mantelzorg stopt. De woning hoeft daarna niet afgebroken te worden, maar moet wel in oude staat teruggebracht worden, of zo aangepast dat
hij niet meer bewoond kan worden (sanitair en keuken mogen dus niet meer aanwezig zijn). Het bouwwerk kan daarna als opslag, hobbyschuur of kantoor gebruikt worden. De nieuwe regels staan
boven de bestemmingsplannen van gemeenten,waardoor landelijke eenduidigheid ontstaat (bron: Langzultuwonen.nl).

Buitengebied

In het buitengebied, zeg maar buiten de bebouwde kom. mag zelfs tot 100 m2 worden gebouwd. Men mag dan een woonwagen plaatsen. De omgekeerde wereld.

Verboden bij woonwagen

Allemaal prachtig zou je zeggen maar voor woonwagens wordt een uitzondering gemaakt. Artikel 2 Bijlage 11 van het besluit Omgevingsrecht geeft aan dat er geen mantelzorgwoningen bij woonwagens kunnen worden geplaatst. Uit de toelichting blijkt dat men deze bepaling heeft overgenomen uit het oude Besluit bouwvergunningvrije en lichtebouwvergunningplichtige
bouwwerken (Bblb) uit 2002. Daar stond al geschreven dat deze regels niet golden bij of aan een woonwagen. Uit de toelichting bij dit onderdeel blijkt het volgende. Citaat: “Woonwagens zijn zodanig specifiek van aard (verplaatsbaar op standplaats geplaatst) dat ook daarvoor een uitzondering ten aanzien van het bouwvergunningvrij kunnen bouwen van eerder genoemde typen bouwwerken is opgenomen.”
Dat is dan de onderbouwing van het verbod om aan of bij een woonwagen een mantelzorgwoning te mogen plaatsen. Dit terwijl er wel een woonwagen geplaatst mag worden bij een woning als deze als mantelzorgwoning dienst gaat doen, althans als woning voor de mantelzorger: Dat mag dan kennelijk wel. Ik zie de logica van deze wetgeving niet. Juist in de woonwagencultuur is
mantelzorg onderdeel van deze cultuur. Mij lijkt deze wetgeving discriminatoir ten opzichte van de woonwagenbewoners.

Ik roep mensen op die graag een mantelzorgwoning zouden willen plaatsen om zich te melden bij Het Wiel. Samen kunnen we dan onderzoeken wat we zouden kunnen doen tegen deze regelgeving

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel nummer 5 2015


Grootschalige controle acties 

Het Wiel, nummer 4 2015

Grootschalige acties

In de bijlage ziet U ziet een voorbeeld van een brief die bij de bewoners van een woonwagenlocatie in de bus is gedaan dan wel is afgegeven. Onder het mom dat de gemeente samen met onder meer met de politie, met enige regelmaat controles uitvoert, ontvangen de bewoners deze brief. De gemeente wil hiermee aangeven dat het eigenlijk de gewoonste zaak van de wereld is dat een bepaalde straat in zijn geheel onder de loep wordt genomen, Mij valt dan altijd op dat het meestal alleen de woonwagencentra zijn die in de belangstelling van gemeente en politie staan.
Ik vertel u lezers niets nieuws, u heeft daar al vele jaren mee te maken.

Huiszoeking onder het mom van …

Volgens de brief komen ze controleren op de aanwezigheid van verboden goederen, Is daar dan een aanleiding voor? En zo ja: waarom wordt dan niet strafrechtelijk opgetreden met de bevoegdheden die daarbij horen? Als er sprake is van een concrete verdenking, biedt het strafrecht de politie de mogelijkheid tot doorzoeking. Alleen is deze bevoegdheid wel met de nodige waarborgen omkleed. De gemeente en de politie mogen niet onder het mom van een beleefdheidsbezoek de wagen doorzoeken, zonder dat ze daartoe de vereiste machtiging hebben. Het lijkt er nu op dat zij dit proberen te omzeilen door huiszoeking te doen onder het mom van een controlebezoekje vanwege bouwvergunningen. Dat mag gewoon niet.

Alleen met machtiging naar binnen

U bent trouwens in geen geval verplicht deze personen binnen te laten. Ik adviseer u dan ook dit niet te doen. Als ze echt binnen willen, moeten ze toestemming hebben van de (hulp )officier van
justitie of de rechter of de burgemeester. Er dient dan een machtiging te worden verstrekt waarin het doel van binnentreden wordt vermeld. Met zo’n machtiging mogen ze dan ook tegen uw wil
naar binnen. Een dergelijke machtiging wordt in de regel alleen verstrekt bij een concrete verdenking van een ernstig strafbaar feit. Controleren of er wel voldoende ventilatieroosters in uw wagen
zijn, valt daar zeker niet onder. De berging van uw standplaats valt ook onder de bescherming van uw huisrecht. Ook daar mogen ze dus niet zonder machtiging binnentreden.

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel nummer 4 2015


Wel of geen verdieping

Het Wiel, nummer 2 2015

Wel of geen verdieping

Hoe hoog mag een woonwagen zijn? De laatste jaren wordt deze vraag steeds vaker gesteld. Veel woonwagenbewoners hebben behoefte aan meer woonoppervlakte. want ook de kinderen willen graag een eigen slaap·/studeerkamer. Huizen hebben ook een verdieping en woonwagens zijn gelijk gesteld aan huizen. is een veelgehoorde opmerking.De standplaatsen worden niet groter en de brandveiligheid vereist meer ruimte tussen de wagens. Dus moet je wel de hoogte in als je meer ruimte nodig hebt.

Wie bepaalt de hoogte?

De bouwvoorschriften staan in het bestemmingsplan dat voor de betreffende standplaats geldt. In deze bepalingen staan vaak de maximaal toegestane bouwoppervlakte, de breedte en lengte van de woonwagen en de maximale hoogte. Vaak ligt de maximale goothoogte op drie meter: Die drie meter wordt meestal gemeten vanaf het maaiveld, dat is van de grond van de standplaats, en niet vanaf de vloer van de wagen.

Nokhoogte

Er zijn ook bestemmingsplannen waarbij hogere maten zijn toegestaan. In heel Utrecht geldt een maximale hoogte van vijf meter evenals in Den Haag. We hebben het dan over de maximale totale hoogte van de wagen ofwel de nokhoogte. Ook hier wordt meestal vanaf de grond van de standplaats gemeten. Er zijn echter ook gemeenten waar hogere wagens zijn toegestaan, zoals in Eindhoven waar op diverse locaties wagens van 7,20 meter toegestaan.

Waarom geen verdieping

Waarom veel gemeente een bovenverdieping blijven weigeren, is nogal onduidelijk. Soms is het argument dat de standplaatsen dan te zwaar belast zouden worden, hoewel dit nog nooit is gebleken of bewezen. Een hogere wagen hoeft ook niet
persé zwaarder te zijn. Moderne wagens zijn toch al vaak lichter gebouwd dan de oudere wagens.

