31 mei 2023
Extra woonwagenstandplaatsen onder druk door stijging bouwkosten
Minister Hugo de Jonge die verantwoordelijk is voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft op 22 april een brief aan de Tweede Kamer gestuurd over o.a. het Woonwagen- en standplaatsenbeleid.
Samen met deze brief stuurt hij het “Onderzoek kosten woonwagenstandplaatsen” van 7 oktober 2022 mee. Dat onderzoek is in opdracht van Binnenlandse zaken uitgevoerd door Companen. Uit onderzoek naar de kosten van woonwagenstandplaatsen blijkt dat de kosten voor zowel de ontwikkeling van standplaatsen als de aanschaf van woonwagens sterk gestegen zijn. Daarnaast is sprake van een onrendabele top op de exploitatie. Dat wil betekent, dat de woningbouwvereniging na 40-50 jaar te weinig aan huur binnenkrijgt om het geld wat zij betaalt heeft voor de bouw van de standplaatsen en huurwagen terugkrijgt.
Nu is er niet alleen bij woonwagens sprake van een onrendabele top. Ook bij het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen wordt verlies geleden door woningbouwverenigingen. Maar bij woonwagenstandplaatsen spelen meerder kosten verhogende zaken een rol. Het grondoppervlak van een woonwagenstandplaats is twee keer zo hoog als bij een huurwoning, waardoor er ook twee keer de grondprijs geregeld zou moeten worden. Tot voor kort rekenden de gemeente vaak alleen maar de sociale grondprijs voor een huu. Dat is steeds minder het geval. Daarnaast gelden tegenwoordig de nieuwe energievoorschriften ook bij de bouw van woonwagens. De zogenaamde BENG eisen.
Wat is BENG:
BENG staat voor Bijna Energie Neutraal Gebouw. Vanaf 1 januari 2021 moet iedere vergunningsaanvraag, voor woningbouw of woonwagenbouw aan nieuwe eisen voldoen om gebouwen in de toekomst energiezuiniger te maken. Voor woonwagens betekent dat een sterke kostenverhoging, waardoor zeker de huurwagens van woningbouwverenigingen veel duurder worden. Omdat de maximale huurprijs die de corporatie mag vragen niet boven een bepaalde grens mag uitkomen, wordt het moeilijker om nog betaalbare woonwagens te bouwen. Alleen als de woningbouwcorporatie extra subsidie kan krijgen van het rijk is dat dan nog mogelijk. De VNG (Vereniging van Nederlandse gemeenten) en Aedes hebben hier al eerder aandacht voor gevraagd.
Commentaar
In het onderzoek wordt met name onderzocht wat de kosten zijn als een woningbouwvereniging of gemeente een huurwoonwagen wil laten bouwen en een standplaats wil aanleggen. Dat is de duurste exploitatievorm voor woonwagenbouw. Voor woonwagenbewoners die zelf een woonwagen willen laten bouwen liggen de kosten aanmerkelijk lager. Door het inzetten van bij veel woonwagenbewoners aanwezige onderhandelings kwaliteiten valt winst te halen. Maar dat neemt niet weg dat je er niet onderuit komt om te voldoen aan de BENG eisen. Wat dat betreft valt er kennis weg te halen bij de Tiny House ontwikkelingen, waar al jaren gekeken wordt naar alternatieven voor gasverwarming.
Beantwoording vragen van kamerlid Koerhuis (VVD) en van Baarle (Denk) over hypotheken en trekvrijheid
In de beantwoording in de brief gaat minister de Jonge ook in op de Kamervragen die gesteld zijn door kamerlid Koerhuis (VVD) over hypotheek en verzekeringen. Hij schrijft minister hierover het volgende:
Hypotheekverstrekking en verzekeringen
Over het verkrijgen van een hypotheek of brandverzekering voor een woonwagen heeft mijn voorganger aangegeven in overleg te zullen treden met aanbieders hiervan. Ik heb hierover met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), het Verbond van Verzekeraars en met organisaties van woonwagenbewoners gesproken. Zij gaven onder meer aan dat de kosten van een nieuwe woonwagen door wettelijke eisen zo hoog zijn dat deze botsen met de NHG-grenzen.