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel nummer 2 2015


Wat betekenen de uitspraken van het College voor de Rechten van de Mens

Het Wiel, nummer 1 2015

Discriminatie

Zoals de meeste lezers wel zullen hebben gehoord heeft het College voor de rechten van de mens in twee zaken uitspraak gedaan in het voordeel van de woonwagenbewoners die hebben geklaagd. Zowel de gemeente Oss als de Woningstichting Mooiland zijn zwaar op de vingers getikt.Volgens het College discrimineren zij woonwagenbewoners en dat mag natuurlijk niet.

Uitsterfbeleid

De gemeente Oss en de Woningstichting Mooiland zijn op de vingers getikt. De Woningstichting omdat deze weigert leeggekomen standplaatsen opnieuw te verhuren en de gemeente Oss omdat zij een actief uitsterfbeleid ten aanzien van woonwagenstandplaatsen voeren. De gemeente bouwt geen standplaatsen er bij en als er één leeg komt wordt deze opgeheven. Dat heet een uitsterfbeleid. De Woningstichting Mooiland voert dit beleid uit zonder dat zij hun eigen verantwoordelijkheid in deze nemen. Zij zijn tenslotte aangewezen als organisatie om er in Nederland voor te zorgen dat er voldoende betaalbare woonruimte is voor iederèen en met name ook voor mensen met een laag inkomen en bijzondere doelgroepen zoals woonwagenbewoners, Roma en Sinti.

Verboden onderscheid

Volgens het College voor de rechten van de mens maakt Mooiland een verboden onderscheid op grond van ras door de woonwagenbewoners die geklaagd hebben niet in aanmerking te laten komen voor het huren van twee vrijgekomen stand plaatsen. Volgens hetzelfde College kunnen de woonwagenbewoners een beroep doen op bescherming op grond van hun ras. De woonwagenbewoners zijn namelijk aan te merken als etnische groep die zich onderscheidt vanwege zijn cultuur. Met haar afbouwregeling voert Mooiland het woonwagenbeleid van de gemeente Oss uit. Nu dit beleid aangemerkt wordt als discriminerend, discrimineert Mooiland ook. Mooiland kan zich, volgens het College voor de rechten van de mens, niet verstoppen achter het beleid van de gemeente. Mooiland heeft een eigen verantwoordelijkheid en zo is dat.

Ras

Het College voor de rechten van de mens legt het begrip ras uit zoals dat is vastgelegd in diverse internationale verdragen die Nederland allemaal heeft ondertekend. Het begrip omvat tevens huidskleur; afkomst en nationale of etnische afstamming (kamerstukken II 1990-91,22 014). Ze noemen in hun uitspraak nog meer bronnen maar dat voert in dit stuk te ver om daar allemaal op in te gaan. U kunt de uitspraken van het Collage vinden op hun website onder de zaaknummer 20 14- 1 65 en 20 14- 1 66. In ieder geval geeft dit hun voldoende basis om deze uitspraken te kunnen doen.

Wat kun je er mee

Het is natuurlijk bijzonder prettig en bemoedigend dat het College deze uitspraken gedaan heeft, maar wat kun je er mee. Kun je bijvoorbeeld nu aangifte doen tegen de gemeente of de woningbouw of Nijbod? Kun je nu afdwingen dat lege standplaats alsnog weer verhuurd moeten gaan worden? Deze vragen zijn niet eenvoudig te beantwoorden. Het ligt juridisch erg ingewikkeld maar ik doe een poging het uit te leggen.
Ik denk dat de woonwagenbewoners met deze uitspraken in de hand wel veel sterker staan dan voorheen. Gemeenten die nu nog een uitsterfbeleid willen voeren of gaan voeren zullen zich zeker achter de oren gaan krabben. Het College zal
namelijk niet alleen deze uitspraken doen maar dit ook zeker met de overheidsinstanties gaan bespreken. Dit gaat zeker gevolgen hebben. Als u nu met deze problematiek te maken heeft dan adviseer ik u de desbetreffende gemeente en/of Woningbouwvereniging op deze uitspraken te wijzen. U moet dat schriftelijk doen en dan ook direct de door u gewenste leeg staande standplaatsen aangeven en aanvragen. Mocht de gemeente of de woningstichting bij hun standpunt blijven neem dan contact op met mij of een andere advocaat bij u in de buurt. Ik schat zo maar eens in dat een procedure kans van slagen heeft.

Strafrecht

Er zijn mensen die vragen: kunnen we nu ook aangifte doen tegen de gemeente of Woningbouwvereniging”? In principe is discriminatie verboden en ook vastgelegd in het Wetboek van Strafrecht. Met name artikel 137 fen g. Een gemeente kan niet erg snel vervolgd worden. Zodra er sprake is van het uitvoeren van een publieke taak die tot de exclusieve bevoegdheid van de gemeente hoort dan is de gemeente niet vervolgbaar. Als de gemeente optreedt als verhuurder van standplaatsen dan zijn zij volgens mij niet immuun voor strafvervolging. Immers er zijn vele anderen die woonruimte verhuren. Dit geldt nog sterker voor een woningbouwvereniging. U kunt dus aangifte doen als u dat wilt. Of het openbaar ministerie tot vervolging overgaat dat is hun beslissing. Mochten zij niet overgaan tot vervolging dan kunt u zich nog met een klacht (artikel 12 Sv) tot het gerechtshof richten.

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel nummer 1 2015


Uitsterfbeleid In de praktijk

Het Wiel, nummer 6 2014

Wat is dat eigenlijk, uitsterfbeleid?

Hoe gaat dat in de praktijk? En wat kun je er als bewoner eventueel aan doen? Deze drie vragen staan in dit stuk centraal.Uitsterfbeleid is wat mij betreft het niet langer uitgeven of verhuren van  woonwagenstandplaatsen die door natuurlijk verloop (overlijden of verhuizen) leeg zijn gekomen, In principe is het dus geen actief beleid waarbij woonwagencentra worden opgeheven, maar het langzaamaan verminderen van het aantal bewoonde woonwagenstandplaatsen.

Helder en vaag
Hoewel het niet zo makkelijk is aan te tonen, merk ik wel dat steeds meer gemeenten een dergelijk uitsterfbeleid voeren. In de praktijk zijn gemeenten erg creatief in hun uitvoering. Sommige gemeenten zijn gewoon helder en duidelijk. Ze hebben besluiten genomen om lege standplaatsen niet meer te verhuren of uit te geven. En die besluiten communiceren ze dan ook naarbuiten toe en naar de bewoners. Dan weten de mensen in leder geval waar ze aan toe zijn. Andere gemeenten hebben allerlei vage excuses waarom de lege standplaatsen niet langer verhuurd worden. De standplaatsen zijn zo slecht dat het te duur is. De standplaatsen liggen al geruime tijd leeg en er zijn geen kandidaten voor. Of de ligging
van het woonwagencentrum is niet goed voor de integratie van de woonwagenbewoners.

 Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel nummer 6 2014


Uit je woonwagen gezet

Het Wiel, nummer 5 2014

Onlangs verscheen er een bericht dat een vrouw samen met haar dochter van 7 jaar voor drie maanden uit haar wagen gezet werd. Dat speelde in de gemeente Oss. De rechter van de rechtbank Den Bosch vond dat dit door de beugel kon. Vaak bellen mensen mij met de vraag of de gemeente of de woningbouwvereniging je op straat kan zetten zonder enige vorm van opvang. Ik moet u zeggen dat dit regelmatig blijkt te gebeuren. Als er kleine kinderen bij betrokken zijn en er is geen alternatieve opvang, dan rest niets anders dan een plekje in de daklozenopvang, maar daar willen de meeste gezinnen niet graag met hun kinderen verblijven. Rechters hebben vaak maling aan dergelijke argumenten en spreken ontruimingsvonnissen uit zonder rekening te houden met de gevolgen. Met andere woorden: die gevolgen komen geheel voor rekening en risico van degene die ontruimd wordt.

Lees het volledige artikel in:  

Icon of Het Wiel 2014 Nummer 5 Uitzetting Wagen Het Wiel 2014 Nummer 5 Uitzetting Wagen


Cameratoezicht en filmen op de openbare weg

Het Wiel, nummer 4 2014

Cameratoezicht

De afgelopen periode ben ik diverse malen benaderd met vragen over cameratoezicht. het in beslag nemen van camerabeelden en het ongevraagd verspreiden van beelden via sociale media. Wat mag nu wel en wat mag nu niet. Ik zal in dit artikel  proberen deze vragen te beantwoorden. Cameratoezicht ondersteunt de aanpak van tijdelijke, maar hardnekkige overlast door hangjongeren, drugsdealers, straatrovers en zakkenrollers. Dat zegt de overheid. De wet bescherming persoonsgegevens is van toepassing zodra personen herkenbaar in beeld komen. Dit is om de privacy te beschermen. De overheid mag dit instrument gebruiken op openbare plaatsen. zoals bij uitgaansgelegenheden. De overheid mag dergelijk toezicht pas inzetten als andere maatregelen niet voldoende zijn gebleken. Meestal moet de gemeenteraad toestemming verlenen voor het instellen van cameratoezicht. De huidige regering heeft onlangs besloten het flexibele cameratoezicht toe te staan. Er wordt dan gebruik gemaakt van mobiele camera’s. De bedoeling is dat deze ingezet worden ter bestrijding van overlast die zich verplaatst.Daar waar vaste camera’s gebruikt worden. moet er een waarschuwing gegeven worden.

Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel nummer 4 2014


Opheffen standplaatsen

Het Wiel, nummer 3 2014

Wat te doen

Steeds vaker komen er berichten binnen van woonwagenbewoners die vertellendat hun gemeente of woningbouwvereniging de standplaatsen wil opheffen. Soms doen ze dat via natuurlijk verloop en soms actief door mensen te dwingen te verhuizen. Wat zijn dan eigenlijk uw rechten?

‘Uitsterfbeleid’

Er zijn gemeenten die er ronduit voor uitkomen, zoals Oss en nu ook Amstelveen, en er zijn gemeenten die er niet voor uitkomen. De argumenten die door de diverse gemeenten gebruikt worden zijn nogal eens verschillend. Er zijn gemeenten, die gooien het op de intrekking van de Woonwagenwet. Deze gemeenten stellen dat er geen nood- zaak meer zou bestaan om te voorzien in woonwagenstandplaatsen nu de Woonwagenwet is opgeheven. De Woonwagenwet is echter al in 1999 ingetrokken. Waarom dan pas vijftien jaar later een ‘uitsterlbeleid’ gevoerd wordt is een raadsel. Overigens is dat argument ook helemaal niet juist. De Rijksoverheid heeft met het intrekken van de Woon- wagenwet nooit de bedoeling gehad te komen tot een uitsterfbeleid, integendeel. Er is toen ook bepaald dat gemeenten die nog een tekort aan standplaatsen hadden dit moesten oplossen en anders zouden bepaalde wettelijk regels gewoon blijven gelden in die gemeenten. Dat valt dan toch niet te rijmen met een uitsterfbeleid.

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel nummer 3 2014


Klachten over de overheid

Het Wiel, nummer 2 2014

Wat te doen

Regelmatig komt het voor dat woonwagenbewoners klachten hebben over de overheid. Met de overheid bedoel ik hier dan vooral de gemeente en haar ambtenaren. De gemeente gaat steeds meer taken zelf uitvoeren zodat verwacht mag worden dat er ook meer te klagen valt. Hoe moet je nu te werk gaan als je een klacht hebt over de gemeente. Je moet natuurlijk eerst altijd je klacht neerleggen bij diegene waarover je een klacht hebt. Je kunt dat mondeling doen in een gesprek, of je schrijft je klacht op en stuurt hem aan de desbetreffende persoon. Bewaar altijd een kopie van de klacht.

Sinds 1999 kent de Algemene wet bestuursrecht, die verder is uitgebreid in 2005, een apart hoofdstuk dat speciaal geschreven is voor klachten en hoe hiermee om te gaan. Er wordt verschil gemaakt tussen een interne klacht en een externe klacht. De interne klachten- regeling is geschreven voor klachten, die de burger rechtstreeks naar de gemeente stuurt. Deze klachten worden eerst intern behandeld. Meestal wordt u uitgenodigd om uw klacht toe te lichten en zal geprobeerd worden uw klacht op te lossen of weg te nemen.

Lees het volledige artikel op 

de website : Het Wiel nummer 2 2014


Hoe werkt de gemeente?

Het Wiel, nummer 1 2014

Gemeenten nemen een steeds belangrijkere rol in binnen het dagelijkse leven van veel Nederlanders. Zo ook in het leven van woonwagenbewoners. Hadden we voorheen nog veel te maken met de rijksoverheid en de provinciale overheid. Nu is dat steeds meer verschoven naar gemeenten en woningbouwverenigingen. De gemeenten worden straks ook verantwoordelijk voor de jeugdzorg en de thuiszorg. U zult als bewoner steeds meer te maken krijgen met de gemeente. In dit stukje wil ik uitleggen hoe de gemeente werkt en hoe u besluiten kunt beïnvloeden.

Het bestuur
Het besturen van de stad is in handen van de gemeenteraad, het college en de burgemeester:De gemeenteraad vormt het algemeen bestuur en het  college van burgemeester en wethouders is het dagelijks bestuur.De gemeenteraad, het hoogste bestuursorgaan, wordt direct gekozen door de burgers en treedt op namens de bevolking.De gemeenteraad geeft aan wat de bevolking graag wil dat er in de stad gebeurt.De gemeenteraad stelt de grote lijnen van het beleid vast.Vervolgens voert het college van burgemeester en wethouders dat uit en de gemeenteraad controleert of en hoe de gemaakte afspraken zijn nagekomen.