Voor zowel hypotheken als verzekeringen geldt dat marktpartijen vrij zijn in het aanbieden van producten voor verschillende woningtypen, waaronder woonwagens. In mijn gesprekken met de NHG en het Verbond van Verzekeraars gaven beiden aan dat voor een hypotheek of brandverzekering voor een woonwagen vanwege de specifieke kenmerken ook specifieke voorwaarden worden ontwikkeld. Omdat het om een relatief kleine markt gaat – er zijn op dit moment ruim 8.800 standplaatsen – is het voor hypotheekverstrekkers en verzekeraars geen commercieel interessante markt om producten voor te ontwikkelen en te verstrekken.
Met de borgstelling vanuit NHG, waarbij het Rijk als achtervang dient, is het voor marktpartijen aantrekkelijker gemaakt om hypotheken voor woonwagens aan te bieden. Het Rijk kan aanbieders echter niet verplichten een bepaald product aan te bieden. Er is op dit moment één aanbieder van hypotheken voor standplaatsen en woonwagens. Na overleg met NHG en deze aanbieder is besloten de NHG-kostengrens voor woonwagens in 2023 op te hogen met 2,7%, dat is gelijk aan de inflatie van 2021. Ook kan voor woonwagens waarin wordt geïnvesteerd in verduurzaming een extra hypotheek worden aangevraagd, tot 106% van de marktwaarde.
Trek- of reisvrijheid
Tijdens het debat Volkshuisvestelijke prioriteiten van 16 september 2021 heeft het lid Van Baarle (DENK) aangegeven dat de trekvrijheid voor woonwagenbewoners volgens de wet verboden is, terwijl hier wel behoefte aan is. Mijn voorganger heeft aangegeven hier schriftelijk op terug te zullen komen.
Met de intrekking van de Woonwagenwet in 1999 bestaat er geen specifiek beleid voor woonwagenbewoners. Er bestaat dan ook geen wettelijke definitie van trek- of reisvrijheid van woonwagenbewoners. Uit overleg met verenigingen van woonwagenbewoners komt naar voren dat de invulling van het begrip trek- of reisvrijheid verschilt. Sommigen verstaan hieronder de wens om een nomadisch of semi-nomadisch leven te kunnen leiden. Dit houdt volgens hen in dat woonwagenbewoners in caravans of kleine woonwagens door Nederland kunnen reizen om elkaar te treffen. Anderen verstaan onder reisvrijheid een verruiming van de mogelijkheid om met een toercaravan op verschillende woonwagenlocaties te verblijven. Op landelijk niveau gelden er geen beperkende regels die de reis- of trekvrijheid rechtstreeks inperken. Gemeenten hanteren wel regels met het oog op een goede ruimtelijke ordening in bestemmingsplannen. Bovendien beschikt de gemeente over de autonome bevoegdheid om regels te stellen in het belang van de handhaving van de openbare orde en veiligheid. Dat kan leiden tot beperkingen op lokaal niveau.
U kunt hieronder verschillende documenten downloaden:
Brief Tweede Kamer Minister Hugo de Jonge Prestatieafspraken woonwagen en standplaatsenbeleid Nederland 24 april 2023 :
Kamerbrief-over Prestatieafspraken-woonwagen En Standplaatsenbeleid Hugo De Jonge 24 April 2023 IngekortOnderzoek Companen. : Onderzoek-kosten-woonwagenstandplaatsen 7 oktober 2022 :
Onderzoek-kosten-woonwagenstandplaatsen Companen 7 Oktober 2022Position paper Aedes Standplaatsenbeleid juni 2021:
Position Paper Aedes T B V Rondetafelgesprek Standplaatsenbeleid D D 15 September 2021