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel nummer 1 2014


Gemeente sloopt  woonwagen.

Het Wiel, nummer 6 2013

De afgelopen jaren is het een aantal keer voorgekomen dat de gemeente eenwoonwagen die op een standplaats stond heeft gesloopt. Uit de nieuwsberichten kom ik op een stuk of drie grote en nog volstrekt goede woonwagens.Laatst is het nog gebeurd in Spijkenisse.
Naast dat de gemeente woonwagens sloopt, worden er ook veel andere gebouwen door de gemeente gesloopt. Op dit moment is de situatie in de gemeente Waalre erg actueel. De bewoners daar moeten hun loodsen afbreken. Hoe zit dat nu wettelijk. Wat mag de gemeente en wat niet en hoe werkt de procedure precies.
De Wet
De gemeente is gehouden aan de wet. De bestuurders in een gemeente heten niet voor niets wethouders. Dat betekent dat zij verplicht zijn de wettelijke regels te handhaven. De gemeente heeft hierbij te maken met twee belangrijke wetten en dat zijn de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht. In de gemeentewet is geregeld hoe de gemeente wordt bestuurd en wie waarover de baas is. In de Algemene wet bestuursrecht is precies vastgelegd wat de regels zijn als de gemeente wil optreden tegen bepaalde bouwwerken of gebouwen.

Wanneer kan de gemeente optreden.

De gemeente kan alleen optreden tegen illegale bouwwerken. Een bouwwerk is illegaal als er geen bouwvergunning voor is verleend. Hoe zit dat nu met een woonwagen.Tot oktober 1992 vielen woonwagens niet onder het begrip bouwwerk of gebouw zoals bedoeld in de toenmalige Woningwet. De definitie van een woonwagen stond in de Woonwagenwet en later is dat overgenomen in de Woningwet. Pas vanaf oktober 1992 is er een bouwvergunning nodig voor het plaatsen van een woonwagen. In Brabant wordt de laatste jaren met
erg veel enthousiasme gecontroleerd op illegale bebouwing op de woonwagencentra. Als u kunt aantonen dat de wagen er al stond voor oktober 1992 en er daama ook niets is veranderd, dan heeft u geen bouwvergunning nodig. Overigens heet de bouwvergunning tegenwoordig omgevingsvergunning. Verder maakt dat niets uit.

Hoe werkt de gemeente.
Als de gemeente heeft vastgesteld dat er sprake is van een bouwvverk waarvoor geen vergunning is verleend dan kunnen zij het volgende gaan doen. Ik schrijf hier kunnen maar volgens onze hoogste bestuursrechtel; de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, moet de gemeente optreden tegen illegale situaties. We noemen dat met moeilijke woorden de beginselplicht tot handhaving. Niet veel gemeentes houden zich daar overigens aan. Soms kan de gemeente er vrijwel niet onderuit om op te treden, maar dat IS vooral als andere mensen klagen dat er een illegaal gebouw staat. De gemeente zal eerst een brief sturen met daarin een aankondiging dat er geconstateerd is dat er een illegale situatie is en wat de gemeente vindt dat er moet gebeuren. We noemen dit de vooraankondiging of waarschuwing. U wordt dan in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en uw mening te geven. Dat noemen we de zienswijze. U kunt dat mondeling doen of schriftelijk. De gemeente kan tvvee dingen doen. Ze kunnen zeggen dat u het illegale bouwvverk voor een bepaalde datum zelf moet weghalen, en als u dat niet doet u dan een geldbedrag aan de gemeente moet betalen. We noemen dat de last onder dwangsom. In de eerste brief, die een waarschuwing is, staat dit alvast aangekondigd maar dat gaat pas in nadat u uw mening hebt kunnen geven. Als de gemeente dan blijft bij haar standpunt dat het bouvvwerk illegaal is, komt er een nieuwe brief en dat is dan het officiële besluit. Hierin staat de definitieve datum waarop het bouwwerk weg moet zijn anders moet u een geldbedrag betalen. Dat kan zijn een bedrag per dag of week dat het bouwwerk er nog staat, wel met een maximum, of een groter bedrag in één keer. De gemeente kan ook schrijven dat zij het bouwwerk zelf komt weghalen als u het niet doet. Dat noemen we de last onder bestuursdwang.Verder gaat die procedure hetzelfde als de dwangsomprocedure. Dus eerst een waarschuwing, zienswijze indienen en nieuw besluit.

Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel: 2013 nummer 6


 Omgevingsvergunning en overname huurcontract

Het Wiel,nummer 5 2013

De omgevingsvergunning. De nieuwe wet Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) is op 1 oktober 2010 in werking getreden. De bedoeling van deze wet is om veel verschillende soorten vergunningen onder een
en hetzelfde stelsel te brengen. Alles wordt ook digitaal zodat u vanuit de wagen kunt zien wat de mogelijkheden zijn. Veel is er al digitaal beschikbaar gesteld. Zo zijn bijna alle bestemmingsplannen via het intemet te  raadplegen – www.ruimtelijkeplannen.nl – door gewoon uw adres inte typen. Onder deze Wabo valt nu dus ook de vroegere bouwvergunning. Voor alle zaken geldt nog steeds dat het verstandig is voordat u gaat verbouwen, of een nieuwe wagen gaat plaatsen  langs te gaan bij de gemeente en u goed te laten infonneren over de mogelijkheden. Dat voorkomt een hele hoop gedoe achteraf.

Overname huurcontract. Wanneer kun Je het huurcontract overnemen van jouw ouders of grootouders als je op hetzelfde adres woont? Deze vraag wordt veel gesteld en in de praktijk komen deze situaties vaak voor: De
wet is vrij duidelijk. Als je met elkaar getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt dan zijn beide partners huurder voor de wet. Als een van beide komt te overlijden of vertrekt dan is de ander vanzelf huurder: Daar hoef je in principe niets voor te doen. Als je samenwoont en verder niets geregeld hebt dan kun je pas na twee jaar samenwonen gezamenlijk een verzoek bij de verhuurder indienen om als medehuurder aangemerkt te worden.
Er moet worden aangetoond dat er sprake is van duurzame samenwoning en tevens van een gezamenlijke huishouding. Dat betekent dat de kosten van de huishouding in principe gedeeld moeten worden of dat op andere wijze sprake moet zijn van een gezamenlijke huishouding. Dit geldt voor iedere vorm van samenleven, dus ook voor twee zussen of broer en zus. Alleen bij het samenwonen van kind met ouder(s) of grootouders ligt het iets anders. De wetgever is er hierbij van uitgegaan dat dergelijke vormen van samenleving geen duurzaam karakter hebben maar van nature eigenlijk aflopend zijn. Immers als kinderen groot zijn dan verlaten zij het ouderlijk huis. In de praktijk komt het echter wel eens voor dat kinderen wel bij hun ouders blijven wonen of dat zij, nadat zij eerst het ouderlijk huis verlaten hebben, weer terugkomen. Dat kan omdat zij gescheiden zijn of omdat zij voor hun ouders willen gaan zorgen. In dat soort gevallen wil de rechter nog wel eens akkoord gaan met de overname van het huurcontract na overlijden van de ouder(s). Er moet altijd sprake zijn van bijzondere omstandigheden en een bijzondere lotsverbondenheid. Als iemand bij zijn vader of moeder gaat wonen omdat deze hulpbehoevend is, kan dit voor de rechter een reden zijn om te vinden dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Dat is wel anders als van tevoren al direct duidelijk is dat de vader of moeder al heel snel naar een verpleeghuis zou moeten of al snel komt te overlijden. Dan heeft het inwonende kind geen recht op voortzetting van de huurovereenkomst. Dat de vader of moeder al op hoge leeftijd is speelt daarbij geen rol. Binnen de wet is het dus wel mogelijk dat kinderen het huurcontract van hun ouders overnemen, maar het blijft een uitzondering en er dienen bijzondere omstandigheden aanwezig te zijn.

Lees het volledige artikel in:

Het Wiel 2013 nummer 3


Woonwagen en handicap

Het Wiel,nummer 3 2013

De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) rege!t dat mensen met een beperking ondersteuning kunnen krijgen. Het kan gaan om ouderen, gehandicapten of mensen met psychische problemen. Zij krijgen bijvoorbeeld
huishoudelijke hulp of een rolstoel. Dankzij de Wmo kunnen zij meedoen in de maatschappij en zoveel mogelijk zelfstandig blijven wonen. Gemeenten voeren de Wmo uit en iedere gemeente legt daarbij andere accenten

Aanpassingen aan de woonwagen
De Wmo kan ook hulp bieden als er aanpassingen in de woning nodig zijn. De wet maakt geen onderscheid tussen huizen en woonwagens. Woonwagenbewoners kunnen dan ook gebruik maken van de Wmo als zij aanpassingen aan de woonwagen nodig hebben om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. De Wmo geeft alleen vergoedingen voor zaken die niet als gebruikelijk gezien worden. En hier ligt nu een probleem voor woonwagens die nog geen inpandig sanitair hebben. Zoals u weet komt het nog regelmatig voor dat de douche en het toilet zich in de berging op de standplaats bevinden. Als je ouder wordt en slechter ter been is dat niet handig en in sommige gevallen kunnen mensen deze sanitaire voorzieningen niet meer gebruiken. Het is dan nodig dat deze in de woonwagen worden aangelegd. Er zijn twee rechtbanken die zich nu over dit probleem hebben uitgelaten, de recht- bank Maastricht en de rechtbank Zwolle-Lelystad. In beide zaken draaide het om aanvragen voor het vergoeden van het aanbrengen van sanitaire voorzieningen in de wagen of direct tegen de wagen aan. En in beide gevallen werd dit afgewezen.
Algemeen gebruikelijk
Uit de uitspraken van de rechters blijkt dat het allemaal draait om het begrip “algemeen gebruikelijk”. Iedere gemeente heeft eigen regels, de zogenaamde verordening. Hierin is precies opgenomen hoe de gemeente met alle aanvragen omgaat Als de voorziening (sanitair, traplift en dergelijke) gewoon in de winkel te koop is of als iedereen in Nederland dit eigenlijk gewoon heeft, dan is de voorziening kennelijk algemeen gebruikelijk en wordt deze niet vanuit de Wmo vergoed. Een bekend voorbeeld zijn de beugels in toilet of douche. Iedereen kan deze beugels bij de Gamma of Praxis gewoon kopen en dus is deze voorziening algemeen gebruikelijk. Een tillift of traplift koop je daar niet en deze is ook relatief duur. Zo’n niet algemeen gebruikelijke voorziening wordt wel door de Wmo vergoed. De rechtbanken stellen nu in hun uitspraken dat het aanwezig zijn van sanitaire voorzieningen als
algemeen gebruikelijk beschouwd wordt. Volgens de rechters is het gebruikelijk dat woningeigenaren en dus ook woonwageneigenaren hun woning aanpassen aan de eisen van de tijd. De rechters zijn daarbij uitgegaan van de eisen die gelden voor een sociale woning. Een sociale woning heeft inpandig sanitair en dus hoeft de gemeente geen vergoeding te geven voor het aanpassen van een woonwagen.
Hoger beroep
Ik vind dat de redenering van de rechters wel opgaat voor huizen maar niet voor woonwagens. Het is namelijk helemaal nog niet zo lang geleden dat het zeer ongebruikelijk was om in een woonwagen sanitaire voorzieningen te hebben. Het is juist gebruikelijk dat deze zich bevinden in een aparte unit op de standplaats. De rechtbank is echter niet in gegaan op het gevoerde verweer dat het voor een woonwagen ouder dan 15 jaar helemaal niet zo gebruikelijk is dat er inpandige sanitaire voorzieningen zijn. We zijn in hoger beroep en gaan aan de Centrale Raad van Beroep vragen de beslissing van de rechtbank te herzien.

Lees het volledige artikel op

de website : Het Wiel : 2013 nummer 3


De bouwvergunning of te wel de omgevingsvergunning

Het Wiel, nummer 1 2013.

De term bouwvergunning is eigenlijk niet meer juist.Tegenwoordig heet het omgevingsvergunning. De overheid wilde graag dat er minder regels zouden komen en minder verschillende vergunningen en loketten. Zodat het voortaan makkelijker en in een vergunning geregeld kan worden als er meerdere verschillende vergunningen voor een project nodig zijn. Voor de activiteit bouwen was die wijziging niet erg nodig, omdat het meestal maar om een vergunning gaat, maar het is nu eenmaal zo. Verder is er eigenlijk niet veel veranderd.

Het bestemmingsplan Het bestemmingsplan is en blijft het belangrijkste document als u een nieuwe woonwagen wilt bouwen of verbouwen. In een bestemmingsplan staan de voorschriften, waaraan uw woonwagen moet voldoen. Er staat hoe hoog de wagen mag zijn en vaak ook hoe groot de totale vloeroppervlakte mag zijn. Het komt nog regelmatig voor dat er sprake is van een oude bestemmingsplan, maar dat wordt nu vrij snel veranderd. Het is de bedoeling dat alle bestemmingsplannen in 2013 vernieuwd en digitaal beschikbaar zijn. ( www.ruimtelijkeplannen.nl) Daarmee wordt het voor iedereen vanuit de wagen mogelijk alle bestemmingsplannen in te zien op de computer. Het is verstandig dit te doen voordat u een andere wagen koopt of bestelt. Dat voorkomt veel ellende achteraf. In deze instructie video op You Tube  wordt uitgelegd hoe u op de website www.ruimtelijkeplannen.nl uw bestemmingsplan kan vinden. Het legt in vier minuten uit wat de functie is van dewebsite, hoe u details van een plan kunt opvragen en wat u kunt veranderen aan de weergave van de kaart.

Wagen te hoog Het komt met enige regelmaat voor dat mensen een wagen hebben besteld of gekocht die niet past binnen de regels van het bestaande bestemmingsplan. Wat moet je dan doen? Ten eerste is het altijd beter dit van tevoren met de gemeente- de afdeling bouwen en wonen- te bespreken en daar te te kijken wat de mogelijkheden zijn. 

Lees het volledige artikel op 

de website: Het Wiel : 2013 nummer 1 


Mag ik de huurstandplaats overnemen van mijn ouders?

Het Wiel, nummer 7 2012.

Het lijkt een landelijke trend: steeds meer gemeenten en woningcorporaties gaan over tot verkoop van standplaatsen. Of ze geven standplaatsen in erfpacht. Een goede ontwikkeling, denk ik. Het zorgt er tenminste voor dat er niet nóg meer standplaatsen opgeheven worden. En zo kunnen woonwagenbewoners nog iets van hun wooncultuur overeind houden. Als u een standplaats heeft gekocht of in erfpacht genomen, dan kunt u – meestal zonder veel voorwaarden – deze standplaats overdragen aan een ander. Dus ook aan uw kind of kleinkind.

Hoofdregels huurstandplaats In principe kunnen kinderen geen huurstandplaats of huurwagen van hun ouders of grootouders overnemen. Ook niet als ze daar staan ingeschreven. En ook niet als ze daar al heel lang staan ingeschreven. De relatie tussen ouders en kinderen is erop gericht dat kinderen zelfstandig worden en op zichzelf gaan wonen. Zo ziet de wetgever dat ook. De wet staat dan ook niet toe dat kinderen de huur van hun ouders voortzetten of overnemen. Er zijn uitzonderingen, maar die zijn beperkt. Bijvoorbeeld als ouder en kind allebei al op leeftijd zijn. Soms loopt een huwelijk mis en gaat een kind weer bij zijn ouders wonen. Als blijkt dat er tussen de ouders en dit kind een gemeenschappelijke huishouding is én een duurzame samenlevingsrelatie (die ook op de toekomst is gericht), dan kan dit een uitzondering vormen op de hoofdregel. Hetzelfde geldt voor grootouders en kleinkinderen. Soms is een kleinkind, wegens bijzondere omstandigheden, gaan samenwonen met zijn grootouders. Duurt deze relatie een aantal jaren – minimaal twee jaar – en is voldaan aan de eis van de duurzaamheid, dan kan dit leiden tot een medehuurderschap en overname van huur. Medehuurderschap wil zeggen dat je samen op het huurcontract staat.

Na overlijden. Overlijdt de hoofdhuurder? Dan moet de huurstandplaats in principe binnen twee maanden leeg opgeleverd worden. Staat er, naast de hoofdhuurder, nog een persoon ingeschreven op dit adres? Dan kan die – binnen zes maanden na het overlijden van de hoofdhuurder – een verzoek bij de rechter indienen om de huur te mogen voortzetten. Hier gelden bijna dezelfde voorwaarden als bij het overnemen van de huur of het verkrijgen van het medehuurderschap. Ook hier moet er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Let goed op: het moet binnen zes maanden, anders kan het niet meer.

Huwelijk of geregistreerd partnerschap. Bent u gehuwd of heeft u een geregistreerd partnerschap met de hoofdhuurder? Dan hoeft u zich geen zorgen te maken. U wordt dan door de wet volledig beschermd. Als er onverhoopt iets gebeurt met de hoofdhuurder – zoals vertrek naar een verzorgingshuis of overlijden – dan zet u de huur gewoon op uw eigen naam voort. U hoeft daar niets voor te doen, de wet heeft dit zo geregeld. Voor alle duidelijkheid: voor partners van hetzelfde geslacht gelden dezelfde regels.Het is wel van belang dat de gehuwden of partners in de gezamenlijke woning verblijven op het moment dat er een beroep wordt gedaan op deze vorm van huurbescherming. Deze bepaling ziet toe op de bescherming van het huurrecht van de echtelijke woning. Na een echtscheiding – of ontbinding van het partnerschap – moet de woning aan één van beiden toegewezen worden. Dit kan op verzoek van de partners gedaan worden.

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel : 2012 nummer 7


Huur of Erfpacht

Het Wiel, nummer 6 2012.

Huur of erfpacht
Bewoners huren vaak een standplaats van een gemeente. Maar steeds vaker geven gemeenten bewoners ook de gelegenheid de standplaats in erfpacht te nemen. Wat is precies erfpacht en wat :zijn de voordelen in vergelijking met huur. Erfpacht is een zakelijk recht.Als erfpachter heeft u in economische :zin bijna dezelfde rechten als een eigenaar: U mag de standplaats doorverkopen en u kunt er ook een hypotheek op vestigen. Als u binnen een bepaalde tijd wilt doorverkopen, zijn daar vaak wel voorwaarden aan verbonden, het antispeculatiebeding genoemd. Een belangrijk voordeel is ook dat het recht op erfpacht blijft bestaan als de erfpachter overlijdt. Met andere woorden: erfpacht gaat over op de erfgenamen. Dit is bij een huurovereenkomst zeker niet zo.
Canon
Voor de erfpacht betaalt u de gemeente jaarlijks een bedrag, de canon genoemd. De canon kan ook eenmalig worden afgekocht. Gedurende de looptijd van de erfpacht kan de canon niet veel h worden. Dit in tegenstelling tot bij huur.Vooral bij scheefhuren of bij een lage huur ten opzichte van de maximaal redelijke huur, kan de huur tegenwoordig extra verhoogd worden.
Erfpacht wordt verleend voor een bepaalde tijd, vaak 50 jaar. In de praktijk wordt de erfpacht als de termijn is verstreken, weer verlengd. De eigenaar kan dan wel een veel hoger bedrag vragen voor de canon. Daarom heeft het de voorkeur dat erfpacht voor onbepaalde tijd wordt uitgegeven.
WOZ
Een nadeel van erfpacht is dat u, in tegenstelling tot bij huur zelf verantwoordelijk bent voor de lasten van of het herstel aan het perceel. De eigenaar heeft dus geen plicht tot onderhoud. Ook bent u belastingplichtig voor de WOZ belastingen. Nu zijn dat geen enorme bedragen maar het zijn wel vaste lasten. De te betalen erfpachtcanon is wel aftrekbaar van de belastingen.Icon of Taxatiewijzer 2012 Deel 3 Woonwagens Taxatiewijzer 2012 Deel 3 Woonwagens
Huur
Het voordeel van een huurovereenkomst is dat u niet verantwoordelijk bent voor de lasten van of herstel aan het perceel. Ook heeft u recht op huursubsidie.(zie http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurtoeslag). In tegenstelling tot bij erfpacht bent u bij een huurovereenkomst echter beperkt in het gebruik en mag u de indeling en het aangezicht niet veranderen. Ook kunt u de huur nooit zo maar overdragen aan een ander.

Lees het volledige artikel

op de website: Het Wiel: 2012 nummer 6


Standplaats opgeheven; wat kun je doen?

Het Wiel, nummer 5 2012.

Standplaats opgeheven; wat kun je doen?

Ik word regelmatig gebeld met de volgende vraag: Bij ons komt een standplaats vrij maar dan wordt deze direct opgeheven, mag dat zomaar? Zoals zo vaak is hier niet eenvoudig op te antwoorden. Wat ik wel kan zeggen is dat er juridisch vaak niet veel aan te doen is. U moet net vergelijken met een oude volksbuurt waar de huizen gesloopt worden en op dezelfde plek veel minder, maar bijvoorbeeld wel grotere woningen terugkomen. Of zelfs iets geheel anders. Wat kun je als individuele burger hier tegen doen? Meestal sta je met lege handen.Voordat een gemeente of woningbouwvereniging een plan als dit door kan zetten moet er wel iets gebeuren. Meestal moet het bestemmingsplan veranderd worden. Daarvoor gelden dan proce- dures waarin u zich eventueel kunt mengen met uw bezwaren. U moet dan wel rechtstreeks in uw eigen belang getroffen worden, dus niet in het belang van een ander.Dat is ook niet eenvoudig.

Huisvestingsverordening

In enkele gevallen kan het zo zijn dat in de Huisvestingsverordening een bepaling is opgenomen waarin staat dat voor het opheffen van een standplaats (onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad) een ontheffing van Burgemeester en Wethouders nodig is. Er moet dan dus een huisvestingsverordening zijn én in die verordening moet staan dat een ontheffing nodig is. In die gevallen kunt u bezwaar maken bij de gemeente tegen het opheffen van een standplaats. En uiteindelijk de zaak voorleggen aan de bestuursrechter.

Er zijn voorbeelden waarbij het is gelukt de plannen van de gemeente tegen te houden en een woonwagencentrum te behouden. Als de gemeente of woningbouwvereniging besluit om de standplaatsen geleidelijk aan te vermin-deren, dan wordt het al een stuk moeilijker je hier met succes tegen te verzetten. Ik ken nog geen procedures door huurders tegen de verhuurder omdat de naastgelegen standplaats niet langer verhuurd wordt. Als de ver- huurder hier een mooie tuin of groenstrook van maakt, dan zal het moeilijk zijn je te verzetten omdat er sprake zou zijn van gemis aan huurgenot of een gebrek aan het gehuurde. Als e r sprake is van braakliggende stukken met onkruid of ander soort overlast, dan denk ik dat u de verhuurder hier met succes op kunt aanspreken. Maar u kunt de verhuurder niet dwingen de standplaats weer te verhuren. Dat zal via andere wegen moeten gebeuren.U zult zich dan tot het bestuur of de Raad van toezicht van de woningbouwvereniging kunnen wenden en via overleg proberen het tij te keren.

Politiek benaderen

U kunt waarschijnlijk beter de politiek benaderen en wel de gemeenteraad. De gemeente houdt toezicht op de woningbouw-verenigingen voor wat betreft de sociale huursector. Dat zijn de woningen en standplaatsen onder een bepaalde huurprijs. De gemeente dient er op toe te zien dat aandachtsgroepen door de woningbouw-verenigingen voldoende bedeeld worden volgens de Rijksoverheid zou iedere gemeente een kernvoorraad aan huurstandplaatsen en huurwagens moelen hebben. De meeste gemeenten hebben het woon- wagenbeleid echter overgedragen aan de Woningbouwverenigingen. Er bestaat dan ook geen enkele sanctie als dit niet gebeurd.

Lees het volledige artikel op

de website: Het Wiel: 2012 nummer 5


De huurcommissie en de woonwagen

Het Wiel, nummer 3 2012.

Wij kennen in ons land een huurcommissie. Deze commissie heeft bepaalde bevoegdheden op het gebied van het huurrecht. Ook woonwagenbewoners die een woonwagen of standplaats huren kunnen bij de huurcommissie terecht. Bijvoorbeeld als de huur te hoog is, er achterstallig onderhoud is of als de verhuurder zich niet houdt aan de plicht om te overleggen met een vertegenwoordiging van de huurders.

Hoogte huur

U kunt de huurcommissie vragen de hoogte van uw huur te toetsen aan de wettelijke regels. Dat kan binnen 6 maanden nadat u een nieuw huurcontract heeft getekend en u denkt dat de huur te hoog is. De huurcommissie zal deze huur dan toetsen aan de regels. Dat kan nooit leiden tot een hogere huur. De wettelijke grens voor de sociale huur is nu 664,66 per maand, Deze grens is van groot belang omdat u voor huren boven dat bedrag geen recht hebt op huurtoeslag. Ook zijn alle wettelijke regels over de huurprijzen dan niet van toepassing. Als u denkt dat de huur te hoog is, dat wil zeggen hoger dan de maximaal toegestane huurprijs, kunt u ook de zaak voorleggen aan de huurcommissie. Ook als de verhuurder zich niet houdt aan de wettelijk toegestane huurverhoging, dit jaar vastgesteld op maximaal 2.3 %, kunt u naar de huurcommissie. Als uw inkomen echter hoger is dan 43.000 dan mag de verhuurder de huurprijs met maximaal 7.3% verhogen.

Achterstallig onderhoud of ernstig gebrek.

Heeft het gehuurde achterstallig onderhoud of is er een ernstig gebrek dan kunt u deze zaak ook bij de huurcommissie aankaarten. De huurcommissie zal de zaak dan zelf gaan onderzoeken en een rapport opstellen. De huur- commissie zal dan vaststellen of er sprake is van achterstallig onderhoud dan wel een ernstig gebrek dal eerst opgelost moet worden voordat er nog sprake kan zijn van een huurverhoging. In ernstige gevallen kan de huur- commissie ook bepalen dat de huur fors wordt verlaagd totdat de verhuurder de gebreken heeft hersteld. Deze procedure is voor een huurder niet helemaal gratis maar de kosten van 25 euro zijn te overzien. Bovendien krijgt u die 25 euro weer terug als u in het gelijk wordt gesteld. De huur kan wel tot 40% van de huur verlaagd worden en dat net zolang totdat de gebreken verholpen zijn. De gebreken moeten dan wel ernstig zijn. De procedure bij de huurcommissie kan een goed alternatief vormen voor een procedure bij de Kantonrechter. U moet wel rekening houden met een vrij lange behandeltijd en dat is wel jammer. De verhuurder of u, als u in het ongelijk wordt gesteld kunnen van de uitspraak wel in beroep bij de kantonrechter. Dat moet binnen 8 weken gedaan worden anders gaat het over.

Lees het volledige artikel op de 

website: Het Wiel: 2012 nummer 3 


WOZ-waarde woonwagen

Het Wiel, nummer 2 2012.

WOZ-waarde woonwagen

Velen zullen al te maken gehad hebben met de WOZ, wet waardering onroerende zaken. De WOZ is in 1994 ingevoerd om de waarde van alle onroerende zaken in Nederland vast te stellen. Op basis van die WOZ-waarde berekent de overheid vervolgens diverse soorten belastingen. De WOZ wordt gebruikt om de onroerende zaakbelasting (OZB) vast te stellen.De belastingdienst gebruikt de WOZ voor de hoogte van het eigen woningforfait, dat is het optellen van een bepaald percenage van de waarde bij het inkomen. De WOZ wordt gebruikt voor waterschapsbelasting, milieubelastingen en dergelijke. En bij erfenissen wordt de WOZ-waarde aangehouden om te bepalen hoeveel successierechten nabestaanden moeten betalen.
WOZ-aanslag
U ontvangt een aanslag van de gemeente om belasting te betalen omdat u een eigen woonwagen heeft. Mensen die een eigen huis hebben ontvangen die ook. Hoeveel je moet betalen hangt af van de waarde waarop de gemeente de wagen getaxeerd heeft. Voor woningen wordt daarbij vaak gekeken naar de gemiddelde prijs die de afgelopen periode is betaald voor een soortgelijk huis in de omgeving. Op de WOZ-beschikking staat dan precies met welke
woningen is vergeleken en wat de verkoopprijs van die woningen was. Toch is er ieder jaar weer veel discussie over de waarde-vaststelling. Immers het ene huis is het andere niet en hoe is omgegaan met de waardedaling van de afgelopen tijd? Vaak worden dan ook bezwaarschriften ingediend tegen de WOZ-waarde en regelmatig met succes. Zoals gezegd: de WOZ wordt gebruikt voor veel verschillende belastingen. En als de WOZ te hoog is betekent het dat al deze belastingen te hoog zijn.
De waarde.
Woonwagens worden ook steeds vaker aangeslagen en er wordt dan een WOZ-waarde toegekend. Deze waarde krijgt u toegestuurd per brief. Dat is een besluit en als u het niet eens bent met de hoogte moet u binnen 6 weken bezwaar maken.Als u dat niet doet dan staat deze waarde voor de komende tijd vast en kunt u daar niets meer tegen doen. Let dus op als u een dergelijke brief krijgt en maak tijdig bezwaar.
De taxatie
Voor woonwagens kan de overheid (nog) geen gebruik maken van hetzelfde systeem als bij huizen. Er zijn simpelweg geen gegevens waarmee ze kunnen vergelijken. Hoewel woonwagens op standplaatsen volgens de overheid onroerend goed zijn,geldcn de regels van eigendomsoverdracht niet. Als je een huis wilt kopen kun je alleen eigenaar worden als het huis via een notaris wordt overgedragen. De koopprijs wordt dan ingeschreven in het kadas- ter. Dat geldt niet voor woonwagens en dus is niet bekend welk bedrag voor een wagen is betaald. De waarde van woonwagens wordt daarom getaxeerd door een taxateur. Daarvoor heeft de overheid al enige jaren de taxatiewijzer woonwagens in het leven geroepen. De laatste – derde – versie dateert van mei 2011. ( inmiddels is in 2013 de nieuwe taxatiewijzer 2012  uitgekomen).

Lees het volledige artikel op

de website:  Het Wiel : 2012 nummer 2


De woonwagen en bestemmingsplan

Het Wiel, nummer 1 2012

In het verleden heb ik al eens geschreven over dit onderwerp maar nu er best veel veranderd is kom ik hier nog een keer op terug. Op het gebied van de ruimtelijke ordening, zeg maar de manier waarop in Nederland de grond wordt verdeeld in diverse functies is veel veranderd. De ruimtelijke ordening bepaalt waar gewoond mag worden, waar gewerkt en waar gerecreeerd kan worden. Ook worden gebieden aangewezen als natuurgebied of agrarisch gebied. Voor de omgeving waarin we wonen is dat dus heel belangrijk. De ruimtelijke ordening van ons land wordt in drie delen bepaald. De Rijksoverheid in Den Haag, de provinciale overheden en de gemeente spelen hierbij een belangrijke rol.
Ruimtelijke ordening
Het Rijk zet de grote lijnen uit voor heel Nederland, de Provincie op provinciaal niveau en de gemeente bepaalt wat er mag gebeuren bij u op het woonwagencentrum. Voor u als bewoner is de gemeente het belangrijkste. Daar wordt via bestemmingsplannen bepaald wat er precies mag gebeuren op het woonwagencentrum. Onder de nieuwe wetgeving zijn verschillende zaken veranderd. Zo is een bestemmingsplan nog maar 10 jaar geldig, onder de nieuwe wetgeving. De procedure voor een bestemmingsplan is aanzienlijk verkort van 58 weken naar 22-24 weken. Er zijn nu inspraakbijeenkomsten voordat er een ontwerp wordt vastgesteld. Na de inspraak komt er een ontwerpbestemmingsplan waarop u uw mening officieel kunt geven. U kunt als u het niet eens bent met het nieuwe bestemmingsplan, in beroep bij de rechtbank en daarna nog in hoger beroep bij de Raad van State.
Bestemmingsplan
Veel mensen bellen mij omdat zij van de gemeente hun woonwagen niet mogen veranderen. Meestal wil men in de breedte en de hoogte verbouwen.Vaak is dat dan pas het moment dat de bewoner geconfronteerd wordt met het bestemmingsplan. Dan pas wordt duideli jk hoe belangrijk een bestemmingsplan is. Het bestemmingsplan is wet. Als daar staat dat de woonwagen niet hoger mag dan 5 meter dan is dat zo en kan hiervan slechts met medewerking van de gemeente worden afgeweken. Als de gemeente dit niet wil dan is het dus onmogelijk om hoger te bouwen. Het is dus van groot belang dat u in de gaten houdt of de gemeente het bestemmingsplan wil veranderen en hoe ze dat willen. Als er nog een heel oud bestemmingsplan zal de gemeente dit binnenkort gaan veranderen. Het is zaak hier goed op te letten. U kunt dan gaan lobbyen bij de gemeente voor een hoger toegestane hoogte of breedte.
Projectbesluit
De gemeente kan wel afwijken van het bestemmingsplan. Er moet dan een projectbesluit genomen worden. De gemeente is echter vrij in het wel of niet nemen van een dergelijk besluit. Als de gemeente niet mee wil werken is het vrijwel onmogelijk dit af te dwingen. U kunt een besluit hierover wel uitlokken door een bouwvergunning, tegenwoordig omgevingsvergunning genoemd, aan te vragen. De gemeente zal dan, indien de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan, moeten onderzoeken of zij bereid zijn een projectbesluit te nemen.

Lees het volledige artikel verder op 

de website : Het Wiel, nummer 1 2012


 

 

radar
Switch to mobile version